Theo khảo sát của Vnbusiness, nhiều tòa nhà văn phòng có vị trí vàng và thương hiệu hàng đầu ở TP.HCM đang “cháy chỗ” trong thời gian qua. Để phục vụ khách hàng, không ít cao ốc đã chủ động chuyển đổi khu vực cửa hàng trong trung tâm thương mại thành khu văn phòng.

“Khát” cung, giá tiếp đà tăng

Các cao ốc tại quận 1 như Saigon Centre (đường Lê Lợi) có diện tích cho thuê 45.800m², Diamond Plaza (đường Lê Duẩn) có 16.000m² và Bitexco (đường Hải Triều) có 37.700m²... gần như được lấp đầy. Hệ thống Thiên Nam Building với 11 tòa nhà cũng đang có công suất kỷ lục.

Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu tăng cao khiến giá thuê tăng mạnh, hiện ở mức bình quân 57,68 USD/m2 (bao gồm phí dịch vụ). Trong đó, khu vực CBD (trung tâm hành chính, thương mại), giá thuê văn phòng hạng A rơi vào khoảng 62,59 USD/m2, khu Nam ở mức 34,3 USD/m2.

Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B tại TP.HCM trong quý III vẫn duy trì ổn định ở mức 33,78 USD/m2, giảm 0,1% so với quý II, và tỷ lệ trống là 8,4% (thấp hơn so với tỷ lệ khoảng 14% ở phân khúc hạng A).

Tương tự, tại Hà Nội, theo Savills, trong khi phân khúc căn hộ và nhà ở gắn liền với đất ghi nhận những tín hiệu trầm lắng thì thị trường văn phòng cho thuê trong quý III/2022 vẫn có mức độ tăng trưởng tốt về cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy.

Hầu hết các tòa nhà văn phòng đều duy trì được tỷ lệ lấp đầy ở mức cao. Công suất thuê toàn thị trường ghi nhận tăng 2% theo quý và 4% theo năm, trong đó văn phòng hạng C đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất tại mức 96%. 

Giá thuê văn phòng ở Hà Nội ở mức bình quân 503 nghìn đồng/m2/tháng, tăng 2% theo quý. Trong đó, hạng A có giá 822 nghìn đồng/m2/tháng, tăng 2% theo quý và 6% theo năm. Giá thuê hạng B tăng 1% và hạng C tăng 2% theo quý.

Bà Lại Thị Như Quỳnh, Quản lý cấp cao Bộ phận cho thuê văn phòng tại Savills Việt Nam, cho rằng cơn khát nguồn cung văn phòng kéo dài là do nhiều yếu tố, như quy trình phê duyệt dự án kéo dài hay những quy định về thủ tục đối với chủ đầu tư ngày càng bị siết chặt.

Bên cạnh đó, quỹ đất trong khu vực trung tâm Hà Nội, TP.HCM đang ngày càng khan hiếm cộng với giá đất và chi phí xây dựng liên tục tăng khiến mặt bằng giá văn phòng tăng theo. Ngoài ra, giá thuê văn phòng hạng A tăng cũng là bởi sự gia nhập của các tòa nhà chất lượng cao mới.

Cuộc đua sẽ khốc liệt hơn

Việc nguồn cung khan hiếm khiến thị trường văn phòng đang là “cuộc chơi” do bên cho thuê làm chủ. Bà Hà Đào, chuyên gia cao cấp của Knight Frank Việt Nam cho hay, trong thời gian qua, các doanh nghiệp không chỉ chịu mức giá cao mà còn phải tuân thủ nhiều quy định khắt khe của người cho thuê.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, trong thời gian tới, khi nguồn cung tăng, sức cạnh tranh trên thị trường văn phòng sẽ lớn hơn. Và nhiều khả năng sẽ có một cuộc “đổi ngôi” mà ở đó, khách thuê sẽ nắm quyền chủ động thay vì giới chủ cho thuê như hiện tại.

Cụ thể, theo Cushman & Wakefield, trong 3 năm tiếp theo, thị trường TP.HCM sẽ đón nhận hàng loạt các dự án văn phòng mới có vị trí đắc địa, điển hình như The Nexus (2023), The Hallmark (2023), The Crest Tower B (2023), The Sun Tower (2024), The Pearl (2024) và IFC One Saigon (2024).

Đại diện đơn vị này cho biết giá thuê văn phòng trong khu vực trung tâm hiện nay đã cao gần bằng Singapore, mà các tòa nhà hạng A trong tương lai được kỳ vọng sẽ tăng lên tới 80 - 90 USD/m2. Trong khi mức độ chi trả của doanh nghiệp ở thị trường Việt Nam nằm ở ngưỡng 35 - 50 USD/m2.

Dù chỉ đứng sau Singapore về mức giá thuê văn phòng ở khu vực ASEAN, tuy nhiên theo các chuyên gia, Hà Nội và TP.HCM vẫn nằm trong số những thành phố có giá cả phải chăng nhất cho hoạt động kinh doanh trên toàn cầu, mở ra dư địa lớn cho sự phát triển.

Chính bởi tiềm năng tăng trưởng của loại hình văn phòng tại Việt Nam, đặc biệt là ở các đại đô thị như Hà Nội và TP.HCM khiến loại hình này liên tục duy trì được đà tăng nóng, tạo sức hút với các đại gia cả trong và ngoài nước.

Minh chứng là trong những tháng đầu năm 2022, bất động sản văn phòng đã vượt qua khu công nghiệp để trở thành phân khúc dẫn đầu cuộc đua mua bán và sáp nhập (M&A), với loạt thương vụ “bom tấn”. Cụ thể, theo báo cáo của Cushman & Wakefield, trong nửa đầu năm 2022, phân khúc bất động sản văn phòng đã chiếm 39% tổng giá trị các giao dịch toàn ngành bất động sản.

Nếu xét trên thực tế, dù chỉ xếp vị trí thứ 2 với khoảng 35% tổng giá trị, nhưng bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc “nóng” nhất thị trường M&A. Nhưng nhìn vào các con số trăm triệu USD thì văn phòng rõ ràng vẫn là phân khúc đầy sức hút trong bối cảnh thị trường địa ốc đang có nhiều bất ổn.

Hưng Nguyên