Báo cáo tài chính quý III/2026 cho thấy sự khác biệt đáng kể về kết quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp địa ốc. Một trong những trường hợp nổi bật là Novaland, với doanh thu thuần hợp nhất đạt hơn 5.120 tỷ đồng, tăng 204% so với cùng kỳ năm 2025.

Lợi nhuận phân hóa, nhiều doanh nghiệp hụt hơi

Với doanh thu tốt, lợi nhuận sau thuế của NVL đạt hơn 1.102 tỷ đồng, đảo chiều tích cực so với nhiều giai đoạn kinh doanh khó khăn trước đó.

Kết quả này chủ yếu đến từ hoạt động bàn giao nhà tại các dự án Aqua City, Victoria Village và Sunrise Riverside, cùng nguồn thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản và hợp tác đầu tư.

Tuy nhiên, sự cải thiện lợi nhuận của Novaland phần lớn gắn với tiến độ triển khai, bàn giao và ghi nhận doanh thu tại các dự án cụ thể, chưa đồng nghĩa những áp lực tài chính của doanh nghiệp đã được giải quyết hoàn toàn.

Ở chiều ngược lại, CTCP Bluemarq Group (tiền thân là Đất Xanh Group) ghi nhận lợi nhuận sau thuế hợp nhất quý III chỉ đạt 3,2 tỷ đồng, giảm tới 98% so với mức 163,6 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái.

Theo doanh nghiệp, doanh thu từ bán căn hộ, đất nền và dịch vụ môi giới bất động sản suy giảm khiến lợi nhuận gộp giảm 270,07 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí tài chính tăng 13,74 tỷ đồng, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 25,86 tỷ đồng. Dù chi phí bán hàng giảm 106,63 tỷ đồng, mức tiết giảm này vẫn không đủ bù đắp sự suy giảm nguồn thu.

Đáng chú ý, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt trong quý III đạt 270,7 tỷ đồng, tăng 119%, nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ còn 13,7 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức 85,8 tỷ đồng cùng kỳ.

Chi phí đầu tư dự án BT phát sinh 112,2 tỷ đồng và thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành 141,4 tỷ đồng đã ảnh hưởng đáng kể đến kết quả cuối cùng.

Tình trạng tương tự diễn ra tại CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia. Lợi nhuận sau thuế hợp nhất quý III đạt 15,3 tỷ đồng, giảm 85,9%.

Nguyên nhân chủ yếu là doanh thu thuần và lợi nhuận gộp giảm mạnh, trong khi chi phí tài chính, quản lý doanh nghiệp gia tăng. Đáng chú ý, lợi nhuận công ty mẹ vẫn được hỗ trợ bởi doanh thu tài chính 61,4 tỷ đồng, tăng 15,9 tỷ đồng so với cùng kỳ.

Không chỉ chứng kiến lợi nhuận suy giảm, một số doanh nghiệp còn đảo chiều sang thua lỗ. Quốc Cường Gia Lai ghi nhận doanh thu thuần quý III chỉ đạt 26,8 tỷ đồng, giảm 76%, đồng thời lỗ sau thuế gần 7 tỷ đồng, trái ngược khoản lãi hơn 24 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Số lượng căn hộ bàn giao ít hơn và việc chuyển nhượng các nhà máy thủy điện khiến doanh nghiệp mất đi những nguồn thu quan trọng.

Trong khi đó, Thuduc House đạt doanh thu 44,52 tỷ đồng, tăng 25,6%, nhưng vẫn lỗ sau thuế 2,89 tỷ đồng. Cùng kỳ năm 2025, doanh nghiệp từng lãi 84,24 tỷ đồng nhờ khoản thu nhập khác lớn liên quan đến tranh chấp với cơ quan thuế. Khi nguồn thu bất thường này không còn, kết quả kinh doanh lập tức bộc lộ rõ hơn tình trạng hoạt động cốt lõi.

Dòng tiền trở thành phép thử sức bền

Theo VARS, tình trạng doanh thu tăng nhưng lợi nhuận suy giảm cũng xuất hiện tại Đất Xanh Services, Cen Land và Khải Hoàn Land trong báo cáo tài chính bán niên năm 2026. Chi phí hoạt động, các khoản phải thu và trích lập dự phòng đồng loạt gia tăng, phản ánh áp lực ngày càng lớn lên chất lượng dòng tiền và khả năng thu hồi công nợ.

Đáng chú ý, với những đơn vị phụ thuộc nhiều vào hoạt động môi giới, phân phối hoặc phải duy trì bộ máy lớn trong khi giao dịch giảm, bài toán dòng tiền đang trở nên đặc biệt khó khăn.

Bất động sản hạng sang ngày càng 'nóng', chuyên gia cảnh báo 'khủng hoảng thừa'

Từ chính sách 0 đồng đến chiết khấu 30%, người mua nhà vẫn lo mắc 'bẫy nợ' dài hạn?

Lý giải nguyên nhân khiến hoạt động kinh doanh địa ốc suy yếu, ông Nguyễn Trường Sơn, Tổng giám đốc Bluemarq Group, cho rằng mặt bằng lãi suất vay mua nhà cao khiến khách hàng thận trọng hơn, cân nhắc kỹ trước khi quyết định giao dịch.

Sức mua suy giảm trực tiếp ảnh hưởng đến hoạt động bán căn hộ, đất nền và dịch vụ môi giới, qua đó kéo doanh thu, lợi nhuận doanh nghiệp đi xuống.

Thực tế, áp lực lãi suất đang tác động đồng thời đến cả người mua nhà và chủ đầu tư. Theo MBS Research, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng đã tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, lên mức 7,5-9%.

Khi chi phí vốn duy trì ở mức cao, người mua phải tính toán lại khả năng trả nợ, còn doanh nghiệp địa ốc phải đối mặt với chi phí tài chính lớn hơn trong quá trình triển khai dự án.

CEO EZ Property Phạm Đức Toản nhận định thị trường đang trải qua một giai đoạn trầm lắng hiếm thấy trong nhiều năm, khi hàng loạt yếu tố bất lợi cùng xuất hiện, từ áp lực tài chính, lãi suất đến thanh khoản khó khăn không dừng lại ở hoạt động mua bán mà đã lan rộng trong toàn bộ hệ sinh thái bất động sản.

Áp lực ban đầu bộc lộ ở nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính yếu, sau đó lan sang các doanh nghiệp môi giới, tư vấn và cả chủ đầu tư. Khi giao dịch suy giảm, dòng tiền kinh doanh bị ảnh hưởng, nhưng chi phí vận hành và nghĩa vụ tài chính vẫn tiếp tục phát sinh.

Về dài hạn, sự phân hóa này có thể trở thành phép thử quan trọng đối với năng lực tài chính và khả năng thích ứng của từng doanh nghiệp. Những đơn vị có quỹ tiền mặt tốt, nợ vay được kiểm soát và sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế hơn trong giai đoạn thị trường điều chỉnh.

Ngược lại, doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy lớn, phụ thuộc vào dòng tiền bán hàng hoặc có danh mục dự án thiếu tính thanh khoản sẽ phải đối mặt với rủi ro ngày càng lớn.

Để cải thiện tình hình, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch VARS, khuyến nghị các chủ đầu tư cần rà soát danh mục dự án, ưu tiên nguồn vốn cho những dự án có khả năng hoàn thành sớm và đáp ứng nhu cầu thực tế.

Đồng thời, doanh nghiệp cần định giá lại sản phẩm theo khả năng chi trả của khách hàng, triển khai các chính sách giãn tiến độ thanh toán, khóa trần lãi suất để hỗ trợ người mua.

Hưng Nguyên