Sau khi thị trường bất động sản (BĐS) rơi vào khủng hoảng từ đầu những năm 2010, đến nay, thị trường mới lại "nổi sóng", khi ở hàng loạt tỉnh thành từ Bắc vào Nam, giá đất nền lần lượt tăng giá. Có những tỉnh như Quảng Ninh, Khánh Hòa, Đà Nẵng… cơn sốt đã tái diễn hai lần liên tiếp và địa phương đã phải dùng mệnh lệnh hành chính.

Mới đây nhất, ngay sau khi UBND tỉnh Khánh Hòa gỡ lệnh tạm dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất tại Bắc Vân Phong (huyện Vạn Ninh), nhiều luồng thông tin nhận định rằng thị trường nhà đất tại đây sẽ lại dậy sóng sau hơn một năm tê liệt.

Nhiều đợt sóng liên tiếp

Thực tế cũng cho thấy BĐS Bắc Vân Phong đã khởi sắc một chút khi "vòng kim cô" được tháo bỏ, giao dịch trở lại và giá bắt đầu rục rịch tăng.

Một tháng trở lại đây, đất nền khu vực mở rộng của Tp.Thanh Hóa (tỉnh Thanh Hóa) cũng đã tăng giá, mặc dù mức tăng không gấp đôi, gấp ba như các địa phương khác, nhưng cũng đủ để nhà đầu tư hưng phấn xuống tiền.

Cũng 3 tháng trở lại đây, sau khi UBND Tp.Đà Lạt (tỉnh Lâm Đồng) công bố quyết định quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu vực trung tâm Hòa Bình, giá nhà đất các tuyến đường khu vực này liên tục "sốt nóng", đẩy giá lên rất cao.

Trước đây, giá nhà đất tại khu trung tâm Đà Lạt gồm các trục đường chính như Phan Bội Châu, Nguyễn Chí Thanh, Bùi Thị Xuân, Lý Tự Trọng cao nhất khoảng 150 - 250 triệu đồng/m2, hiện được rao bán với giá vài trăm triệu đồng, cá biệt có nơi rao lên cả tỷ đồng.

Tại Quảng Ninh, sau khi cơn sốt đất tại Vân Đồn hồi đầu năm đã lắng xuống từ vài tháng nay, hàng loạt những khu vực khác cũng đang lần lượt sốt nóng như Cẩm Phả, Uông Bí, Hạ Long.

Ngoài những khu vực có địa điểm du lịch biển đất sốt, tại một số tỉnh phía Bắc như Bắc Ninh, Thái Nguyên cũng có những "sóng" khiến nhà đầu tư đổ xô đi buôn đất.

Cơn sóng tại huyện Phổ Yên và Tp.Thái Nguyên (tỉnh Thái Nguyên) được một số chuyên gia nghiên cứu BĐS chỉ ra là do môi giới không chuyên đẩy lên hòng trục lợi, kiếm lời.

Xét về bản chất, đất tại Thái Nguyên rất khó có tiềm năng: du lịch kém phát triển, dân số thưa thớt. Ngoài nhà máy Samsung thì không có hạ tầng nào có thể khiến đất tăng giá được. Đây sẽ là "cái hố" nhấn chìm những nhà đầu tư tham lời, đổ theo sóng.

Nhận định về thị trường đất nền các tỉnh tăng thời gian vừa qua, trước đó, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, đã trao đổi với Thời báo Kinh Doanh rằng việc sốt đất "càn quét" qua các tỉnh, nhà đầu tư cần thật tỉnh táo nhìn nhận đâu là giá đất tăng thật và đâu là do giới đầu cơ đẩy giá.

Khi nào thị trường sập?

Ông Đính phân tích, khi hạ tầng khu vực đó chưa hoàn thiện, chưa có quy hoạch rõ ràng, mới chỉ có chủ trương mà tăng tăng giá thì đó là sốt ảo. Như thời gian vừa qua, thị trường các tỉnh từ Bắc vào Nam, cơn sốt đất hầu hết đều diễn ra tại những vùng đất mới, thông tin quy hoạch chưa rõ ràng, dân cư chưa có, vẫn còn thưa thớt. "Vậy thì vùng đó khẳng định là sốt ảo", ông Đính nhấn mạnh.

Chuyên gia tư vấn đầu tư BĐS Trần Minh cho rằng thị trường hiện nay đang tồn tại hai kiểu sốt đất chính: Sốt đất để bán hàng và sốt đất để thoát hàng. Đối với loại sốt đất để bán hàng, các sàn giao dịch, chủ đầu tư cố tình sử dụng các chiêu trò truyền thông để đẩy giá, tạo nên sự sôi động trên thị trường để bán được hàng tại các dự án họ đang triển khai.

Còn đối với sốt đất để thoát hàng, cơn sốt này thường được tạo nên bởi một nhóm đầu cơ chung nhau làm một thị trường. Các môi giới đã bắt tay nhau để "tạo sóng", tạo khan hiếm giả tạo, tăng giá ảo. Mục đích của họ là nhằm "thoát" một lượng hàng lớn mà họ đã mua vào từ trước đó, đẩy rủi ro cho người mua sau.

Đơn cử như Đà Nẵng, Bắc Vân Phong và Vân Đồn, nhiều nhà đầu tư đã biết trước thông tin tạm dừng giao dịch chuyển nhượng, họ đã đẩy cơn sốt đất lên cao trào ở giai đoạn cuối để thoát hàng, khiến những người mua sau mắc cạn.

"Sau đó, cũng chỉ gần một tháng, khi các nhà môi giới thoát hàng xong, ngay lập tức sốt đất sẽ chững lại, không có thanh khoản. Đặc điểm chung là cơn sốt này diễn ra thời gian rất ngắn", ông Minh nói.

Đồng quan điểm, ông Phan Công Chánh - Tổng Giám đốc Phú Vinh Group, cũng cho rằng khi cả thị trường đã biết đến sốt đất, truyền thông rầm rộ đưa tin, nhà nhà đều nói đến sốt đất, các nhà đầu tư đổ xô đi mua đất chính là thời điểm rất nguy hiểm của thị trường, dấu hiệu cảnh báo về việc cơn sốt đất sắp "sập".

Sốt đất diễn ra trong thời gian rất ngắn, cơ hội chỉ dành cho các nhà đầu tư biết trước thông tin. Trong khi đó, những nhà đầu tư đến sau, "ảo tưởng" về việc có thể giàu nhanh qua một đêm, sẽ rất dễ rơi vào bẫy của các nhà đầu cơ.

Mặt khác, một rủi ro nữa đối với các nhà đầu tư là họ "chỉ có thể biết được thị trường sốt, đạt đỉnh khi đó là đỉnh của ngày hôm qua, còn ngày mai có đạt đỉnh hay không thì không thể biết trước được", ông Chánh chia sẻ.

Minh Sơn