Theo phân tích của JLL, Hà Nội và Tp.HCM đều thuộc tốp đầu các thành phố thay đổi nhanh chóng cũng như năng động nhất toàn cầu năm 2017. Trong 10 điểm nổi bật từ chỉ số CMI 2017, đơn vị tư vấn nhắc tới các thành phố của Việt Nam là những điểm nóng FDI.

Tp.HCM và Hà Nội (hai địa bàn có sức phát triển BĐS mạnh nhất hiện nay) đang trở thành điểm thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Đây cũng được coi là hai trung tâm thương mại lớn của cả nước phát triển rất nhanh nhờ yếu tố nhân khẩu học thuận lợi và thu hút vốn FDI đáng kể khi Chính phủ đang thực hiện tự do hóa môi trường kinh doanh.

Điểm nóng FDI

Dẫn quan điểm của JLL, ở Việt Nam, nhờ chi phí thấp, thị trường tiêu dùng mở rộng nhanh chóng và nền kinh tế đang dần chuyển đổi theo hướng tập trung vào các hoạt động đem lại nhiều giá trị cao hơn đã giúp thu hút đáng kể FDI, đồng thời các dự án BĐS văn phòng, bán lẻ và khách sạn cũng được xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng.

Đây cũng là đánh giá dành cho địa bàn Tp.HCM nhằm lý giải yếu tố tăng trưởng. Một yếu tố tham chiếu khác được JLL dẫn ra: Cục Đầu tư nước ngoài của Việt Nam đã ghi nhận nguồn vốn FDI đăng ký đạt hơn 11,2 tỷ USD trong nửa đầu năm 2016, tăng gần 105% so với cùng kỳ năm 2015.

Về Hà Nội, sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ với tốc độ gia tăng dân số nhanh cùng mức thu nhập được cải thiện đã thúc đẩy lĩnh vực bán lẻ và nhà ở.

Đồng thời, phân khúc văn phòng cũng đang phát triển mạnh và hoạt động đầu tư BĐS vào thành phố này đã vượt trội trong năm 2016 – nổi bật với một giao dịch gần 400 triệu USD trong lĩnh vực văn phòng. Tuy nhiên, JLL lưu ý, “sự thiếu hụt các cơ sở đào tạo, giáo dục và kỹ năng công nghệ chất lượng có thể sẽ làm chậm quá trình chuyển đổi hoạt động theo hướng đem lại nhiều giá trị hơn”.

Báo cáo phân tích của JLL cũng nhắc tới yếu tố hạ tầng nhằm phục vụ mục tiêu tăng trưởng đường dài. Đơn cử, những thành phố giàu tiềm năng (như Tp.HCM) cho thấy nền kinh tế và thị trường BĐS đang phát triển nhanh trong ngắn hạn. Tuy nhiên, để đảm bảo thành công trong dài hạn, những nền kinh tế này cần thích ứng nhanh với sự đổi mới và cải thiện cơ sở hạ tầng.

Chỉ báo CMI gợi mở: “Những khu đô thị lớn gần đây có dấu hiệu tụt lại, nhưng điều này sẽ tạo bứt phá cho thành công trong dài hạn và vẫn còn nhiều cơ hội cho nhà đầu tư”.

Phát triển hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt đường sắt đô thị có thể tác động mạnh đến đà tăng thị trường BĐS

Đòn bẩy địa ốc từ hạ tầng

Trong một nghiên cứu công bố đầu tháng 2 vừa qua, Savills Việt Nam đã nhắc tới tác động mạnh mẽ của hạ tầng giao thông với thị trường địa ốc. Đáng chú ý, Hà Nội và Tp.HCM chính là hai địa bàn được phân tích chi tiết.

Cụ thể, theo Savills Việt Nam, Tp.HCM và Hà Nội có tỷ lệ diện tích đất dành cho giao thông ở mức tương đương các thành phố đang phát triển trong khi thấp hơn nhiều so với các đô thị hiện đại trong khu vực.

Áp lực lên hạ tầng giao thông đang tăng cao khi thu nhập bình quân đầu người đạt ngưỡng 3.000 – 10.000 USD/người/năm, theo quy luật phát triển, đây là giai đoạn có tỷ lệ gia tăng nhanh chóng về sở hữu ô tô cá nhân.

Doanh số bán xe ô tô du lịch tăng trung bình 35%/năm trong 5 năm gần đây. Dự báo, số lượng xe du lịch sẽ gấp 3 lần vào năm 2025 tại hai địa bàn này. “Cùng với sự gia tăng của mật độ dân số và khả năng hạn chế trong việc mở rộng hệ thống đường giao thông khu vực trung tâm, nguy cơ tắc nghẽn giao thông đang trở nên ngày càng hiện hữu” – nghiên cứu nêu rõ.

Tiếp theo, việc gia tăng số lượng xe ô tô cá nhân còn tạo áp lực về chỗ đỗ xe tại nơi làm việc. Mức phí đỗ xe khu vực trung tâm Tp. HCM và Hà Nội đang cao hơn nhiều so với các thành phố khu vực như: Bangkok, Manila hay Jakarta.

Mặc dù vậy, nhu cầu chỗ đỗ xe sẽ khó được đáp ứng khi tỷ suất sinh lợi của bãi đỗ xe đang thấp hơn so với các hạng mục phát triển khác, ví dụ văn phòng cho thuê.

Do việc di chuyển bằng phương tiện cá nhân ngày càng thêm khó khăn nên phương tiện giao thông công cộng trở thành sự lựa chọn trong tương lai.

Tp.HCM và Hà Nội hiện có tỷ lệ sử dụng giao thông công cộng thấp nhất trong khu vực, mức độ ô nhiễm không khí cao. Hai thành phố đều đang ở giai đoạn đầu tiên của quá trình phát triển đường sắt đô thị, tương tự như trường hợp của Bangkok trong thập niên 1990.

Bangkok được Savills nêu ra như một mô hình có thể học hỏi trong việc huy động nguồn vốn xã hội hóa để đầu tư hệ thống giao thông công cộng, từ đó giải quyết các vấn về giao thông đô thị và ô nhiễm không khí.

Đặc biệt, “việc phát triển hệ thống giao thông công cộng, nhất là đường sắt đô thị có thể tác động mạnh đến sự phát triển của thị trường BĐS”. Theo đó, mô hình phát triển quanh điểm trung chuyển (TOD) có thể là một hướng đi mới, chủ đạo trong tương lai với các hạng mục như nhà ở, văn phòng, bán lẻ, bến đỗ xe phát triển ở khu vực lân cận các trạm trung chuyển.

Mô hình này đã có tại các nước trong khu vực và tạo được sự gia tăng đáng kể về giá trị BĐS khu vực lân cận các trạm trung chuyển (như Trung Quốc, Hồng Kông, Thái Lan).

Xu hướng tương tự được kỳ vọng sẽ sớm diễn ra ở Tp.HCM và Hà Nội với các tuyến đường sắt đô thị đầu tiên được đưa vào vận hành trước năm 2020. Tuy vậy, biên độ tăng giá có thể không đồng đều và có xu hướng cao hơn tại các điểm trung chuyển xa trung tâm.

Đông Hưng (ghi)