Theo báo cáo phân tích của HoREA, xuất hiện 5 điểm nghẽn lớn trong thị trường bất động sản hiện hữu. Thứ nhất, việc GPMB cực kỳ khó khăn dẫn đến tình trạng dự án không thể triển khai được, chôn vốn của DN trong thời gian dài, chưa có lối ra. Hiện nay, Tp.HCM có đến 500 dự án ngừng triển khai, trong đó nhiều dự án BĐS chủ yếu do vướng khâu GPMB.

Những điểm nghẽn “quen thuộc”

Bên cạnh đó, là các vấn đề như tiền sử dụng đất (được coi là gánh nặng, là ẩn số, tạo ra cơ chế “xin – cho”); Thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, điển hình là khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công các công trình cấp 1, từ trên 20 tầng.

Ngoài ra, HoREA cũng nhắc tới bất cập về chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS – tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn. Lãi suất cho vay vẫn còn cao; thiếu nguồn vốn tín dụng cho NƠXH.

Đáng chú ý, Hiệp hội cũng chỉ ra “điểm nghẽn” chính sách chuyển nhượng dự án BĐS. Bất cập này dẫn tới việc chưa giải quyết được tình trạng khoảng 500 dự án trên địa bàn thành phố đang bị ngưng triển khai hiện nay – đây cũng là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho.

Theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp năm 2014… đã góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS ngày càng tốt hơn.

Vướng GPMB dẫn đến tình trạng hàng trăm dự án không thể triển khai được,
chôn vốn của DN trong thời gian dài

Tuy nhiên, vẫn còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần phải được sửa đổi, bổ sung, nhằm phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững, giải quyết cho được bài toán nhà ở cho số đông người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

Đại diện Hiệp hội cho rằng “hoàn thiện thể chế, phải loại trừ được lợi ích nhóm, phải loại trừ được hiện tượng “lobby” chính sách, phải khắc phục cho được xu hướng tập trung quyền lực xét duyệt, thẩm định về các bộ, ngành (nguồn gốc đẻ ra cơ chế “xin – cho” và nhũng nhiễu), đi ngược lại xu thế phân cấp, giao quyền nhiều hơn cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trước đây”.

Vừa qua, rất đáng tiếc là “Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về đầu tư, kinh doanh” chưa được Quốc hội xem xét thông qua; Hiệp hội kỳ vọng Quốc hội sẽ xem xét trong kỳ họp lần tới – ông Châu chia sẻ.

Và yếu tố ngoại vi

Bên cạnh dự báo thị trường BĐS 2017 vẫn trong chu kỳ tăng trưởng (dù đà tăng đã chậm rõ rệt trong năm 2016, khó xảy ra bong bóng nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro), ông Lê Hoàng Châu phân tích một số yếu tố sẽ có tác động đáng kể tới địa ốc thời gian 5 năm 2017-2021.

Đầu tiên, là yếu tố bất định của Hiệp hội Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP). Cụ thể, Hoa Kỳ có khả năng chưa (hoặc không) phê chuẩn, hoặc có thể đàm phán lại; và nhân tố Trung Quốc với Hiệp định Đối tác Kinh tế toàn diện khu vực (RCEP) dự kiến trở thành hiện thực, sẽ tác động tới sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư, chuyển dịch sản xuất vào Việt Nam, và cũng sẽ tác động trực tiếp đến thị trường BĐS trong trung hạn và dài hạn. Dự báo, TPP có thể làm thay đổi nguồn cầu tại các phân khúc: BĐS nhà ở cao cấp, khu công nghiệp, văn phòng, bán lẻ ở đô thị phát triển.

Tiếp đến, phải nhắc tới tác động tích cực của hệ thống pháp luật. Trước hết là pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS, xây dựng, đầu tư, đấu thầu, tín dụng, tiền tệ, thuế…đang và sẽ tiếp tục được hoàn thiện; năng lực điều hành của Chính phủ, các bộ, ngành, các tỉnh, thành phố sẽ tác động rất lớn đến nền kinh tế, trong đó có thị trường địa ốc. Hiệp hội dự báo xu hướng tác động tích cực hơn so với trước đây.

Liên quan trực tiếp tới địa bàn Tp.HCM, HoREA nhấn mạnh về diễn tiến của “Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị” theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Tp.HCM lần thứ X. Trong đó, “Chương trình chỉnh trang đô thị cũ” với các nội dung quan trọng là: chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch; xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng; chỉnh trang các khu dân cư cũ; định hướng phát triển các khu đô thị vệ tinh; phát triển NƠXH… sẽ giúp chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, giải quyết nhà ở cho sinh viên, công nhân, lao động, cán bộ, công chức. Đó là động lực thúc đẩy thị trường BĐS Tp.HCM phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững.

Bên cạnh đó, yếu tố hạ tầng đô thị cũng rất đáng chú ý. Theo HoREA, kế hoạch phát triển hệ thống hạ tầng đô thị mới kết nối ngày càng đồng bộ hơn, trước hết là đường giao thông, metro, xe buýt nhanh, sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp “ăn theo” để đầu tư, phát triển thị trường BĐS, cả trong trung hạn và dài hạn.

Cuối cùng, nhân tố tiêu cực về mặt chủ quan, đó là tình trạng lệch pha cung – cầu về phía BĐS cao cấp (bao gồm cả bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng); tình trạng một số tập đoàn bất động sản quy mô rất lớn đang được nhận nguồn vốn tín dụng rất lớn, và huy động rất nhiều nguồn vốn xã hội (trong đó có nhiều người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp) cũng là những nhân tố có tiềm ẩn yếu tố rủi ro, tác động đến địa ốc trong những năm tới đây.

Đông Hưng