Thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng mạnh từ năm 2018 dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu có thêm các khu công nghiệp mới trên một số địa bàn trọng yếu. Điều này gây nguy cơ "sốt giá ảo" và giảm sự cạnh tranh thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam.

Giá thuê tăng mạnh

Theo báo cáo quý I/2021 của Bộ Xây dựng, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp 5 tỉnh, thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) và 4 tỉnh, thành phố miền Nam (TP. HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An) ổn định, đạt khoảng 85-90%.

Mức giá chào thuê đất công nghiệp trung bình theo khu vực ổn định so với quý trước. Cụ thể, tại miền Bắc, giá chào thuê đất công nghiệp trung bình khoảng 1,8 triệu/m2/chu kỳ thuê; tại miền Trung khoảng 768.000/m2; tại miền Nam khoảng 1,7 triệu/m2.

Dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy, trong năm 2020, ở phía Bắc, giá thuê tại Hà Nội lên đến 129 USD/m2 (tăng 13,1% so với năm 2019), Bắc Ninh là 95 USD/m2 (tăng 9,2%), Hưng Yên: 83 USD/m2 (tăng 6,4%), Hải Dương: 76 USD/m2 (tăng 15,1%), Hải Phòng: 96 USD/m2 (tăng 3,2%), Thanh Hóa: xấp xỉ 40 - 50 USD/m2...

Ở phía Nam, giá thuê đất trong các khu công nghiệp năm 2020 tại TP. HCM đạt 147 USD/m2, Bình Dương: 107 USD/m2 (tăng 4,9% so với năm 2019), Đồng Nai: 98 USD/m2 (tăng 6,5%), Long An: 123 USD/m2 (tăng 7,8%), Bà Rịa - Vũng Tàu: 65 USD/m2 (tăng 18,1%).

Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận BĐS công nghiệp Savills Việt Nam, thị trường BĐS công nghiệp đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng mạnh từ năm 2018 (do thu hút đầu tư nước ngoài mạnh), dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu có thêm các khu công nghiệp mới trên một số địa bàn trọng yếu.

Hơn nữa, giá cả tăng cao vẫn là mối lo ngại đối với các ngành sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và nội thất. Tỷ giá ngoại tệ hiện tại vẫn ở mức chấp nhận được cho các nhà sản xuất đa quốc gia có giá trị cao, hoạt động trong lĩnh vực công nghệ, hỗ trợ công nghệ cao và máy móc tự động.

Tuy nhiên, “Nếu giá thuê tiếp tục tăng theo cùng một quỹ đạo từ năm 2018, khả năng cạnh tranh về giá của Việt Nam có thể bị suy yếu. Trừ khi có thêm nguồn cung đất công nghiệp được triển khai ở các khu vực kinh tế trọng điểm để đáp ứng đủ nhu cầu và ổn định giá cả”, ông John Campbell nói.

Vốn đổ vào BĐS vẫn tăng

Đánh giá về thị trường BĐS công nghiệp, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, mặc dù tỷ lệ lấp đầy khá cao, nhưng đây chưa phải là yếu tố then chốt để đẩy giá lên. Theo đó, việc tăng giá đến từ sự lạc quan của các nhà phát triển BĐS kỳ vọng sự đổ bộ của các nhà đầu tư nước ngoài dịch chuyển chuỗi sản xuất từ Trung Quốc sau cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung và đại dịch Covid-19.

Năm 2020, một số cơ quan báo chí trong nước và quốc tế có thông tin gần 20 công ty lớn sẽ chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam. Tuy nhiên, theo ông Hiếu, đó chỉ là những xưởng sản xuất riêng lẻ, còn những tập đoàn sản xuất lớn chưa có dấu hiệu di dời và lựa chọn Việt Nam làm “đại bản doanh”.

“Hiện tại, không thấy dấu hiệu một cuộc đổ bộ của các nhà đầu tư vào Việt Nam. Có vẻ như, dấu hiệu này chỉ xuất hiện trên sự kỳ vọng” ông Hiếu nói.

TS. Nguyễn Trí Hiếu lo ngại các nhà đầu tư thời gian qua quá lạc quan về phân khúc BĐS công nghiệp nên đẩy mức giá lên quá cao, nếu không có làn sóng đổ bộ của các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam thì nguy cơ giá rớt mạnh có thể xảy ra trong thời gian tới.

Chuyên gia này phân tích, trong điều kiện đại dịch đang diễn biến phức tạp ở khắp mọi nơi trên thế giới, các nước cũng đang đối mặt với nhiều khó khăn trong sản xuất kinh doanh, bên cạnh đó là việc hạn chế kết nối khai thông quốc tế, nên việc các doanh nghiệp nước ngoài dịch chuyển nhà máy vào khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn chưa chắc chắn.

“Giá cho thuê BĐS khu công nghiệp tăng mạnh là trở ngại cho các nhà đầu tư tham gia thị trường. Điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp nội muốn mở rộng mặt bằng để phát triển kinh doanh”, ông Hiếu e ngại.

Tuy nhiên, một chuyên gia thuộc Bộ KH&ĐT cho rằng, nếu vốn đầu tư nước ngoài đổ vào BĐS sụt giảm mới nên đưa ra giả thuyết như vậy, trong khi 4 tháng đầu năm 2021, vốn FDI đăng ký đổ vào lĩnh vực kinh doanh BĐS vẫn đạt tới 778 triệu USD.

Theo số liệu của Bộ KH&ĐT, tính đến ngày 20/4/2021, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 12,25 tỷ USD, bằng 99,3% so với cùng kỳ năm 2020. Vốn thực hiện của dự án FDI ước đạt 5,5 tỷ USD, tăng 6,8% so với cùng kỳ. Trong đó, có 451 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, giảm 54,2% so với cùng kỳ, tổng vốn đăng ký đạt gần 8,5 tỷ USD, tăng 24,7%.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, rõ ràng là có sự dịch chuyển vốn đầu tư đến Việt Nam. Nhiều công ty chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam trong năm 2020, Việt Nam đã và đang trở thành điểm thu hút FDI tốt. Vì thế, dư địa phát triển BĐS công nghiệp được đánh giá là còn rất lớn.

Hải Sơn