Hạ tuần tháng 3/2026, anh Trần Minh (phường Sài Gòn, TP.HCM), một nhà đầu tư cá nhân đã có gần 10 năm “lăn lộn” với thị trường nhà đất phía Nam, đang chăm chú rà soát lại "rổ hàng".

Lãi suất “nhảy múa”, dòng tiền co hẹp

Những con số thống kê về lãi suất và thanh khoản không còn mang lại cảm giác hào hứng như giai đoạn thị trường tăng nóng cách đây hai năm. Thay vào đó, theo anh Minh, là sự cân nhắc, thậm chí dè dặt đến mức gần như “đóng băng” mọi quyết định xuống tiền.

Thị trường bất động sản phía Nam bước vào năm 2026 với những tín hiệu trái chiều. Nguồn cung căn hộ sơ cấp tăng nhẹ, nhưng thanh khoản vẫn ì ạch.

Giá cả phân hóa rõ rệt  căn hộ tại TP.HCM duy trì đà tăng nhẹ, trong khi nhà phố, biệt thự bắt đầu chững lại khi nguồn cung dồi dào hơn.

Đáng chú ý hơn cả là sự gia tăng của lãi suất vay mua nhà, yếu tố đang tác động trực tiếp đến quyết định của nhà đầu tư.

Anh Minh từng sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức 60% để mua một căn nhà phố tại TP.Thủ Đức vào năm 2024. Khi đó, lãi suất ưu đãi chỉ khoảng 8%/năm. Nhưng hiện tại, khoản vay của anh đã bước vào giai đoạn thả nổi, với mức lãi lên tới 13,5%/năm.

“Tiền thuê nhà không đủ bù lãi. Nếu bán lúc này thì khó vì thanh khoản thấp, mà giữ thì áp lực dòng tiền ngày càng lớn,” anh Minh thừa nhận.

Câu chuyện của anh Minh không phải cá biệt. Khi lãi suất phổ biến dao động quanh mức 12-14%/năm, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao đang phải đối mặt với bài toán cân đối tài chính ngày càng căng thẳng.

Một thực tế dễ nhận thấy là khoảng cách giá giữa khu vực trung tâm và vùng ven đang ngày càng nới rộng. Các dự án cao cấp tại lõi đô thị có thể chạm ngưỡng 120-140 triệu đồng/m², trong khi khu vực ven đô dao động 55-75 triệu đồng/m².

Anh Minh cho hay nhóm của anh từng nhắm tới một căn hộ trung tâm với kỳ vọng “giữ tài sản an toàn”. Tuy nhiên, sau khi tính toán lại, anh Minh và cộng sự nhận ra biên độ tăng giá không còn hấp dẫn, trong khi áp lực trả nợ quá lớn.

“Chúng tôi buộc phải chuyển hướng sang khu vùng ven, nơi giá mềm hơn và có thể khai thác cho thuê. Quan trọng là phải sống sót qua giai đoạn này trước đã”, anh Minh nói thêm.

Sự dịch chuyển này phù hợp với khuyến nghị của nhiều chuyên gia, không nhất thiết phải bám vào trung tâm, nơi giá cao nhưng thanh khoản hạn chế. Thay vào đó, các khu vực ven đô, đặc biệt là những nơi có hạ tầng kết nối tốt và gần khu công nghiệp, đang trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng.

"Đánh bắt xa bờ" trong thời kỳ bất định

Trong bối cảnh vốn mỏng và lãi suất cao, chiến lược “đánh bắt xa bờ” đang được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.

Anh Võ Tấn Cường (Thủ Đức, TP.HCM), cho biết sau những bài học đắt giá trong quá khứ, đầu tháng 3 vừa qua, anh đã quyết định bán bớt một căn hộ và 1 lô đất nền ở Bình Dương (cũ) để tái cơ cấu danh mục.

"Thay vì tiếp tục ôm bất động sản giá trị lớn, tôi chuyển sang tìm kiếm các lô đất nền tại Tây Ninh với giá khoảng 500-700 triệu đồng. Biên độ tăng có thể không nhanh, nhưng áp lực tài chính nhẹ hơn rất nhiều. Quan trọng là chọn đúng khu vực có hạ tầng phát triển”, anh Cường chia sẻ.

Chiến lược này dựa trên nguyên tắc tích lũy từng bước, bắt đầu từ sản phẩm vừa túi tiền, chờ tăng giá rồi chuyển nhượng để nâng cấp danh mục. Trong điều kiện thị trường thuận lợi, theo giới đầu cơ, mức tăng 30-40% sau vài năm là hoàn toàn khả thi.

Ở góc độ nhà phân tích thị trường, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia đầu tư bất động sản cho biết, những nhà đầu tư có nguồn vốn ban đầu không lớn có thể lựa chọn chiến lược “đi xa để trở về”.

Theo đó, với khoảng 500 triệu đồng vốn tích lũy, người mua vẫn có thể tìm kiếm các sản phẩm đất nền tại những khu vực ven TP.HCM như Đồng Nai hoặc Tây Ninh...

Ngoài ra, theo chuyên gia, không thể phủ nhận vai trò của vốn vay trong việc giúp nhà đầu tư tiếp cận tài sản lớn hơn. Nhưng trong bối cảnh hiện nay, đòn bẩy tài chính đang trở thành “con dao hai lưỡi”.

Thực tế cho thấy, không ít người vay rơi vào tình trạng chưa kịp trả gốc thì lãi đã tăng gấp đôi. Khi thị trường thanh khoản thấp, việc bán tài sản để cắt lỗ trở nên khó khăn, kéo theo nguy cơ nợ xấu.

Các chuyên gia tài chính khuyến nghị, người mua nhà chỉ nên vay tối đa 50% giá trị tài sản và đảm bảo khoản trả nợ hàng tháng không vượt quá một nửa thu nhập. Đồng thời, cần có quỹ dự phòng đủ chi trả từ 6-12 tháng trong trường hợp thu nhập bị gián đoạn.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, khuyến cáo người mua nhà chỉ nên vay ở mức hợp lý so với giá trị tài sản. Đồng thời, khoản tiền trả nợ hàng tháng nên được kiểm soát trong ngưỡng an toàn, tốt nhất không vượt quá một nửa thu nhập ròng.

Dù thị trường còn nhiều thách thức, các chuyên gia nhận định đây không phải là thời điểm để “rút lui hoàn toàn”, mà là lúc cần thay đổi cách tiếp cận.

Nhà đầu tư cần quay trở lại với những nguyên tắc cơ bản như hiểu rõ khả năng tài chính, lựa chọn sản phẩm phù hợp và kiểm soát rủi ro chặt chẽ. Việc sử dụng đòn bẩy cần được tính toán kỹ lưỡng, thay vì dựa vào kỳ vọng tăng giá. Và trong một chu kỳ mới đang hình thành, sự thận trọng không còn là lựa chọn, mà đã trở thành điều kiện tiên quyết để tồn tại.

Hưng Nguyên