Báo cáo tổng hợp từ Hội Môi giới Bất động sản (BĐS) Việt Nam cho thấy hiện các dự án đất nền đang được triển khai mạnh mẽ, nhất là tại các địa phương có tiềm năng du lịch biển lớn. Chỉ tính riêng năm 2018, lượng cung mới tại các tỉnh ước đạt 100.000 sản phẩm. Tỉ lệ hấp thụ bình quân lên tới 60% với mỗi đợt chào bán.

Thực hiện chủ trương của Chính phủ xác định du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn, nên các tỉnh ven biển đã tận dụng cơ hội này để phát triển kinh tế. Tuy nhiên, một mặt cấp phép ồ ạt, mặt khác không quản lý được, các địa phương đã để một số doanh nghiệp “tự tung, tự tác” khi triển khai dự án BĐS nghỉ dưỡng.

Loạn bán đất nền ven biển

Điển hình, khi Chính phủ trình dự thảo Luật Đặc khu Hành chính - kinh tế đặc biệt đầu năm 2018, đất nền ba khu vực dự kiến trở thành đặc khu (Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong) đã bị đẩy giá lên từng ngày. Người mua sau luôn cao hơn người đi trước 5 - 10 giá và người cuối cùng chưa kịp thoát hàng đã phải ôm một “cục nợ”, đến bây giờ vẫn còn phải ôm.

Đất nền sốt không chỉ tại các dự án đầy đủ tính pháp lý, mà giới cò đất đã thổi giá cả đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản… khiến các nhà đầu tư nhỏ lẻ đầu tư vào đây mắc cạn.

Bài học đất nền ba khu vực trên vẫn còn chưa hết dư âm thì một loạt các tỉnh ven biển khác cũng bị giới cò đất thổi giá, đẩy giá… hòng kiếm lời. Cũng vẫn chiêu thức thổi giá cả đất chưa đầy đủ tính pháp lý như đất rừng, đất nông nghiệp… một số bộ phận khách hàng muốn nhanh chóng làm giàu đã phải “ngậm đắng nuốt cay”.

Gần đây nhất là đất tại Đà Nẵng, đã bị thổi lên 5 - 10 giá chỉ trong vài ngày, với thông tin nơi đây sẽ trở thành trường đua ngựa, trở thành quận. Hàng loạt nhà đầu tư tìm về các làng quê đó để mua cả đất nông nghiệp với kỳ vọng sẽ được chuyển đổi mục đích sử dụng như giới cò đất “rót mật”.

Nổi cộm gần đây là dự án khu dân cư Alibaba ở thị xã Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu), đã bị cơ quan chức năng thực hiện cưỡng chế buộc thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả tại khu đất do ông Nguyễn Ngọc Sự (quê Tp.Hà Nội) làm chủ sở hữu.

Khu đất này rộng 24.500 m2 đã bị thay đổi hiện trạng và mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc biệt sang đất phi nông nghiệp mà không được các cơ quan có thẩm quyền cấp phép.

Tuy nhiên, dự án này lại được chủ đầu tư san lấp, làm đường, trồng cột điện và phân lô bán cho người dân. Khi bị lực lượng chức năng tổ chức cưỡng chế buộc trả lại hiện trạng đất ban đầu, đã có nhiều người mặc áo có in dòng chữ “Tập đoàn địa ốc Alibaba” cản trở và lớn tiếng phản đối. Công an thị xã Phú Mỹ sau đó đã tạm giữ 10 người liên quan đến việc gây rối, phá hoại tài sản.

Cân nhắc pháp lý khi đầu tư

Tại Diễn đàn “Đầu tư BĐS 2019: rủi ro và cơ hội”, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp Hội BĐS Việt Nam, cho biết thực tế trên thị trường BĐS hiện nay đang ghi nhận, xu hướng các nhà phát triển dự án, sàn giao dịch và các nhà đầu tư chuyển dịch dòng vốn về các tỉnh lẻ, khu vực có thị trường BĐS mới phát triển.

Nguyên nhân được ông Nam chỉ ra là do thị trường BĐS Việt Nam đang suy giảm nguồn cung tại các thành phố lớn. Trong khi đó, sức mua của người dân vẫn còn rất cao, dẫn đến xu hướng ồ ạt đổ tiền vào đất nền. Hệ quả là các cơn sốt đất xảy ra liên tục tại các địa phương như Mũi Né, Vân Đồn, Phú Quốc thời gian gần đây.

“Tôi thấy nhiều người rất liều, nhiều bài học đau lòng rồi mà vẫn mua cả đất bãi biển, cả đất vườn, đất nông nghiệp… trong khi đã có quy định phạm vi 100 m từ bãi biển trở vào không được xây dựng. Tôi nghĩ chính quyền địa phương cần có biện pháp mạnh hơn nữa”, ông Nam chia sẻ.

Khi bàn về câu chuyện đất nền, Gs. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng đây là lúc Chính phủ nên trở lại với chính sách từng thực hiện vào năm 2004: cấm chia lô bán nền.

Theo ông Võ, việc một nhà đầu tư nhận đất xong rồi phanh đất ra thành nền để bán đang đi ngược lại nguyên tắc đầu tư BĐS là phải đầu tư vào đất để sinh lợi. Một số nước trên thế giới chỉ dùng cơ chế chia lô bán nền để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp. Còn Việt Nam lại xem chia lô bán nền như một sản phẩm của thị trường BĐS.

“Tôi cho rằng không phải cân nhắc nữa mà ngay lúc này cần cấm chia lô bán nền. Không chỉ bởi vì hiện nay có nhiều dự án ma mà ngay cả dự án đất nền thật thì các dự án này cũng không có ý nghĩa gì với thị trường BĐS”, ông Võ nói.

Đưa ra lời khyên cho các nhà đầu tư trên thị trường hiện nay, ông Nam cho rằng các nhà đầu tư cần tránh đầu tư vào các sản phẩm đất nền nhỏ lẻ, không rõ ràng về pháp lý.

“Thay vào đó, nhà đầu tư nên chọn dự án có quy mô lớn của các doanh nghiệp lớn để đảm bảo các sản phẩm này sẽ sinh lời hiệu quả, bảo toàn giá trị và hạn chế rủi ro”, ông Nam nhấn mạnh.

Minh Sơn