Báo cáo vừa công bố của DKRA Việt Nam cho thấy trong tháng đầu tiên của quý IV, toàn thị trường TP HCM và 5 tỉnh phụ cận chỉ bán được chưa đầy 40 căn biệt thự, nhà phố trong các dự án mới mở bán, giảm gần 90% so với cùng kỳ năm 2021, dù tung đủ chiêu ưu đãi.

Sức mua tiếp tục giảm

Không chỉ sụt giảm về thanh khoản, theo DKRA, nguồn cung của thị trường nhà liền thổ ở TP HCM và các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh cũng sụt giảm đến 72%.

Đáng chú ý, nếu trong quý III, thị trường vẫn ghi nhận mặt bằng giá tăng, thì bước sang quý cuối năm  đã bắt đầu có dấu hiệu giảm giá. Ở thị trường sơ cấp, các chủ đầu tư dù không trực tiếp giảm giá nhưng bắt đầu tung ra các chính sách chiết khấu cao, kèm ưu đãi.

Còn ở thị trường thứ cấp (mua qua bán lại), nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính bắt đầu lo lắng khi lãi suất “nhảy múa”, khả năng tiếp cận vốn khó, tình hình kinh tế khó khăn. Các trường hợp rao bán “cắt lỗ” (giảm 200-500 triệu đồng, thậm chí vài tỷ đồng/căn) bắt đầu xuất hiện nhiều hơn.

Anh Phùng Thanh Minh, chủ một sàn giao dịch địa ốc khu vực Thủ Đức (TP.HCM), cho biết kể từ đầu tháng 10 đến nay, cả văn phòng của anh chưa bán được căn biệt thự, nhà liền kề nào. Trong khi đó, số lượng ký gửi qua sàn tăng hơn 50% so với hồi tháng 9 trước đó.

“Có một điểm đáng chú ý là số lượng người quan tâm đến các sản phẩm nhà liền thổ nói riêng và nhà đất nói chung vẫn rất cao. Trên website của công ty, tỷ lệ tìm kiếm các sản phẩm nhà đất trong tháng 10 tăng 30% so với tháng trước, đặc biệt là lượng tìm kiếm căn hộ tăng mạnh”, anh Minh nói.

Kết quả thăm dò ở khu vực các tỉnh vùng ven như Đồng Nai (khu vực Long Thành, Biên Hòa), Long An, Bình Dương… cũng cho thấy khả năng thanh khoản của thị trường nhà liền thổ rất thấp, buộc các nhà đầu tư có nhu cầu thoát hàng phải hạ giá. Hầu hết các khách hàng đều dò hỏi để biết giá, ít người mặn mà đi thực tế tìm hiểu, số lượng người xuống tiền lại càng hiếm hoi.

Cần dòng tiền dài hạn

Được mệnh danh là môi giới “thổ địa” trên địa bàn tỉnh Long An, anh Hoàng Hải tiết lộ mức giảm giá nhà liền thổ khu vực Bến Lức, Long Hậu hiện phổ biến ở mức 15-20%, nhưng đây là mức giảm “cắt lãi” nhiều hơn là “cắt lỗ” của các nhà đầu tư.

“Đầu tháng 11 vừa qua, sau gần 3 tháng không chốt được hợp đồng nào, tôi bán thành công một căn biệt thự ở Bến Lức, giá 8 tỷ đồng. Căn này 4 lầu, rộng 80m2, pháp lý đầy đủ, từng được rao bán mức 15,5 tỷ đồng vào đầu năm. Dù giảm gần một nửa giá kỳ vọng (vì cần tiền gấp), nhưng chủ nhà vẫn “ăn đậm” vì giá mua vào năm 2017 chỉ vào khoảng 3,7 tỷ đồng”, anh Hải kể.

Dù “cắt lãi” hay “cắt lỗ”, những diễn biến thực tế đang chỉ ra thị trường nhà liền thổ đang giảm nhiệt rõ rệt, đẩy nhiều nhà đầu tư vào thế khó. Theo giới chuyên gia, đây là phân khúc có tỷ suất sinh lời cao, song chỉ dành cho các nhà đầu tư có dòng tiền mạnh với tầm nhìn trung và dài hạn.

Ông Hồ Đắc Duy, chuyên gia của Savills nhìn nhận, trong biến động, tỷ suất lợi nhuận đối với sản phẩm bất động sản liền thổ vẫn có mức độ tăng giá khá cao, dao động từ 20 - 25%/năm. Thậm chí tại một số dự án, khu vực, giá thị trường thứ cấp tăng 40 - 50%/năm.

Tuy nhiên, trong bối cảnh niềm tin của nhà đầu tư đang xuống thấp, vốn vay eo hẹp, lãi suất tăng…, khó khăn sẽ có thể kéo dài ít nhất đến năm 2023, ngay cả khi room tín dụng được cấp mới. Vì vậy, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ về khả năng chi trả, tính thanh khoản…

Đồng quan điểm, các chuyên gia của CBRE Việt Nam cũng lưu ý, nhiều khả năng thanh khoản thị trường vẫn sẽ gặp khó trong ngắn và trung hạn, nhà đầu tư cần có cái nhìn tổng quan về thị trường, nới thời gian kỳ vọng lên từ 3-5 năm, đồng thời nắm chắc thông tin trước khi "xuống tiền".

Bên cạnh chuẩn bị dòng tiền dài hạn, các nhà đầu tư bất động sản liền thổ cũng nên cân nhắc xu hướng dạt về vùng ven. Điển hình, báo cáo Savills cho biết ở những thị trường lân cận, giá bất động sản nhà thổ có giá rẻ hơn từ 88 - 100 triệu đồng/m2 , thấp hơn 67% so với TP HCM. Tỷ lệ hấp thụ ở các khu vực này cũng cao hơn tỷ lệ ở TP HCM, lần lượt là 72 và 49%.

Có thể thấy, trong bối cảnh thị trường biến động mạnh, thời của nhà đầu tư "lướt sóng", sử dụng đòn bẩy tài chính đang thay thế bằng các nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, dài hạn, “tiền tươi thóc thật”. Xét về nhu cầu ở thực, nhà liền thổ vẫn là loại hình được ưa chuộng, nhưng do mặt bằng giá đã tăng quá cao, loại hình này khó bùng nổ mạnh mẽ như các năm trước đó.

Nhật Minh