Có gần 5 năm chuyên buôn đất nền ven biển miền Trung, chị Hoàng Thùy Trâm nhẩm tính tiền lãi thu về hiện đã lên tới hơn 10 tỷ đồng. Từng có lô đất Quảng Bình lúc bán ra tăng gấp 5 lần khi mua vào, giúp chị thu về khoản lãi gần 2 tỷ đồng sau 2 năm xuống tiền. Nhưng nay, mọi thứ đã khác.

Qua thời “ăn bằng lần”

Theo chị Trâm, để giảm thiểu rủi ro, chị cùng nhóm đầu tư của mình tập trung đa số nguồn lực tài chính vào khu vực các tỉnh Bắc Trung Bộ như Quảng Bình, Quảng Trị, Huế. Các lô đất cần đạt yêu cầu nằm gần khu dân cư, chưa bị thổi giá, được “check” kỹ quy hoạch và bắt buộc phải có sổ đỏ.

“Để tìm được các lô đất đạt tiêu chuẩn để ra là không dễ nhưng tìm được thì chắc thắng. Lô gần nhất tôi bán thành công vào tháng 2/2022 ở Quảng Bình giá 17 triệu đồng/m2, có giá mua vào chỉ chưa đầy 3 triệu đồng/m2 năm 2018, tức lãi gấp hơn 5 lần sau 3,5 năm”, chị Trâm chia sẻ.

Tuy nhiên, lô đất lãi đậm trong tháng 2/2022 cũng là thương vụ cuối cùng của chị Trâm kể từ đó đến nay. Đất nền ven biển từng mang lại hàng chục tỷ đồng lợi nhuận, nhưng cũng đang “chôn” của chị hàng chục tỷ đồng khác tại bờ biển miền Bắc, miền Trung.

Cụ thể, hiện chị Trâm đang sở hữu 7 lô đất ven biển tại Quảng Bình, Quảng Trị, và 2 lô ở Huế. Trong quý II/2022, thị trường giảm nhiệt, có khách hỏi mua, chị chưa muốn bán vì không hài lòng về mức giá. Sang đến quý III, chị muốn bán thì lại không thể tìm được khách mua.

Việc thanh khoản xuống thấp khiến chị Trâm và nhóm đầu tư không khỏi lo lắng, tuy nhiên, vì 100% tiền đầu tư là “tiền tươi thóc thật” nên áp lực không quá lớn trong vòng 3-5 năm tới.

Nhưng không phải ai cũng như vậy, nhiều nhà đầu tư đất nền ven biển đang “ngồi trên đống lửa” vì sử dụng đòn bẩy tài chính. Nguồn vốn vay hạn hẹp cùng mức lãi suất nhảy múa theo chiều mũi tên đi lên càng khiến nhiều người có nguy “ngộp” không lối thoát.

Điển hình như trường hợp của anh Nam, một nhà đầu tư tay ngang ở Bắc Ninh, vài tháng gần đây mất ăn mất ngủ vì lô đất ven biển Quảng Xương (Thanh Hóa) mua vào từ năm 2021. Lô đất này được mua vào ở mức 16 triệu đồng/m2, nay trả giá 13 – 14 triệu đồng/m2.

“Khổ cái là tôi không thể tìm được người mua, muốn bán lỗ để thu hồi vốn cũng không được. Trong số hơn 2 tỷ đầu tư, tôi vay 300 triệu. Thực ra cố thì vẫn cố được, nhưng theo dự báo thì tình trạng ảm đạm còn có thể kéo dài nên tôi muốn bán để trả nợ cho nhẹ gánh”, anh Nam nói.

Cẩn trọng khi xuống tiền

Vẫn được đánh giá là phân khúc tiềm năng, tuy nhiên theo giới phân tích, đất nền ven biển cuối năm 2022 và 2 năm tới hàm chứa nhiều ẩn số. Bởi sau 2 năm với hàng loạt đợt sốt đất, giá trị đất ở nhiều khu vực đã bị đẩy lên quá cao. Đây là lý do nhiều khu vực hiện rơi vào cảnh “tê liệt”.

Điển hình như một số khu vực đất nền ven biển Thanh Hóa và Cát Bà (Hải Phòng) từng có mức tăng trưởng mạnh trong 2 năm 2020 và 2021, đến nay giá liên tục giảm. Một khảo sát của trang Batdongsan thời gian gần đây cũng chỉ ra thị trường đất nền ven biển tại Thanh Hóa đang ghi nhận dấu hiệu giảm tốc cả về giá và thanh khoản.

Đơn cử, đất ven biển Quảng Xương, Thanh Hóa từng được giao dịch ở mức 15-18 triệu đồng/m2 ở vị trí đẹp thì hiện tại nhiều chủ đất rao bán 12-14 triệu đồng/m2 nhưng rất ít người hỏi mua, giao dịch gần như không có.

Trong bối cảnh khó chồng khó, “cú hích hạ tầng” đang gần như là niềm hy vọng duy nhất của nhà đầu tư đất nền ven biển ở thời điểm hiện tại. Anh Vũ Thành Danh (Hà Nội) chia sẻ, cuối năm 2020, anh rót hơn 4 tỷ đồng mua 2 lô đất ven biển TP.Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.

Dù mua vào lúc sốt đất nhưng với mặt bằng giá hiện tại, nếu bán được, anh sẽ có lãi chênh khoảng hơn 1 tỷ đồng. “Vấn đề hiện tại là không thể bán được. Nhiều khách liên hệ nhưng đòi giảm về mức giá gốc, đây là điều không thể chấp nhận”, anh Danh tiết lộ.

Trước áp lực thu hồi vốn để tái đầu tư, anh Danh cho biết đang “ngóng” thời điểm đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP.Nha Trang được Thủ tướng phê duyệt. Đây được kỳ vọng sẽ là “cú hích” mới cho mảng bất động sản Nha Trang, trong đó có loại hình đất nền ven biển.

Có thể thấy, cùng trong xu hướng thị trường bất động sản, đất nền ven biển cũng đang lâm vào tình thế khó khăn. Các chuyên gia khuyến cáo đây là thời điểm nhạy cảm, các nhà đầu tư cần đặc biệt cẩn trọng khi xuống tiền, ngay cả với những lô đất “cắt lỗ”.

“Các nhà đầu tư cần dùng tiền sẵn có, hướng đến các lô đất có sổ đỏ, quy hoạch rõ ràng. Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước”, một chuyên gia khuyến cáo.

Hưng Nguyên