Đầu tháng 3/2023, anh Trần Bình, một nhà đầu tư có gần 10 năm kinh nghiệm tại Hà Nội, rót 15,5 tỷ đồng để mua vào một căn biệt thự rộng 108m2 tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm.

Nhu cầu vẫn rất lớn

Anh Bình cho hay, căn này trước đó được rao bán giá 17,7 tỷ đồng, giá gốc khi mua vào khoảng 16 tỷ đồng. Sau hơn 1 năm gồng gánh lãi suất của khoản vay 9 tỷ đồng để đầu tư, chủ cũ đã buộc phải bán cắt lỗ 500 triệu đồng để thoát hàng, tất toán nợ.

“Điều kiện của chủ trước là phải cọc trước 10 tỷ tiền mặt để họ cắt nợ ngân hàng, rút sổ đỏ ra. Số tiền cọc quá lớn khiến tôi phân vân và cân nhắc rất kỹ trước khi đi đến quyết định cuối cùng là mua. Với mức giá này, tôi hy vọng lãi 2 - 3 tỷ đồng trong 3 - 5 năm tới”, anh Bình kỳ vọng.

Đáng chú ý, đây là căn thứ 2 được anh Bình mua vào kể từ đầu năm 2023. Các cộng sự của anh cũng đang đẩy mạnh săn hàng “ngộp”. Điều này cho thấy nhu cầu đầu tư biệt thự, nhà liền kề vẫn rất lớn. Tuy nhiên, vì giá neo quá cao khiến các nhà đầu tư “chùn tay”, đẩy thị trường vào thế khó.

Báo cáo thị trường quý I/2023 của Savill Việt Nam chỉ ra, giá sơ cấp (mở bán lần đầu) biệt thự giảm 14% theo quý, nhưng vẫn ở mức 111 triệu đồng/m2 đất, nhà liền kề giảm 3% theo quý xuống 167 triệu đồng/m2 đất. Trong khi đó, giá biệt thự, nhà liền kề thứ cấp dù thấp hơn 17% so với giá sơ cấp, vẫn neo ở mức trung bình 22 - 24 tỷ đồng/căn.

Anh Nguyễn Quốc Hưng (Hà Nội), một "tay buôn" kỳ cựu, đang sở hữu 6 căn biệt thự tại Mê Linh, Gia Lâm và Nam Từ Liêm, tiết lộ thời gian qua, nhóm của anh đang tăng cường tìm kiếm gom các sản phẩm giá tốt, tuy nhiên rất khó. Giá đã giảm nhưng vẫn còn neo rất cao so với giá mở bán.

“Chúng tôi đang tìm các căn có sổ đỏ, giá 14 - 15 tỷ đồng (mức giá gốc bán ra lần đầu) tại vùng ven, song vô cùng hiếm. Các chủ nhà dù đuối tài chính nhưng vẫn neo giá ở mức 16 - 18 tỷ đồng, tức rao cắt lỗ nhưng thực tế vẫn lãi 1-2 tỷ đồng. Có người đang “ôm” gần 10 căn nhưng không hề có ý định giảm giá, hoặc giảm rất ít”, anh Hưng chia sẻ.

Giá có thể giảm thêm?

Theo chuyên gia, chủ sở hữu biệt thự đa phần là người có tiền, vì vậy thanh khoản chậm hay nhanh thì họ vẫn “hét giá trên trời”. Đây có thể là lý do khiến trong cả quý I năm 2023, chỉ có 88 giao dịch biệt thự, nhà liền kề được thực hiện, giảm 78% theo năm, theo thống kê của Savill.

Không chỉ khiến những nhà đầu tư mới chùn tay, giá nhà liền kề, biệt thự quá cao cũng đang đẩy những nhà đầu tư đã xuống tiền đặt cọc vào thế khó, nhiều trường hợp bỏ cọc “tháo chạy”.

Theo JLL Việt Nam, nguồn cung thị trường nhà liền thổ gồm nhà liền kề, biệt thự tiếp tục chứng kiến một quý ảm đạm khi nhiều dự án lớn ngừng mở bán trong quý I năm 2023.

Đặc biệt, tại một vài dự án nhỏ và vừa chứng kiến khách hàng yêu cầu hoàn cọc hay trả hàng do ngân hàng siết chặt room tín dụng cho vay bất động sản, khiến người mua không đủ khả năng chi trả. Điều này khiến tỷ lệ hấp thụ trong quý thấp kỷ lục trong vòng hơn nửa thập kỷ.

Những diễn biến từ thực tế cho thấy, thị trường nhà liền kề, biệt thự đang gần như chạm đáy về thanh khoản. Nguyên nhân được chỉ ra là bởi giá dù đã giảm nhưng vẫn neo quá cao so với giá trị thực.

Theo đó, để “rã băng” thị trường, theo giới phân tích, không còn cách nào khác là chủ sở hữu phải giảm giá bán về mức chấp nhận được. Tuy nhiên, khả năng giảm giá thêm được đánh giá là không cao.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng giá biệt thự và liền kề đã có xu hướng giảm nhẹ trong quý cuối cùng của năm 2022, nhưng điều chỉnh giá không đáng kể, và đây là một thách thức không nhỏ cho cả chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư cá nhân.

“Đối với chủ đầu tư, chi phí đầu tư ban đầu của dự án rất cao. Trong khi đó, tại thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư đã trải qua nhiều lần mua qua bán lại khiến giá bị đẩy lên cao, dẫn đến khó khăn khi quyết định điều chỉnh giá”, bà Hằng phân tích.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, đánh giá thị trường giai đoạn này đang hướng tới các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực. Những phân khúc có tính đầu cơ cao như đất nền tỉnh và nhà liền kề, biệt thự bước vào quá trình thanh lọc.

Nhà liền kề, biệt thự vẫn luôn là phân khúc có tiềm năng trong trung và dài hạn. Vì vậy, với các nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, có thể nới kỳ vọng thêm 3-5 năm, thì không cần quá lo. Nhưng, với các nhà đầu tư ngắn hạn, đang có áp lực tài chính, thì nên cân nhắc giảm giá thêm để cắt nợ, vì thị trường khó khởi sắc trong ít nhất 12-18 tháng tới.

Hưng Nguyên