Thực trạng này phản ánh rõ nét sự lệch pha ngày càng lớn giữa cung và cầu, nhất là ở phân khúc căn hộ vốn được coi là trụ cột của thị trường nhà ở đô thị.

Bức tranh nhiều màu xám

Những con số trên báo cáo tài chính của các chủ đầu tư cho thấy một bức tranh không mấy sáng sủa. Giá trị hàng tồn kho tăng mạnh, chủ yếu nằm ở các dự án dở dang và bất động sản đang phát triển, đồng nghĩa với việc một lượng vốn khổng lồ đang bị “chôn” trong quỹ đất và công trình, trong khi tốc độ tiêu thụ lại không theo kịp kỳ vọng.

Tại Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc, hàng tồn kho đã tăng gần gấp đôi chỉ trong thời gian ngắn, từ khoảng 13.850 tỷ đồng lên gần 26.955 tỷ đồng. Riêng Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát đã chiếm gần 17.000 tỷ đồng, gấp hai lần so với cuối năm trước.

Bên cạnh đó là hàng loạt dự án khác như Khu công nghiệp Lộc Giang, nhà ở xã hội thị trấn Nếnh hay Khu đô thị Phúc Ninh. Quy mô tồn kho lớn cho thấy KBC đang phải “ôm” lượng tài sản khổng lồ, tạo áp lực không nhỏ lên cân đối tài chính.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại Taseco Land, khi doanh nghiệp này ghi nhận hơn 7.300 tỷ đồng hàng tồn kho, phần lớn là bất động sản để bán đang xây dựng.

Danh mục tồn kho trải dài từ Thái Nguyên, Hà Nội, Duy Tiên, Thanh Hóa cho tới các khu công nghiệp, phản ánh chiến lược mở rộng quỹ đất mạnh mẽ trong những năm trước. Tuy nhiên, trong bối cảnh sức mua suy yếu, chính chiến lược này lại khiến vốn bị “chôn” dài hạn, làm gia tăng rủi ro tài chính.

Các doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn cũng không tránh khỏi vòng xoáy tồn kho. Lideco (NTL) ghi nhận tồn kho tăng 13% lên hơn 567 tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại dự án Dịch Vọng. Những con số này cho thấy tồn kho không còn là vấn đề cục bộ của một vài doanh nghiệp, mà đang trở thành hiện tượng phổ biến trên thị trường.

Ở cấp độ toàn thị trường, số liệu của Bộ Xây dựng càng củng cố nhận định này. Trong quý IV/2025, tổng tồn kho bất động sản trên cả nước đạt khoảng 32.894 căn và nền.

Đáng chú ý, tồn kho căn hộ chung cư lên tới 10.952 căn, tăng khoảng 123% so với quý III/2025. Mức tăng đột biến này phản ánh rõ việc nguồn cung căn hộ được tung ra thị trường với quy mô lớn, trong khi sức mua thực tế không tăng tương ứng.

Nói cách khác, thị trường đang bước vào giai đoạn cung vượt nhịp cầu, đặc biệt ở nhóm sản phẩm giá cao. Đây chính là “nút thắt” lớn nhất của bất động sản hiện nay, khi giá bán sơ cấp đã vượt xa khả năng chi trả của phần đông người mua ở thực.

Bài toán lệch pha cung – cầu

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng gần 40% so với năm trước. Tại TPHCM, con số này còn cao hơn, lên tới 111 triệu đồng/m², tăng gần 23% so với năm 2024.

Với mức giá này, một căn hộ diện tích trung bình 70 m² đã có giá từ 7–8 tỷ đồng trở lên, một ngưỡng vượt tầm với của đa số hộ gia đình có nhu cầu ở thực.

Trong khi đó, thu nhập của người dân không tăng với tốc độ tương xứng, còn điều kiện tín dụng vẫn được kiểm soát chặt chẽ. Điều này khiến lực cầu bền vững nhất của thị trường, nhóm khách mua để ở, bị thu hẹp đáng kể. Nhà đầu tư, sau giai đoạn tăng nóng, cũng trở nên dè dặt hơn trước rủi ro thanh khoản và khả năng sinh lời.

Việc tồn kho chung cư tăng nhanh khi giá đã ở vùng cao cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn “thử lửa” đối với sức cầu thực. Nếu nguồn cung tiếp tục được bơm ra mạnh trong khi giá bán không có dư địa điều chỉnh, áp lực tồn kho nhiều khả năng sẽ kéo dài sang năm 2026. Khi đó, hệ lụy không chỉ dừng ở việc doanh nghiệp khó xoay vòng dòng tiền, mà còn ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng trả nợ, tiến độ triển khai dự án và niềm tin của thị trường.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, đây cũng có thể là giai đoạn buộc thị trường phải tái cân bằng. Áp lực tồn kho sẽ khiến các chủ đầu tư phải linh hoạt hơn trong chiến lược kinh doanh, từ giãn tiến độ thanh toán, tăng chiết khấu, điều chỉnh chính sách bán hàng, cho tới cơ cấu lại sản phẩm theo hướng diện tích nhỏ, giá vừa túi tiền hơn.

Những phân khúc như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý, các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực có thể sẽ được chú trọng hơn thay vì chạy theo phân khúc cao cấp.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho rằng, môi trường đầu tư hiện nay vừa có yếu tố kích thích, vừa đặt ra sức ép cạnh tranh ngày càng quyết liệt.

Trong bối cảnh đó, nguy cơ tồn kho sẽ hiện hữu nếu dự án không đáp ứng đúng yêu cầu của thị trường. Thực tế cho thấy, các tiêu chí như công trình xanh, đô thị xanh, hạ tầng và tiện ích đồng bộ đang trở thành yếu tố then chốt, khi người mua ngày càng thận trọng và am hiểu hơn, có khả năng phân tích rõ ưu, nhược điểm của từng dự án trước khi xuống tiền.

Đại diện VACC cũng cảnh báo rằng bài toán tiêu thụ sản phẩm đang là thách thức lớn nhất, nhất là tại các siêu đô thị phát triển nhanh. Tồn kho bất động sản không chỉ gây khó cho doanh nghiệp, mà còn kéo theo rủi ro tín dụng đối với hệ thống ngân hàng, nguồn cung vốn chủ chốt cho các dự án. Khi sản phẩm không được tiêu thụ, ngân hàng sẽ chịu tác động trực tiếp và nếu rủi ro lan rộng, hệ lụy có thể ảnh hưởng tới sự ổn định của toàn bộ nền kinh tế.

Núi hàng tồn kho hiện nay, vì thế, không chỉ là bài toán của riêng doanh nghiệp địa ốc, mà là phép thử đối với sức chịu đựng và khả năng tự điều chỉnh của toàn thị trường. Đây là thời điểm tạo áp lực không nhỏ lên cân đối tài chính phải chậm lại, nhìn thẳng vào nhu cầu thực và tái định hình con đường phát triển bền vững hơn cho giai đoạn tới.

Hưng Nguyên