Dù từng là "ngôi sao sáng" trong thị trường bất động sản nhờ tỷ suất sinh lời hấp dẫn, phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM đang chứng kiến sự chững lại rõ nét.

Theo báo cáo thị trường quý II/2025 của Savills Việt Nam, TP.HCM ghi nhận hơn 600 căn nhà liền thổ được chào bán sơ cấp, trong đó chỉ khoảng 80 căn là hàng mở bán lần đầu, còn lại là hàng tồn kho. Dù nguồn cung hạn chế, sức mua vẫn yếu ớt khi chỉ có 100 giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ chưa tới 15%.

Thanh khoản ở mức thấp kỷ lục

Tính gộp 6 tháng đầu năm 2025, toàn thị trường TP.HCM chỉ có khoảng 170 căn nhà liền thổ được tiêu thụ trong tổng nguồn cung 700 căn, đạt tỷ lệ hấp thụ dưới 24%.

Nghiên cứu từ DKRA Group cũng phản ánh xu hướng tương tự. Quý vừa qua, thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Tây Ninh có tổng cộng 85 dự án nhà liền thổ mở bán, tung ra gần 8.800 sản phẩm.

Tuy nhiên, tổng lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 3.400 căn, tương đương tỷ lệ tiêu thụ 39%. Riêng TP.HCM ghi nhận chưa đầy 100 giao dịch thành công, với tỷ lệ tiêu thụ sơ cấp dao động 20–25%.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM, nhận định sự trầm lắng của phân khúc nhà liền thổ xuất phát từ hai nguyên nhân chính, gồm mặt bằng giá bán quá cao và cấu trúc sản phẩm thiếu đa dạng.

Cụ thể, trong quý II, hơn 87% nguồn hàng biệt thự, liền kề tại TP.HCM là sản phẩm tồn kho thuộc phân khúc cao cấp, với giá trung bình khoảng 330 triệu đồng/m².

“Phần lớn các sản phẩm liền thổ có diện tích lớn, vị trí không thực sự đắc địa, khó tiếp cận cả người mua để ở thực lẫn nhà đầu tư”, bà Giang phân tích. Cùng với đó, tâm lý người mua ngày càng thận trọng, chỉ ưu tiên các sản phẩm vừa túi tiền trong bối cảnh kinh tế còn nhiều bất ổn.

Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam – ông David Jackson – bổ sung, hiện giá bán bình quân nhà liền thổ tại TP.HCM đang dao động từ 183 đến 250 triệu đồng/m², tăng nhẹ 2–5% so với quý trước.

Một số dự án tại Thủ Thiêm được chào bán với mức tiệm cận 1 tỷ đồng/m² – con số gần như “không tưởng” với đại đa số người mua. Các dự án khác như The Rivus Elie Saab, The Global City, Vạn Phúc City, Khang Điền... đều định giá từ 250–300 triệu đồng/m², chủ yếu hướng đến giới siêu giàu.

“Giá cao, nguồn hàng kén khách, lại không có nhiều sản phẩm mới khiến thị trường rơi vào thế giằng co kéo dài”, ông David nhận định.

Không dành cho “lướt sóng”

Trên thực địa, không ít môi giới cũng cho biết thanh khoản thị trường ở mức rất thấp. Anh Phùng Thanh Minh – đại diện một sàn giao dịch tại phường Hiệp Bình (mới) – chia sẻ, từ đầu tháng 5 đến nay văn phòng anh chưa bán được căn biệt thự hay nhà phố nào, trong khi lượng sản phẩm ký gửi tăng hơn 50%.

“Điều đáng nói là nhu cầu tìm kiếm nhà đất, đặc biệt là nhà liền kề vẫn rất cao. Chỉ riêng tháng 6, lượt truy cập vào website công ty để xem thông tin nhà đất tăng 30% so với tháng trước. Tuy nhiên, phần lớn khách chỉ khảo giá, ít người đi xem thực tế và càng hiếm người xuống tiền”, anh Minh tiết lộ.

Tình trạng tương tự cũng xảy ra tại khu vực vùng ven TP.HCM... Anh Hoàng Hải – môi giới “lâu năm” tại xã Bình Chánh (mới) – cho hay không ít căn liền thổ tại khu vực này đang giảm 10–15%, phần lớn là bán “cắt lãi” do nhà đầu tư muốn thoát hàng sớm.

“Gần đây tôi vừa bán được một căn biệt thự 4 lầu giá 18 tỷ đồng, thấp hơn 500 triệu so với kỳ vọng nhưng chủ nhà vẫn lãi gần 5 tỷ đồng so với giá mua năm 2017”, anh Hải chia sẻ với VnBusiness.

Giới chuyên gia nhìn nhận, nhà liền thổ vẫn là phân khúc có tiềm năng tăng giá cao, với mức lợi nhuận trung bình 10–20%/năm, thậm chí tại một số khu vực có thể đạt 20–35%/năm. Tuy nhiên, đó là trong điều kiện thị trường thuận lợi.

Hiện nay, với áp lực lãi suất, dòng vốn vay hạn hẹp và niềm tin suy giảm, thị trường nhà liền thổ được dự báo tiếp tục “đóng băng” ít nhất đến hết năm 2025, dù chính sách tiền tệ nới lỏng hơn. Theo các chuyên gia của CBRE Việt Nam, nhà đầu tư cần thay đổi góc nhìn, chuyển từ kỳ vọng ngắn hạn sang trung – dài hạn (3–5 năm), đồng thời đánh giá kỹ thanh khoản và năng lực tài chính trước khi đầu tư.

Bên cạnh đó, xu hướng “ly tâm” cũng đang rõ nét. Do mặt bằng giá trong nội đô đã bị đẩy lên quá cao, nhiều người mua đang chuyển hướng về các khu vực vùng ven – nơi quỹ đất còn dồi dào và giá cả dễ tiếp cận hơn.

Theo DKRA, trong quý tới, nguồn cung nhà liền thổ có thể đạt 2.000–3.000 căn, chủ yếu đến từ Tây Ninh và một số khu vực tại TP.HCM (phía Bình Dương cũ). Giá sơ cấp được dự báo vẫn cao, nhưng thị trường thứ cấp có thể phục hồi nhẹ nhờ mức giá hợp lý hơn.

Trong giai đoạn hiện nay, nhà liền thổ không còn là "mỏ vàng" dễ khai thác cho các nhà đầu tư “lướt sóng” hay sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Sự điều chỉnh đang diễn ra trên diện rộng, cả về giá, kỳ vọng lợi nhuận lẫn chiến lược đầu tư.

Trong dài hạn, đây vẫn là kênh đầu tư có tiềm năng, nhưng chỉ phù hợp với những người có dòng tiền mạnh, sẵn sàng “ôm hàng” ít nhất vài năm, và không đặt cược tất cả vào kỳ vọng tăng giá phi mã như giai đoạn trước.

Hưng Nguyên