Thị trường bất động sản TP. HCM mấy năm gần đây chứng kiến sự tăng trưởng cả về nguồn cầu, giao dịch và giá, đặc biệt, trong bối cảnh đại dịch Covid-19. Nhưng, giá mua bán chung cư đất nền vẫn liên tiếp lập đỉnh giá mới, tạo sự e ngại cho nhiều người có nhu cầu ở thực.

Nhà bình dân - giá cao cấp

Dẫn báo cáo từ số liệu của Sở Xây dựng TP. HCM, năm 2020 cả thành phố phê duyệt 31 dự án có sản phẩm đủ điều kiện bán hàng ra thị trường với 15.275 căn hộ và 1.620 thấp tầng. Lượng cung đủ điều kiện chỉ đạt 59,7% so với năm 2018 (77 dự án) và 68,1% so với năm 2019 (47 dự án).

Lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường TP. HCM đạt 27.390 sản phẩm. Trong đó, có 25.069 căn hộ và 2.321 thấp tầng. Giao dịch đạt 23.833 sản phẩm (gồm 21.650 căn hộ và 2.183 thấp tầng), tỉ lệ hấp thụ đạt 87%.

Tổng căn hộ mới chào bán trên thị trường năm 2020 đạt 21.312 sản phẩm, giao dịch 13.043 sản phẩm. Tỉ lệ hấp thụ đạt 61,2%. Lượng cung mới chào bán năm 2020 chỉ đạt 47,5% so với năm 2018 và 84,9% so với năm 2019. Lượng giao dịch chỉ đạt 42,1% so với năm 2018 và 61,1% so với năm 2019.

Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, 6 tháng cuối năm là thời điểm TP. HCM có lượng cung và giao dịch tăng mạnh so với 6 tháng đầu năm, tỉ lệ hấp thụ tốt.

Về giá, giá bán căn hộ bình dân đã được đẩy lên thành phân khúc trung cấp. Giá bán căn hộ trung cấp tăng 26,5% so với năm 2019 và tăng 50,7% so với năm 2018. Giá bán trung bình căn hộ cao cấp là 72,9 triệu/m². Giá trung bình của liền kề, nhà phố, shophouse là 74,2 triệu/m²

Theo ông Nguyễn Mạnh Quỳnh, Chánh văn phòng Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong cơ cấu nguồn cung chào bán ra thị trường, căn hộ giá thấp không còn xuất hiện, nhiều dự án thuộc phân khúc bình dân trước đó đều bị đẩy giá tương đương phân khúc trung – cao cấp.

TP. HCM là địa phương thu hút được đầu tư rất mạnh do có nhiều cơ chế đặc thù để chủ động phát triển, cải tổ mạnh mẽ để nâng cao chất lượng điều hành, nhiều dự án hạ tầng đô thị đặc biệt đang dần hình thành. Cộng với đó là việc đầu tư xây dựng sân bay Quốc tế Long Thành tại Đồng Nai và đặc biệt là thành lập TP. Thủ Đức.

Bên cạnh đó, lực cầu của thị trường bất động sản cũng tăng mạnh do sự chuyển dịch đầu tư từ các ngành kinh tế khác sang. Hiện lực cầu đang dồn phần lớn về khu vực thành lập TP. Thủ Đức như: Quận 9, Quận 2, Quận Thủ Đức và lan tỏa sang cả khu vực Miền Đông Nam bộ.

"Làn sóng cầu này hấp thụ rất nhanh những bất động sản có giá tốt ở các phân khúc đất nền, căn hộ trung cấp, căn hộ cao cấp có diện tích nhỏ. Những căn hộ cao cấp có giá trị cao (trên 70triệu/m2) hấp thụ yếu hơn", ông Quỳnh nói.

Giá tăng, chất lượng không tăng

Đánh giá về giá bất động sản ở TP. HCM chuyên gia DKRA Vietnam cho biết, thị trường đang xuất hiện nghịch lý khi nguồn cung, tỷ lệ tiêu thụ dự án đều giảm, song giá bán sơ cấp thị trường căn hộ chung cư đang lập đỉnh giá mới. Bởi theo vị chuyên gia này phân tích, trong khi nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ đều giảm, nhưng giá căn hộ chung cư tại phía Đông thành phố tăng lên 102 triệu đồng/m2, mức giá tối thiểu ghi nhận ở mức 39 triệu, cao nhất là 165 triệu đồng/m2. Giá bán trên được ghi nhận đã “vượt mặt” các khu đất vàng trong trung tâm thành phố.

Đáng chú ý, sự thay đổi phân khúc là do tăng giá chứ không phải tăng chất lượng của Dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, rất dễ xảy ra bong bóng bất động sản. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính…

Đánh giá sơ bộ về lực cầu ngoài ngành chuyển hướng vào thị trường bất động sản TP. HCM, ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, lực cầu này đang chiếm tỷ trọng khá lớn (ước đạt 30% - 40% tổng cầu đầu tư thị trường bất động sản tại TP. HCM). Tuy nhiên, cầu này là ngắn hạn chỉ tham gia với mục đích sinh lời nhanh rồi rút vốn. Đó chính là tính ảo của thị trường bất động sản.

Nhận định thị trường bất động sản TP. HCM năm 2021, ông Hà cho hay, về cuối năm có thể nguồn cung tăng mạnh, giới đầu tư F0 sẽ rút khỏi thị trường nhiều, các nhà đầu cơ xả hàng mạnh. Lúc này, giá có thể sẽ chững lại, thậm chí bị áp lực giảm giá, nhưng trong năm 2021 sẽ chưa xuất hiện giảm giá.Tuy nhiên, những dự án mới ra giai đoạn cuối năm sẽ xây dựng giá bán phù hợp hơn.

Giá nhà đất tại các khu đô thị ở Hà Nội và TP. HCM được đầu tư tốt sẽ tiếp tục tăng giá trong năm 2021. Dự báo tăng khoảng 5 - 10% so với năm 2020.

Minh Trang