Trước khi đại dịch Covid-19 “càn quét”, căn hộ dịch vụ là một trong những phân khúc bất động sản “gà đẻ trứng vàng”. Thế nhưng từ đầu năm 2020, nhà đầu tư không còn mặn mà với phân khúc này mặc dù nguồn cung thấp.

Lãi thấp hơn gửi ngân hàng

Cách đây 2-3 năm, gia đình nào có căn hộ chung cư cho thuê sẽ có nguồn thu nhập ổn định và bền vững. Đơn cử 1 căn hộ tầm 2-2,5 tỷ phân khúc trung cấp có thể cho thuê từ 10-15 triệu đồng/tháng; căn 3 tỷ đồng từ 18-20 triệu đồng/tháng.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Cen Group từng chia sẻ với VnBusiness rằng, đầu tư chung cư để bán không còn có lãi, mà khách hàng chủ yếu đầu tư để cho thuê, đặc biệt tại TP. HCM trước đại dịch, nguồn cung căn hộ dịch vụ luôn không đủ cầu.

Tuy nhiên, đại dịch Covid-19 đã làm thay đổi “bản đồ” căn hộ dịch vụ, thị trường từ sôi động đã trở nên ảm đạm, thậm chí nhiều gia đình đến nay đã quyết định bán đi để không phải đóng chi phí dịch vụ, điện nước và mất lãi vay mua căn hộ hàng tháng.

Chị Mai Thảo Liên (Hoài Đức, Hà Nội) cho biết, hồi năm 2018 mua một căn chung cư 2 tỷ đồng gần khu đô thị Thiên Đường Bảo Sơn, mới cho thuê được 1 năm thì dịch bùng phát. Giá ban đầu 10 triệu đồng/tháng, nhưng đến nay 7 triệu đồng/tháng vẫn không có người hỏi thuê, chị phải bán với giá 1,9 tỷ đồng để không bị “chôn” vốn.

Hay như ông Nguyễn Đức Huy (Chí Linh, Hải Dương), dành dụm được một khoản tiền đầu tư 1 căn chung cư 2,8 tỷ trên đường Hàm Nghi, lúc chưa có dịch cho thuê được 17 triệu đồng/tháng, nhưng nay hạ giá xuống 12 triệu đồng mà mãi mới có người thuê.

Ông Huy chia sẻ, việc dịch ập đến bất ngờ là tình trạng bất khả kháng, không thể tính hết được. Tất cả tiền của dành dụm được đầu tư vào căn hộ này, nay muốn bán để lấy tiền gửi ngân hàng cũng không xong.

Phân tích về việc đầu tư chung cư chỉ lỗ chứ rất ít khi lãi, ông Huy cho rằng, tỷ lệ hấp thụ thấp, giá chung cư hiện tại khá đắt đỏ, 6 tháng đầu năm tăng tới 11%, nhưng giá cho thuê lại thấp. Đơn cử, một căn chung cư 2 phòng ngủ, diện tích 45m2 tại khu vực Tây Mỗ mua năm 2020 với giá 1,9 tỷ đồng, có nhiều khách hỏi thuê nhưng mức độ cạnh tranh rất lớn, đa phần chủ yếu là nhà đầu tư "ôm hàng" nên muốn cho thuê được thì giá phải rẻ. Có nhiều khách chỉ trả 4-4,5 triệu đồng căn nguyên bản chủ đầu tư, tức tỷ suất sinh lời khoảng 2-3%.

Trong khi đó, nếu gửi tiết kiệm 1,9 tỷ đồng, lãi suất có thể lên tới 6-7%. Chưa kể, những căn chung cư mới ra hiện nay có giá bán lên tới 40-42 triệu đồng/m2, tức khoảng 2,3 tỷ đồng căn 2 phòng ngủ, giá cho thuê lại không đổi. So về mức độ sinh lời thì chung cư không còn là phân khúc hấp dẫn.

Giá mua cao, cho thuê thấp

Tại báo cáo mới nhất, Savills Việt Nam nhận định, do tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19 ảnh hưởng đến nguồn cầu thuê, công suất của thị trường tiếp tục ở mức thấp tại 69%. Số căn trống tiếp tục tăng cao so với thời điểm trước khi có dịch bệnh xảy ra.

Trong khi đó, giá thuê tiếp tục giảm 8% theo năm và giảm 1% so với quý liền kề trước, xuống còn 24 USD/m2/tháng. Ở thời điểm trước dịch năm 2019, giá cho thuê đạt đỉnh với mức thuê trung bình toàn thị trường khoảng 27 USD/m2/tháng.

Báo cáo quý II của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận tình trạng giá căn hộ tăng nhưng tỷ suất cho thuê giảm. Cụ thể, giá căn hộ chung cư ở Hà Nội đã tăng 3-5% ở phân khúc bình dân và trung cấp so với quý I. Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư (giá thuê 12 tháng/giá bán) tại Hà Nội giảm từ 5% năm 2019 xuống 4,8% năm 2020 và còn 4,6% trong quý II/2021.

Tại khu vực trung tâm Hà Nội, tỷ suất lợi nhuận căn hộ bình dân đạt xấp xỉ 4,5%, trung cấp và cao cấp đều đạt 4,3%. Tại khu vực ngoài trung tâm, tỷ suất lợi nhuận phân khúc bình dân từ 4-5,1%, phân khúc trung cấp từ 4-4,8%, phân khúc cao cấp đạt 4,2-5,4%.

Tỷ suất lợi nhuận chung cư của TP. HCM cũng giảm dần đều qua các năm: năm 2019 đạt 5,2%, năm 2020 đạt 4,5% và năm 2021 đạt 4%.

Trước đó, một số chuyên gia bất động sản cho biết, lượt tìm kiếm chung cư tăng hơn tìm nhà đất, mặc dù dịch bệnh xảy ra nhưng giá chung cư nhưng vẫn tăng mạnh. Nguyên nhân là do nguồn cung khan hiếm, đất nền qua cơn sốt giá còn cao, vật liệu xây dựng tăng giá… Nhiều nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc căn hộ do kỳ vọng vào việc chung cư tiếp tục sinh lời nên mua để bán, chứ không phải cho thuê.

Tuy nhiên, nhìn ngược lại, một số chuyên gia dự báo, khi tỷ suất lợi nhuận từ thị phần chung cư suy giảm mạnh, nhà đầu tư sẽ "tháo chạy" khỏi thị trường. Dòng tiền sẽ đổ vào nhà đất, phân khúc có thể đảm bảo khả năng tăng giá nhanh và cao trong ngắn hạn.

Phương Trang