Nếu trước đây, M&A thường được hình dung như cuộc chơi của những dòng vốn ngoại hùng mạnh, nơi các doanh nghiệp trong nước đóng vai trò tìm kiếm dự án hoặc bán lại tài sản, thì năm 2026 gió đang đổi chiều khi khối nội dần trở thành lực lượng mua chủ đạo.

Khối nội thắng thế

Theo báo cáo cập nhật thị trường bất động sản nhà ở quý II/2026 của S&I Ratings, tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản được công bố trong nửa đầu năm đã vượt 250 triệu USD, tương đương khoảng 7,4% tổng vốn FDI thực hiện trong 6 tháng.

Con số trên chưa thực sự lớn nếu đặt cạnh quy mô dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, song cũng chưa phản ánh đầy đủ sức nóng của thị trường. Một phần đáng kể hoạt động chuyển dịch tài sản hiện nay diễn ra thông qua hợp tác phát triển dự án, góp vốn hoặc mua cổ phần, những hình thức không phải lúc nào cũng công bố giá trị giao dịch.

Điểm đáng chú ý hơn nằm ở cấu trúc người mua. S&I Ratings cho biết doanh nghiệp trong nước đang vươn lên trở thành lực lượng mua chủ đạo, chiếm phần lớn các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD.

Diễn biến từ thực tế cho thấy sự thay đổi đáng kể so với những giai đoạn trước, khi nhiều doanh nghiệp nội địa gặp áp lực thanh khoản, phải tìm kiếm đối tác ngoại để chuyển nhượng dự án hoặc bán cổ phần nhằm tái cơ cấu dòng tiền.

Những năm gần đây, một bộ phận doanh nghiệp Việt Nam có tiềm lực tài chính, kinh nghiệm triển khai và khả năng tiếp cận thị trường tốt hơn đã bắt đầu đóng vai trò chủ động trong quá trình tái phân bổ tài sản.

Những thương vụ gần đây cho thấy rõ bức tranh này. Bcons thông qua B-ONE TECH nhận chuyển nhượng dự án Thuận An 2, có quy mô khoảng 2,65 ha, với giá trị hơn 3.000 tỷ đồng. Phát Đạt cũng nhận chuyển nhượng khoảng 35% vốn góp tại dự án Eco Smart City Thủ Thiêm từ Tập đoàn Lotte.

Trên đường đua quỹ đất, OBC Holdings nhận chuyển nhượng khu đất rộng hơn 6.300 m2 từ Eco Thuận Nghiệp, còn Everland An Giang nhận chuyển nhượng Phân khu 7.1 thuộc Khu đô thị Đại Phước từ DIC Corp.

Các giao dịch diễn ra theo nhiều chiều, giữa doanh nghiệp nội và ngoại, giữa chủ đầu tư với chủ đầu tư, cho thấy M&A đang trở thành công cụ tái cấu trúc danh mục đầu tư thay vì chỉ là hoạt động mua bán tài sản đơn thuần.

Lợi thế của doanh nghiệp nội không chỉ nằm ở nguồn vốn. Quan trọng hơn, họ đang sở hữu những lợi thế mà nhà đầu tư nước ngoài khó có thể có ngay lập tức, như khả năng hiểu thị trường, kinh nghiệm xử lý pháp lý, mạng lưới đối tác và năng lực triển khai dự án trong môi trường kinh doanh Việt Nam.

Trong bất động sản, đặc biệt với các dự án có quy mô lớn và vòng đời dài, quỹ đất chỉ là điều kiện ban đầu. Giá trị thực sự nằm ở năng lực hoàn thiện pháp lý, giải phóng mặt bằng, phát triển hạ tầng, tổ chức xây dựng, bán hàng và vận hành. Đây chính là những “tài sản vô hình” đang giúp doanh nghiệp nội nâng cao vị thế trên bàn đàm phán.

Từ đối đầu sang đối tác

Sự thay đổi của M&A cũng phản ánh bài toán vốn ngày càng lớn của ngành địa ốc. Theo S&I Ratings, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong quý II/2026 đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước, tương đương tăng thêm 60.897 tỷ đồng.

Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng lên 0,72 lần, từ mức 0,61 lần cuối quý I, cao nhất trong 15 quý gần đây. Đáng chú ý, tỷ trọng nợ dài hạn tăng lên 67,3% tổng dư nợ, so với 63,1% quý trước. Điều này cho thấy dòng vốn đang hướng nhiều hơn vào giải ngân và triển khai dự án thay vì chỉ phục vụ nhu cầu xoay vòng thanh khoản ngắn hạn.

Điều đáng nói là thị trường hiện nay không còn đơn giản là câu chuyện doanh nghiệp mạnh mua lại doanh nghiệp yếu. Bối cảnh mới đang thúc đẩy một mô hình hợp tác linh hoạt hơn. Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất có thể thiếu vốn nhưng giàu lợi thế địa phương. Nhà đầu tư có tài chính mạnh có thể cần đối tác am hiểu pháp lý và triển khai.

Nhà đầu tư ngoại có nguồn vốn dài hạn nhưng cần một nền tảng vận hành sẵn có từ doanh nghiệp trong nước. Chính sự cộng hưởng khiến góp vốn, mua cổ phần và hợp tác phát triển trở thành những hình thức ngày càng phổ biến.

Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, M&A và hợp tác đầu tư sẽ tiếp tục là những kênh quan trọng để dòng vốn tiếp cận thị trường.

Không chỉ rút ngắn thời gian tiếp cận quỹ đất và chuẩn bị dự án, nhà đầu tư còn có thể tiếp cận hoạt động kinh doanh hiện hữu, dòng tiền và dư địa cải thiện hiệu suất. Vì vậy, khả năng tạo giá trị của tài sản đang ngày càng quan trọng bên cạnh giá trị giao dịch ban đầu. Đây có thể xem là điểm khác biệt căn bản giữa chu kỳ M&A hiện nay với giai đoạn trước.

Savills cũng nhận định Việt Nam đang bước vào giai đoạn đầu tư mới, khi dòng vốn không chỉ tăng về quy mô mà còn đa dạng về cách tiếp cận. Từ đầu tư trực tiếp, góp vốn, mua cổ phần đến M&A, nhà đầu tư có nhiều lựa chọn hơn để tham gia thị trường.

Các thương vụ quý I/2026 cho thấy dòng vốn đang tiếp cận đa dạng loại tài sản. Diamond Realty Investment La Pura thuộc Mitsubishi Corporation mua toàn bộ cổ phần doanh nghiệp phát triển Thuận An 1 với khoản thanh toán đợt đầu hơn 1.900 tỷ đồng.

Hotel Perle D’Orient Cát Bà được nhà đầu tư quốc tế mua lại với giá 38 triệu USD. Tại Hải Phòng, Viconship hoàn tất mua 65% cổ phần Harbour City với giá khoảng 914 tỷ đồng.

Sự đa dạng cho thấy M&A đang vượt ra ngoài khuôn khổ chuyển nhượng dự án nhà ở. Nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm các nền tảng kinh doanh, tài sản tạo dòng tiền và cơ hội cải thiện hiệu suất. Vị trí và giá mua vẫn quan trọng, nhưng không còn là hai tiêu chí duy nhất.

Khả năng duy trì nhu cầu, hiệu quả vận hành, tính minh bạch, chất lượng pháp lý và dư địa tạo giá trị sau giao dịch mới quyết định thành công lâu dài của một thương vụ.

Hưng Nguyên