Khi nhà đất đang thế chấp bị Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án, người vay có được miễn nghĩa vụ trả nợ? Khoản tiền bồi thường sẽ được xử lý ra sao? Trao đổi với VnBusiness, Luật sư Ngô Quí Linh, Giám đốc Công ty Luật Mai Đăng Khang, đã có những phân tích pháp lý đáng chú ý xung quanh vấn đề này.

Thưa luật sư, về bản chất pháp lý, việc nhà đất đang thế chấp nhưng bị Nhà nước thu hồi được nhìn nhận như thế nào?

Từ góc độ pháp lý, đây là một quan hệ “giao thoa” giữa pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật về tín dụng ngân hàng. Việc xử lý phải bảo đảm nguyên tắc tách bạch giữa nghĩa vụ trả nợ và biện pháp bảo đảm, đồng thời hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và tổ chức tín dụng.

Điều quan trọng cần khẳng định là việc Nhà nước thu hồi đất không làm chấm dứt nghĩa vụ trả nợ của người vay đối với ngân hàng. Theo Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định liên quan, nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng là nghĩa vụ độc lập với tài sản bảo đảm. Quyền sử dụng đất chỉ là biện pháp bảo đảm cho khoản vay.

Do đó, dù quyền sử dụng đất bị thu hồi theo quyết định hành chính thì nghĩa vụ trả nợ vẫn tồn tại cho đến khi được thanh toán đầy đủ.

Vậy khoản tiền bồi thường khi thu hồi đất sẽ được xử lý ra sao, đặc biệt trong trường hợp đất đang thế chấp tại ngân hàng?

Về nguyên tắc, người sử dụng đất vẫn là chủ thể được Nhà nước bồi thường. Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất đang được dùng làm tài sản bảo đảm nên ngân hàng có quyền ưu tiên thanh toán từ khoản tiền bồi thường này.

Khoản 8 Điều 21 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định khá rõ: khi tài sản bảo đảm bị thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội, thì khoản tiền bồi thường, hỗ trợ sẽ được dùng để thay thế tài sản bảo đảm.

Có thể hiểu, tài sản thế chấp ban đầu được “chuyển hóa” thành giá trị tiền tệ tương ứng và ngân hàng tiếp tục có quyền ưu tiên đối với giá trị thay thế đó.

Trên thực tế, cơ quan giải phóng mặt bằng, ngân hàng và người dân sẽ phối hợp xác định dư nợ. Sau đó, khoản tiền bồi thường sẽ được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ tín dụng trước, phần còn lại nếu có mới được trả cho người dân.

Trong trường hợp tiền bồi thường lớn hơn hoặc nhỏ hơn dư nợ thì việc xử lý sẽ khác nhau như thế nào, thưa luật sư?

Nếu số tiền bồi thường lớn hơn dư nợ thì việc xử lý tương đối đơn giản. Ngân hàng sẽ thu hồi đầy đủ nợ gốc, lãi và các chi phí hợp pháp theo hợp đồng, phần còn lại thuộc về người dân. Đây cũng là nguồn lực tài chính quan trọng để người bị thu hồi đất ổn định cuộc sống và tái định cư.

Ngược lại, nếu tiền bồi thường thấp hơn dư nợ – tình huống khá phổ biến do giá bồi thường thường thấp hơn giá thị trường – thì toàn bộ khoản tiền bồi thường vẫn được ưu tiên dùng để trả nợ ngân hàng. Phần nghĩa vụ còn thiếu sẽ tiếp tục là trách nhiệm của người vay và không bị xóa bỏ.

Nhà bị giải tỏa, khoản vay ngân hàng xử lý thế nào?

Trong trường hợp này, ngân hàng có thể yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm, cơ cấu lại khoản vay hoặc áp dụng các biện pháp pháp lý khác để thu hồi nợ theo quy định.

Đối với trường hợp tài sản thế chấp bao gồm cả nhà ở và tài sản gắn liền với đất, thì khoản tiền bồi thường đối với đất, nhà và công trình gắn liền cũng được xem là giá trị thay thế của tài sản bảo đảm và thuộc diện ưu tiên thanh toán nghĩa vụ nợ.

Tuy nhiên, cần phân biệt với các khoản hỗ trợ mang tính an sinh như hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề hay tái định cư. Những khoản này về bản chất không phải là giá trị hoàn trả của tài sản bảo đảm nên trong nhiều trường hợp không bị xử lý để thu nợ.

Theo ông, đâu là những vấn đề còn tồn tại và hướng xử lý cần được tính đến trong thực tiễn hiện nay?

Một vấn đề đáng chú ý là sự chênh lệch giữa giá định giá tài sản của ngân hàng và giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Khi nhận thế chấp, ngân hàng thường định giá theo giá thị trường, còn giá bồi thường lại được xác định theo bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định. Điều này khiến nhiều trường hợp khoản tiền bồi thường không đủ để thanh toán toàn bộ nghĩa vụ tín dụng.

Ngoài ra, việc Nhà nước thu hồi đất về nguyên tắc cũng không được coi là sự kiện bất khả kháng để miễn trừ nghĩa vụ thanh toán của người vay. Đây là hoạt động quản lý hành chính gắn với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xác lập.

Từ góc độ chính sách, pháp luật hiện nay đã có quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm bảo đảm quyền lợi cho người dân khi bị thu hồi đất. Tuy nhiên, vẫn chưa có cơ chế chuyên biệt điều chỉnh trực tiếp mối quan hệ giữa nghĩa vụ tín dụng và việc thu hồi đất, dẫn tới khoảng trống trong việc chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước, ngân hàng và người dân.

Theo tôi, thực tiễn đòi hỏi sự phối hợp linh hoạt hơn giữa các bên. Nhà nước có thể cân nhắc các chính sách như giãn nợ, khoanh nợ hoặc hỗ trợ tài chính trong những trường hợp đặc biệt. Về phía ngân hàng, cần có cách tiếp cận phù hợp hơn thông qua cơ cấu lại khoản vay, chấp nhận tài sản tái định cư thay thế hoặc điều chỉnh điều kiện tín dụng trong giới hạn pháp luật cho phép.

Xin cảm ơn Luật sư!

Thanh Hoa (Thực hiện)