Từ TP.HCM đến các đô thị vệ tinh, từ thương vụ M&A đến đấu giá đất công, từ tích lũy đất nông nghiệp đến chuyển đổi mục đích sử dụng… tất cả đều hướng đến mục tiêu duy nhất là có đất sạch để sẵn sàng triển khai dự án khi thị trường “ấm” trở lại, song mọi chuyện không dễ.

Đua gom quỹ đất

Gây chú ý trong cuộc đua gom quỹ đất là Khải Hoàn Land, doanh nghiệp đang từng bước xây dựng vị thế thông qua hàng loạt thương vụ thâu tóm dự án. Bà Đinh Thị Nhật Hạnh – Tổng Giám đốc Tập đoàn Khải Hoàn Land – tiết lộ, năm 2024, doanh nghiệp đã thực hiện thành công nhiều thương vụ M&A, đưa tổng quỹ đất tích lũy lên 1.000 ha.

Các thương vụ tập trung ở những địa bàn giàu tiềm năng như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và TP.HCM. Tuy nhiên, bà Hạnh cũng thừa nhận phần lớn các quỹ đất này chưa thể triển khai ngay do còn vướng thủ tục pháp lý. Vì vậy, song song với việc giữ đất, công ty tiếp tục tìm kiếm các khu đất đã hoàn thiện pháp lý để có thể triển khai dự án trong thời gian ngắn nhất.

Chiến lược của Khải Hoàn Land cho thấy, với các doanh nghiệp địa ốc, gom quỹ đất chỉ là bước đầu – quan trọng hơn là tìm được quỹ đất "sạch", sẵn sàng cho việc phát triển dự án ngay khi có tín hiệu phục hồi rõ ràng từ thị trường.

Như tại Tập đoàn Nam Long – một trong những “ông lớn” phát triển nhà ở vừa túi tiền – cũng đang đẩy mạnh việc tích lũy quỹ đất như một bước chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới.

Theo bà Nguyễn Thanh Hương – Giám đốc Đầu tư Nam Long – hiện doanh nghiệp đã tích lũy được khoảng 700 ha đất, chủ yếu ở TP.HCM và các đô thị vệ tinh. Đáng chú ý, Nam Long đang mở rộng “hệ sinh thái tiếp cận đất” thông qua nhiều hình thức như mua lại dự án hiện hữu, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đấu giá đất công, và tích lũy đất nông nghiệp để chuyển đổi trong dài hạn.

“Chúng tôi nghiên cứu rất kỹ các lô đất nông nghiệp có vị trí tốt để chuẩn bị cho chiến lược dài hơi. Tuy nhiên, đấu giá đất công cũng là một lựa chọn – dù áp lực chi phí cao, nhưng nếu chuẩn bị bài bản thì vẫn có thể kiểm soát được giá thành phát triển,” bà Hương nhận định.

Một điểm đáng chú ý là nếu như trước đây, trung tâm TP.HCM luôn là “thỏi nam châm” hút vốn đầu tư bất động sản thì nay, cuộc đua gom đất đã lan ra các khu vực vùng ven – nơi hạ tầng đang được đẩy mạnh và giá đất còn “mềm” hơn.

Ông Trần Thanh Hải – Trưởng Bộ phận Đầu tư VinaLiving (thuộc VinaCapital) cho biết, doanh nghiệp này đang đẩy mạnh phát triển ở các khu vực phía Đông và phía Tây TP.HCM, hưởng lợi từ các tuyến giao thông chiến lược như cao tốc Long Thành – Dầu Giây, metro và các đại lộ kết nối vùng.

“Rời trung tâm là quyết định đúng đắn trong bối cảnh chi phí đất đai tại lõi đô thị đã quá cao, ảnh hưởng lớn đến khả năng ra mắt sản phẩm có giá hợp lý,” ông Hải nói.

Cuộc đua ngày càng khó khăn

Tương tự, An Gia Group đang dồn lực vào các thương vụ M&A với mục tiêu săn lùng “đất sạch” – tức các khu đất có pháp lý rõ ràng, có thể nhanh chóng triển khai dự án. Theo đó, đại gia này ưu tiên các quỹ đất có giá thành hợp lý để phát triển nhà ở trung cấp. Tuy nhiên, đất sạch ngày càng khan hiếm, giá đất lại không ngừng leo thang, khiến bài toán chi phí trở nên vô cùng thách thức.

Sự dịch chuyển ra vùng ven của VinaLiving và An Gia cho thấy một xu thế rõ rệt là thay vì chen chân vào trung tâm thành phố với chi phí đội vốn cao, các doanh nghiệp đang chọn hướng “bao vây”, phát triển sản phẩm tại những khu vực có dư địa tăng trưởng tốt hơn về hạ tầng và giá bán.

Không chỉ các doanh nghiệp trong nước, các “ông lớn” nước ngoài cũng không nằm ngoài cuộc đua tích lũy quỹ đất. Mặc dù có dòng vốn mạnh và chiến lược dài hơi, tuy nhiên, rào cản pháp lý và chi phí đầu vào vẫn là những “nút thắt” lớn với các “đại bàng” quốc tế.

Ông Angus Liew – Tổng Giám đốc Gamuda Land Việt Nam – cho biết: “Phát triển quỹ đất hiện không còn dễ như trước. Tiền sử dụng đất đang tăng rất mạnh theo các quy định mới, khiến tổng chi phí đầu tư đội lên, ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán và khả năng tiếp cận của người mua”.

Gamuda Land đang theo đuổi cả hai hướng, gồm chuyển nhượng đất tư nhân và tham gia đấu giá đất công. Tuy nhiên, trong bối cảnh chi phí đầu vào cao, doanh nghiệp này cũng buộc phải chuyển hướng đầu tư ra các khu vực vùng ven – nơi có hạ tầng đang phát triển và tiềm năng tăng trưởng tốt trong trung hạn.

Nhìn tổng thể, cuộc đua gom quỹ đất đang nóng lên ở cả doanh nghiệp nội lẫn ngoại, từ các ông lớn sở hữu hàng trăm hecta đến các tay chơi mới nổi. Mỗi doanh nghiệp chọn cho mình một “đường đua” riêng – từ M&A, đấu giá, tích lũy đất nông nghiệp, đến chuyển đổi mục đích sử dụng – nhưng tất cả đều đang chạy theo cùng một hướng là chuẩn bị sẵn sàng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường.

Tuy nhiên, đây cũng là cuộc đua đầy áp lực. Giá đất tăng, pháp lý chậm, đấu giá gay gắt, quỹ đất sạch ngày càng hiếm – tất cả đang khiến các doanh nghiệp phải tính toán từng bước đi, từng dòng tiền, từng tỷ lệ chi phí để không rơi vào “bẫy đất”.

Gom đất chưa bao giờ dễ, nhưng nếu không chuẩn bị từ hôm nay, doanh nghiệp sẽ bị bỏ lại phía sau khi thị trường phục hồi. Và trong cuộc đua này, không ai được phép chạy chậm.

Hưng Nguyên