Theo báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Công ty chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), trong hai năm 2023 và 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt là 374,3 nghìn tỷ đồng và 381,2 nghìn tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120,4 nghìn tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121,1 nghìn tỷ đồng (chiếm 32,0%).

Trước đó, báo cáo triển vọng thị trường nửa cuối năm 2022 của Công ty chứng khoán KB Securities cho biết, năm 2022, giá trị trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản đạt 123.400 tỷ đồng, trong đó tỷ trọng phần lớn đến từ nhóm doanh nghiệp bất động sản không niêm yết chiếm 84,5% và nhóm niêm yết chỉ chiếm 15,5%.

Như vậy, tính chung trong giai đoạn 2022-2024, tổng nợ đáo hạn trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản lên tới hơn 360 nghìn tỷ đồng. Khối nợ khổng lồ này đang tạo sức ép rất lớn với các đơn vị phát hành, ngay cả với những đại gia đầu ngành.

Theo nhận định của chuyên gia KB Securities, bất động sản nhìn chung sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực trong các tháng cuối năm khi dòng tiền vào lĩnh vực này bị siết chặt cả từ kênh phát hành trái phiếu và dòng vốn tín dụng, tuy nhiên, khó có khả năng gây ra sự đổ vỡ trên diện rộng.

Dù vậy, KB Securities đánh giá việc cần số tiền lớn nhằm phục vụ cho việc đáo hạn trong năm nay có thể làm gia tăng áp lực lên cân đối dòng tiền của các doanh nghiệp này và cả ngành bất động sản nói chung.

Tương tự, KBSV cũng cho rằng nếu xét quy mô toàn ngành, hiện rủi ro đối với thị trường là chưa đáng quan ngại. Đặc biệt, ở các doanh nghiệp lớn đang chủ động đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền, thông qua doanh số ký bán mới.

Tuy nhiên, ở nhóm quy mô nhỏ và vừa do sử dụng đòn bẩy tài chính cao, cùng với chất lượng dự án và khả năng bán hàng thấp hơn vẫn tiềm ẩn rủi ro lớn dẫn tới nguy cơ “vỡ nợ” luôn hiện hữu.

Đặc biệt, nguy cơ “vỡ nợ” càng tăng lên khi trong thời gian tới, khả năng phát hành trái phiếu mới để đảo nợ của doanh nghiệp bất động sản dự báo sẽ khó khăn hơn khi dự thảo sửa đổi lần 5 Nghị định số 153/2020/NĐ-CP, quy định về chào bán trái phiếu doanh nghiệp, vừa được công bố với các thay đổi theo hướng tiếp tục siết chặt hơn đối với các tổ chức phát hành và nhà đầu tư.

Nhiều chuyên gia đánh giá, nếu dự thảo này được thông qua sẽ khiến các doanh nghiệp vốn gặp khó khăn tài chính, giới hạn trong việc tiếp cận nguồn tín dụng ngân hàng, dẫn tới không thể phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Trước đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cũng nhấn mạnh cần kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản (nhất là trái phiếu riêng lẻ), hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán... nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Ở một góc nhìn khác, TS. Cấn Văn Lực lại cho hay trong tháng 8, khi Chính phủ ban hành Nghị định 153 sửa đổi, nhiều khả năng, kênh trái phiếu doanh nghiệp kỳ vọng sôi động trở lại, dù không bùng nổ như hai năm vừa qua nhưng mức tăng trưởng khả thi có thể đạt 30 – 35%.

Còn theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, CEO FiinGroup, trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc đứng trước nguy cơ sụp đổ, rủi ro tại thị trường bất động sản Việt Nam tăng lên.

Nhìn chung, chất lượng tín dụng của doanh nghiệp bất động sản trong nước vẫn rất ổn, với mức độ đòn bẩy nói chung chưa đến 1,5 lần. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho bất động sản vẫn duy trì ở mức cao.

Hiện, vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại.

“Điểm tích cực là nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền. Hiện tại, với quy mô 1,5 triệu tỷ đồng, chúng ta có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu khoảng 15.000 – 30.000 tỷ đồng, tôi nghĩ là điều chấp nhận được. Quan trọng là làm sao để rủi ro này không ảnh hưởng xấu tới người dân, xã hội và nền kinh tế”, ông Thuân nhận định.

Nhật Minh