Bất chấp đại dịch Covid-19 và các hạn chế về di chuyển, mô hình Trung Quốc + 1 ngày một hấp dẫn các nhà sản xuất, bất động sản (BĐS) công nghiệp tiếp tục là lĩnh vực duy nhất ghi nhận tăng trưởng cả về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy.
Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy cao
Từ năm 2018, BĐS công nghiệp ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng mạnh đã dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu có thêm các khu công nghiệp (KCN) mới trên một số địa bàn trọng yếu. Dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy, trong năm 2020, tại khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt 88% ở TP. HCM, 94% ở Đồng Nai, 99% ở Bình Dương, 84% ở Long An, 79% ở Bà Rịa - Vũng Tàu.
Cùng kỳ, tại phía Bắc, tỷ lệ này lần lượt đạt 90% ở Hà Nội, 95% ở Bắc Ninh, 89% ở Hưng Yên, 82% ở Hải Dương và 73% ở Hải Phòng.
Theo số liệu của một đơn vị nghiên cứu BĐS khác, tại phía Bắc, giá thuê ở Hà Nội lên đến 129 USD/m2 (tăng 13,1%), Bắc Ninh là 95 USD/m2 (tăng 9,2%) Hưng Yên: 83 USD/m2 (tăng 6,4%), Hải Dương: 76 USD/m2 (tăng 15,1%) và Hải Phòng: 96 USD/m2 (tăng 3,2%).
Đáng chú ý, giá thuê đất trung bình tại Thanh Hóa xấp xỉ 40 - 50 USD/m2, được cho là mức giá khá cạnh tranh với các tỉnh công nghiệp trọng điểm tại phía Bắc và phía Nam. Thanh Hóa nhận được nguồn đầu tư đáng kể từ năm 2020 với tổng số vốn FDI đăng ký là 349 triệu USD. Trong đó, 218 triệu USD được phân bổ cho 13 dự án sản xuất và chế biến, bao gồm 4 dự án từ nhà đầu tư Trung Quốc, 3 dự án Đài Loan và Singapore, 2 dự án Hong Kong và 1 dự án Hàn Quốc...
Đồng thời, những kế hoạch phát triển của Foxconn tại Thanh Hóa đã thu hút một loạt nhà sản xuất linh kiện điện tử, chuyên cung cấp nguyên vật liệu cho các nhà đầu tư lớn. Có thể nói, giá thuê đất cạnh tranh cùng nguồn lao động lớn tại chỗ chính là chìa khóa tạo nên sức hút, khích lệ đầu tư của tỉnh này đối với nhiều doanh nghiệp.
Tại phía Nam, giá thuê đất trong các KCN năm 2020 đạt 147 USD/m2 ở TP. HCM, 107 USD/m2 ở Bình Dương (tăng 4,9% so với cùng kỳ năm 2019), 98 USD/m2 ở Đồng Nai (tăng 6,5%), 123 USD/m2 tại Long An (tăng 7,8%) và 65 USD/m2 tại Bà Rịa - Vũng Tàu (tăng 18,1%).
 |
|
Vụ Quản lý các Khu kinh tế đã công bố kế hoạch phê duyệt cho 561 dự án KCN sắp tới với diện tích hơn 21.000 ha. Đây sẽ là nguồn cung đáp ứng nhu cầu tìm kiếm nhà xưởng cho các tập đoàn đa quốc gia vào Việt Nam (Ảnh minh họa: Int) |
Ghi nhận vốn đầu tư tăng trưởng trong các ngành công nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất tại các thị trường thành phố trực thuộc tỉnh, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, sự sôi động của thị trường, nhu cầu về đất tăng đột biến, đặc biệt tại các địa điểm và tỉnh, thành còn có thể được lý giải bằng sự phát triển tốt hơn của cơ sở hạ tầng và khả năng tiếp cận địa điểm, đường sá, bến tàu, cảng hàng không mới.
Chuẩn bị nguồn cung
Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận BĐS Công nghiệp Savills Việt Nam nhận định, nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tăng đột biến khiến giá thuê ở các KCN gần các thành phố lớn leo thang. Giá cả tăng cao vẫn là mối lo ngại đối với các ngành sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và nội thất. Tỷ giá ngoại tệ hiện tại vẫn ở mức chấp nhận được cho các nhà sản xuất đa quốc gia có giá trị cao, hoạt động trong lĩnh vực công nghệ, hỗ trợ công nghệ cao và máy móc tự động.
Cũng theo ông John Campbell, nếu giá thuê tiếp tục tăng theo cùng một quỹ đạo từ năm 2018, khả năng cạnh tranh về giá của Việt Nam có thể bị suy yếu, trừ khi có thêm nguồn cung đất công nghiệp được triển khai ở các khu vực kinh tế trọng điểm để đáp ứng đủ nhu cầu và ổn định giá cả.
“Mức tăng giá thuê hiện nay và tỷ lệ lấp đầy tại các KCN trọng điểm phía Bắc và Nam có thể gây e ngại với một số tập đoàn đa quốc gia tìm kiếm địa điểm gần Hà Nội và TP. HCM”, ông John Campbell nói.
Tuy nhiên, xét về việc đảm bảo nguồn cung, mới đây, Vụ Quản lý các khu kinh tế (DEZM) công bố kế hoạch phê duyệt cho 561 dự án KCN sắp tới với diện tích trên 201.000ha. Các KCN này sẽ bổ sung vào nguồn cung hiện tại, bao gồm 374 KCN đã được thành lập. Và cũng ngay 3 tháng đầu năm 2021, Thủ tướng Chính phủ ký quyết định chủ trương đầu tư 19 KCN trong cả nước.
Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng các KCN cũng sẽ cần tiếp tục được cải thiện. Các chính sách, cơ chế và quản lý đang được hoàn thiện để nâng cao hiệu quả hoạt động. Những sáng kiến mới và hành động này sẽ vô cùng cần thiết để Việt Nam có để đón làn sóng đầu tư và dịch chuyển sản xuất. Hơn nữa, vị trí của các dự án mới rất quan trọng, vì hầu hết nhu cầu về sản xuất và dịch vụ hậu cần kho bãi vẫn phụ thuộc vào các tỉnh công nghiệp trọng điểm hoặc các địa phương cấp 1.
Các dự án ở địa phương cấp 2 sẽ cố gắng thu hút đầu tư nước ngoài với giá thuê cạnh tranh hơn và nguồn cung đất trống dồi dào hơn. Việc đầu tư nhiều hơn vào cơ sở hạ tầng và kết nối mạng lưới giao thông đóng vai trò rất quan trọng trong lộ trình phát triển của các địa phương này. Và đây chính là nguồn cung có thể đáp ứng, giải toả cho nhu cầu của các tập đoàn đang tìm kiếm địa điểm đầu tư tại Hà Nội và TP. HCM.
Minh Trang
