Cụ thể, trong khi giá nhà đất trên thị trường thứ cấp quay đầu giảm, với làn sóng “thoát hàng” để thu hồi vốn (mức giá bán thấp hơn từ 10 - 20% so với giá thị trường) đang âm thầm lan rộng, thì giá nhà đất trên thị trường sơ cấp vẫn liên tục đội lên chóng mặt.

Theo báo cáo của các công ty nghiên cứu, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường địa ốc chứng kiến sự phục hồi so với cùng kỳ hai năm 2020 - 2021. Trên thị trường sơ cấp, đà tăng xuất hiện ở hầu hết các phân khúc như nhà phố biệt thự, căn hộ, đất nền...

Điển hình, theo CBRE Việt Nam, giá nhà tại Hà Nội, TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2022 tăng mạnh. Đáng lưu ý, trong quý II năm nay, giá nhà tại Hà Nội đã tăng 27% so với cùng kỳ năm trước.

Hay theo ghi nhận của Dat Xanh Services, trong quý II/2022, giá bất động sản đã thiết lập mặt bằng mới ở nhiều khu vực. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ đạt 49 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý. Tại TP.HCM, giá bán căn hộ trung bình đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý.

Ngược lại với đà tăng giá sơ cấp, giá bán thứ cấp trên thị trường bất động sản lại ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư.

Kết quả thăm dò cho thấy, kể từ đầu năm 2022 đến nay, hiện tượng các nhà đầu tư F0 (mua nhà lần đầu), dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính phải bán nhà, đất để cắt lỗ ngày càng tăng. Nhiều người rao bán với giá gốc, thậm chí thấp hơn cả trăm triệu nhưng vẫn không thể “thoát hàng”.

Nhận định về các trường hợp bán “cắt lỗ” trong những tháng vừa qua, anh Vũ Quốc Việt, trưởng một văn phòng môi giới tại Hà Nội cho hay, đây là chuyện không hiếm, song hầu hết chỉ xảy ra với những nhà đầu tư mới non kinh nghiệm, dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Theo anh Việt, nhà đầu tư F0 thường vay vốn để “lướt sóng”, với tham vọng bán chốt lời trong vòng 1-2 năm. Tuy nhiên, với các sản phẩm mới, được mua trong khoảng 2 năm trở lại đây phần lớn đã ở mức giá quá cao nên khó có tiềm năng tăng trong vòng 2-3 năm.

“Khó thanh khoản trong khi gánh nặng tài chính bủa vây khiến nhiều người buộc phải bán cắt lỗ. Cũng có nhiều nhà đầu tư chủ động bán lỗ để thu hồi vốn”, anh Việt nói.

Ở góc nhìn chuyên gia, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng thời gian sắp tới, đà tăng giá trên thị trường sơ cấp sẽ vẫn tiếp tục trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư, nhà ở của người dân còn rất lớn.

Ngược lại, ở thị trường thứ cấp, trong dài hạn nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, sự giảm giá sẽ diễn biến rõ nét hơn, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của thị trường chung. Nếu điều này xảy ra, “độ vênh” về giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ tiếp tục tăng lên, gây tác động không tốt cho thị trường, trong đó tồn kho tăng là hệ lụy nhãn tiền.

Theo đó, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, cần có giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp, cũng như duy trì giá bán thứ cấp, đồng thời tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung.

Đối với khách hàng và nhà đầu tư, chuyên gia này cho rằng, cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Giai đoạn này có thể mở ra cho khách hàng có tiềm lực tài chính nhiều cơ hội sở hữu dự án có vị trí đẹp, với giá bán hợp lý... Tuy nhiên, để đảm bảo giá trị sinh lời bền vững, khách hàng nên thận trọng lựa chọn dự án của những chủ đầu tư uy tín, tránh tâm lý đầu tư theo đám đông.

Thanh Sơn