Anh Hà Việt Đức, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội, đang sở hữu rổ hàng 3 căn hộ tại 2 đại đô thị phía đông Hà Nội trong giai đoạn giữa năm 2024. Khi đó, mặt bằng giá liên tục leo thang, giao dịch sôi động, chênh lệch mỗi căn hiện đã tăng gần 2 tỷ đồng chỉ sau hơn 1 năm.

Bài toán dòng tiền căng thẳng

Đáng nói, theo anh Đức, ở thời điểm mua vào, tận dụng chính sách ân hạn nợ gốc, anh chỉ cần bỏ ra khoảng 20–30% vốn tự có, phần còn lại dựa vào kỳ vọng sang tay nhanh. Tuy nhiên, đến cuối năm 2025, khi lãi suất tiền gửi tăng 0,8–1,2 điểm %, các khoản vay bắt đầu bước vào giai đoạn trả cả gốc lẫn lãi, bài toán dòng tiền trở nên căng thẳng.

Giá chào bán trên thị trường căn hộ thứ cấp đi ngang trong tháng cuối năm 2025, thậm chí giảm nhẹ, khiến anh Đức buộc phải tính toán lại chiến lược, trong đó, chấp nhận hạ kỳ vọng lợi nhuận tại 2 căn hộ để tìm người mua, chốt lãi sớm, song không dễ dàng.

Tương tự, chị Trần Tuyết Mai, nhà đầu tư “lướt sóng” tại khu vực phía bắc Hà Nội, từng phải cạnh tranh quyết liệt để giữ suất mua căn hộ trong đợt mở bán đầu năm 2025. Chỉ vài tháng sau, khi lượng căn gửi bán tăng 20–30% nhưng giao dịch giảm mạnh, chị bắt đầu lo ngại.

Áp lực thanh toán theo tiến độ trong bối cảnh nguồn cung mới liên tục ra hàng khiến chị quyết định bán bằng giá hợp đồng, ưu tiên thu hồi vốn hơn là cố giữ biên lợi nhuận. “Giữ thêm vài tháng nữa, chi phí vốn có thể ăn mòn hết phần lãi. Đặc biệt, áp lực từ đòn bẩy tài chính càng khiến tôi lo lắng thu không đủ bù chi”, chị Mai thừa nhận.

Thực tế chỉ ra các nhà đầu tư lướt sóng rục rịch thoát hàng xuất hiện ngày càng nhiều từ cuối tháng 11/2025, trùng với thời điểm thị trường chung cư Hà Nội và TP.HCM có dấu hiệu hạ nhiệt sau giai đoạn tăng nóng và mặt bằng lãi suất nhích dần lên.

Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội tháng 11 ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng 10, thổ cư và thấp tầng giảm nhẹ hơn, khoảng 10%.

Đặc biệt, một số đại đô thị ghi nhận thanh khoản trong tháng 11 sụt giảm tới 40% so với tháng 10, trong khi giá chào bán chỉ tăng rất nhẹ hoặc đi ngang. Các con số cho thấy thị trường nhà ở đã chạm vùng kháng cự ngắn hạn, sau thời kỳ leo thang mất kiểm soát.

Năm 2026 “bình yên” hơn?

Điều đáng chú ý là sự chững lại trên thị trường chung cư thứ cấp diễn ra trong bối cảnh tổng thể thị trường bất động sản năm 2025 vẫn ghi nhận sự phục hồi rõ nét. Nguồn cung mới tăng khoảng 50% so với năm 2024, tiến gần mốc đỉnh của giai đoạn 2018.

Trên cả nước có hơn 3.200 dự án bất động sản với quy mô gần 5,9 triệu căn, trong đó nhà ở thương mại và khu đô thị chiếm tỷ trọng áp đảo. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 60%, thậm chí nhiều dự án “cháy hàng” ngay khi mở bán, nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn vẫn hiện hữu.

Tuy nhiên, mặt bằng giá tăng mạnh trong 3 năm qua đã đẩy phân khúc chung cư vào trạng thái nhạy cảm. So với năm 2019, giá bán bình quân tại Hà Nội tăng gần gấp đôi, TP.HCM tăng hơn 50%. Cá biệt có thời điểm, giá căn hộ Hà Nội tăng hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng chỉ trong một tháng.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ mới dự kiến tiếp tục dồi dào trong năm 2026. Các tổ chức nghiên cứu thị trường dự báo Hà Nội có thể đón khoảng 35.000 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, đến từ các chủ đầu tư lớn.

Không chỉ nội đô, các khu vực vệ tinh như Văn Giang (Hưng Yên), Đông Anh, Gia Lâm cũng được quy hoạch những tổ hợp hàng chục nghìn căn hộ, với giá mở bán không còn “mềm” như trước. Điều này tạo ra áp lực cạnh tranh lớn, đặc biệt với hàng tồn kho và sản phẩm chuyển nhượng.

Ở góc độ vĩ mô, việc lãi suất tăng trở lại, dù ở mức vừa phải, đang đóng vai trò như một phép thử đối với sức chịu đựng của thị trường. Phần lớn nhà đầu tư chưa rơi vào khủng hoảng tài chính, song nhóm sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn bắt đầu phải cơ cấu lại danh mục.

Nhìn sang năm 2026, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường chung cư sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh và phân hóa rõ rệt. Khả năng giảm giá sâu trên diện rộng là thấp, bởi chi phí đất đai, xây dựng và tài chính vẫn neo cao.

Tuy nhiên, dư địa tăng giá nhanh như giai đoạn 2023–2025 gần như không còn, nhất là khi nguồn cung lớn liên tục được tung ra. Thanh khoản sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào nhu cầu ở thực, khả năng chi trả và chất lượng sản phẩm, thay vì tâm lý FOMO.

Phân khúc cao cấp, hạng sang có nguy cơ dư cung nếu không được điều chỉnh về cơ cấu sản phẩm hoặc chính sách bán hàng. Ngược lại, các dự án có mức giá tiệm cận 50–60 triệu đồng/m2, hạ tầng kết nối tốt, pháp lý rõ ràng vẫn có cơ hội hấp thụ, đặc biệt tại các khu vực ven đô. Nhà đầu tư trung, dài hạn, sử dụng vốn tự có lớn, sẽ dần thay thế nhóm lướt sóng ngắn hạn, giúp thị trường vận hành ổn định hơn.

Tựu trung lại, diễn biến thực tế cho thấy thị trường địa ốc đang bước vào giai đoạn “thanh lọc” cần thiết. Khi chi phí vốn tăng, dòng tiền đầu cơ buộc phải rút lui, nhường chỗ cho nhu cầu thực và những nhà đầu tư có chiến lược dài hơi. Nếu năm 2025 là năm của sự phục hồi mạnh mẽ và tăng tốc, thì năm 2026 nhiều khả năng sẽ là năm của cân bằng, nơi thị trường chung cư phải tự điều chỉnh để tìm lại điểm rơi bền vững hơn, tránh lặp bong bóng.

Hưng Nguyên