Trong khi nhiều chủ nhà kỳ vọng mức giá cao kỷ lục, thì người mua ở thực ngày càng hụt hơi, còn giới môi giới cũng phải chật vật xoay xở để tồn tại. 

Giá tăng “phi mã”

Chỉ trong vòng một năm, giá nhà thổ cư tại nhiều khu vực Hà Nội đã tăng từ 20–40%. Đây là mức tăng đáng kể nếu đặt trong bối cảnh thu nhập của đại đa số người dân không có sự cải thiện tương ứng.

Tại khu vực Long Biên, giá nhà thổ cư dao động từ 140–250 triệu đồng/m², tăng khoảng 30–40% so với cùng kỳ năm 2025.

Đơn cử, một căn nhà diện tích 40 m², nằm trong ngõ rộng khoảng 2 m, hiện được rao bán ở mức 6,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 155 triệu đồng/m², mức giá từng chỉ xuất hiện ở những vị trí đắc địa hơn.

Xu hướng này không chỉ dừng lại ở khu vực phía Đông mà còn lan rộng sang các khu vực Hà Đông, Nam Từ Liêm. Nhiều căn nhà trong ngõ nhỏ, diện tích 40–60 m² được chào bán ở mức 200–250 triệu đồng/m², tương đương tổng giá trị từ 9–15 tỷ đồng/căn. So với đầu năm 2025, mức giá này đã tăng hơn 30%, đẩy mặt bằng giá lên một “chuẩn mới” khó tiếp cận.

Đáng chú ý, ngay cả những khu vực vốn được coi là “lõi đô thị cũ” như các phường Đống Đa, Ô Chợ Dừa, Văn Miếu - Quốc Tử Giám... vốn tưởng đã "bão hòa" nhưng giá nhà trong ngõ cũng không ngừng leo thang.

Khảo sát trên các nền tảng giao dịch cho thấy, nhiều căn nhà nhỏ, nằm sâu trong ngõ nhưng vẫn có giá từ 6–10 tỷ đồng/căn.

Cá biệt, một căn nhà 6 tầng, diện tích 31,5 m² tại phố Thái Thịnh được rao bán tới 9,5 tỷ đồng, tương đương hơn 300 triệu đồng/m². Hay tại phố Trường Chinh, một căn 34 m² cũng được chào giá 9,6 tỷ đồng, xấp xỉ 282 triệu đồng/m².

Rõ ràng, mặt bằng giá mới không còn phản ánh đầy đủ giá trị sử dụng thực tế, mà đang bị chi phối mạnh bởi kỳ vọng tăng giá và tâm lý giữ tài sản.

Trái ngược với đà tăng giá, thanh khoản của thị trường lại giảm mạnh. Theo báo cáo của One Mount Group, năm 2025 toàn thị trường nhà thổ cư Hà Nội ghi nhận khoảng 27.700 giao dịch, giảm tới 34% so với năm 2025.

Con số này phản ánh một thực tế giá càng cao, khả năng tiếp cận của người mua càng giảm. Đặc biệt, nhóm khách hàng mua để ở, vốn là lực cầu bền vững nhất, đang dần bị “loại khỏi cuộc chơi”.

Những câu chuyện từ thực tế thị trường càng cho thấy rõ nghịch lý đang diễn ra. Nhiều môi giới cho biết, lượng khách hỏi mua gần như biến mất trong vài tháng gần đây. Các cuộc gọi chủ yếu dừng ở mức tham khảo giá, thăm dò thị trường, thay vì giao dịch thực.

Người mua “đuối sức”

Điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện nay nằm ở khả năng chi trả. Với mức giá phổ biến từ 6–10 tỷ đồng/căn cho những ngôi nhà trong ngõ, người mua ở thực, đặc biệt là người trẻ, gần như không còn cơ hội tiếp cận.

Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, áp lực tài chính càng trở nên nặng nề. Một khoản vay vài tỷ đồng có thể kéo theo nghĩa vụ trả nợ hàng chục triệu đồng mỗi tháng, con số vượt quá khả năng của phần lớn hộ gia đình có thu nhập trung bình.

Điều này dẫn đến hệ quả tất yếu, nhu cầu mua để ở bị nén lại, thị trường phụ thuộc nhiều hơn vào nhóm nhà đầu tư hoặc người có sẵn dòng tiền lớn. Tuy nhiên, khi kỳ vọng lợi nhuận không còn rõ ràng, ngay cả nhóm này cũng trở nên thận trọng hơn.

Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia bất động sản, nhận định đà tăng giá mạnh của phân khúc nhà thổ cư trong suốt hai năm qua đã vượt quá khả năng chi trả của người mua ở thực, ngay cả giới đầu tư cũng có xu hướng thận trọng hơn.

Cùng với đó, sau giai đoạn tăng “nóng”, tâm lý chờ đợi thị trường điều chỉnh từ phía người mua đang tác động đáng kể đến thanh khoản trong thời điểm hiện nay.

Có nhiều yếu tố cùng lúc đẩy giá nhà thổ cư lên cao. Trước hết là tâm lý kỳ vọng tăng giá kéo dài sau các đợt “sốt đất” trước đó. Nhiều chủ nhà không chịu giảm giá, thậm chí còn tăng thêm dù thị trường trầm lắng.

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà thổ cư tại khu vực nội đô vốn đã hạn chế, càng trở nên khan hiếm khi quỹ đất ngày càng thu hẹp. Điều này khiến loại hình này luôn được coi là tài sản tích lũy an toàn, ít chịu áp lực bán tháo như các phân khúc khác.

Ngoài ra, yếu tố quy hoạch, hạ tầng và thông tin về sáp nhập địa giới hành chính cũng góp phần tạo kỳ vọng tăng giá. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, mức tăng giá lại vượt xa giá trị thực, dẫn đến tình trạng “bong bóng cục bộ”.

Bước sang năm 2026, thị trường nhà thổ cư Hà Nội nhiều khả năng vẫn duy trì trạng thái giằng co. Giá khó giảm sâu do tâm lý giữ tài sản của người bán, nhưng cũng khó tăng mạnh khi thanh khoản yếu và sức mua suy giảm.

Kịch bản dễ xảy ra nhất là thị trường tiếp tục phân hóa. Những căn nhà có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, giá hợp lý sẽ vẫn có giao dịch, dù không sôi động. Ngược lại, các sản phẩm bị “thổi giá” sẽ tiếp tục nằm im trên thị trường trong thời gian dài.

Về dài hạn, để thị trường phát triển lành mạnh, cần có sự điều chỉnh cả từ phía cung và cầu. Người bán cần đưa giá về sát giá trị thực, trong khi chính sách tín dụng và nguồn cung nhà ở cần được cải thiện để hỗ trợ người mua ở thực.

Nếu không có những điều chỉnh phù hợp, thị trường nhà thổ cư sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn giá cao, giao dịch thấp, kỳ vọng neo giữ, và thanh khoản tiếp tục suy yếu.

Hưng Nguyên