Theo báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn, trong 4 tháng đầu năm 2023, thị trường chung cư/căn hộ trên địa bàn Thủ đô Hà Nội xuất hiện nhiều điểm sáng tích cực. Dù không giảm, song giá bán đã không còn tăng “chóng mặt” như cùng kỳ năm 2022.

Căn hộ hạng C trở lại

Cụ thể, khảo sát cho thấy, so với cùng kỳ năm 2022, giá rao bán chung cư Hà Nội tăng nhẹ 2 - 4% ở phân khúc bình dân và trung cấp, giảm khoảng 1% ở phân khúc cao cấp.

Trong khi đó, tại TP.HCM, giá bán chung cư đi ngang và nhu cầu tìm kiếm cũng giảm mạnh ở hầu hết các phân khúc. Đáng chú ý, chỉ duy nhất tại phân khúc phổ thông (hạng C), giá dưới 3 tỷ đồng, vẫn ghi nhận mức độ quan tâm tăng 4% so với cuối năm 2022, chiếm đến 48% tổng lượng tìm kiếm chung cư.

Báo cáo mới nhất của Savill cũng cho thấy, giá chung cư tại các thành phố lớn đang tăng chậm lại. Ở TP.HCM, các sản phẩm giá phổ thông đang trở lại rổ hàng. Trong 3 tháng đầu năm, thị trường TP.HCM có thêm 1.610 căn hộ mới, tất cả đều là căn hộ hạng C.

Đến cuối năm 2023, TP.HCM dự kiến sẽ có thêm 9.000 căn hộ. Trong đó, căn hộ hạng B (trung cấp) chiếm 71% thị phần, hạng C là 23% và hạng A là 6%. Các chủ đầu tư đang quan tâm trở lại các sản phẩm giá vừa phải, phù hợp với nhu cầu ở thực của số đông khách hàng.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản nhận định, sau thời gian dài chạy đua với các sản phẩm cao cấp, hướng tới các nhà đầu tư, đến nay các doanh nghiệp địa ốc đã buộc phải nắn lại dòng tiền vào phân khúc thấp hơn, hướng vào người mua nhà ở thực.

“Phân khúc chung cư phổ thông, nhà ở xã hội sẽ dẫn dắt thị trường trong vòng 1-3 năm tới. Đây cũng là yếu tố quan trọng để thị trường tái cơ cấu lại các phân khúc, giúp cung cầu gặp nhau, từ đó đảm bảo phát triển bền vững”, ông Quang phân tích.

Đáng chú ý, nếu thị trường sơ cấp vẫn duy trì đà tăng nhẹ thì trên thị trường thứ cấp (mua qua bán lại) lại đang ghi nhận nhiều sản phẩm giá tốt. Đơn cử, theo CBRE, hiện tượng chung cư bán thoát hàng đang xuất hiện với tần số ngày càng dày hơn, biên độ giảm giá 5 - 30%, thậm chí trên dưới 40%.

Cụ thể, theo CBRE, giá bán trung bình trên thị trường thứ cấp đạt 1.315 USD/m2, thấp hơn mức tăng theo năm của 5 quý trước đó (tăng 5 - 15% theo năm). Mức giá này không chênh lệch nhiều so với quý trước, cho thấy thời điểm giá bán thứ cấp bắt đầu tăng chậm lại.

Cơ hội “mười năm có một”

Không chỉ trên các báo cáo, kết quả thăm dò thực tế tại một số khu đô thị vùng ven Hà Nội và TP.HCM cũng cho thấy giá bán chung cư trên thị trường thứ cấp đang giảm mạnh với biên độ 10-30%, khi nhiều nhà đầu tư bắt đầu “xả hàng” do hết hạn ưu đãi lãi suất.

Việc ngày càng nhiều sản phẩm giá tốt xuất hiện trên thị trường thứ cấp chính là cơ hội “mười năm có một” cho nhà đầu tư và những người mua nhà ở thực tại Hà Nội, nếu có sẵn tiền mặt trong tay.

Anh Võ Hoàng Minh, một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, vừa xuống tiền mua căn hộ mới tại một dự án tại Linh Đàm (Hoàng Mai) có giá chào bán 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nếu thanh toán sớm hơn 95% giá trị, anh được hưởng mức chiết khấu “siêu to khổng lồ” vào khoảng 35%.

“Tính ra, sau khi chiết khấu, giá căn hộ còn khoảng 27 triệu đồng/m2. Đây là một mức giá rất ổn cho một dự án chung cư cao cấp (đã hoàn thành 95%), nằm quanh khu vực vành đai 3. Nếu dự án đúng tiến độ, chỉ cần bán bằng giá gốc khi chưa chiết khấu là đã có lãi”, anh Minh kỳ vọng.

Không chỉ có nhà đầu tư, cơ hội cũng đang mở ra với những người mua ở thực. Chị Hà Giang, một nhân viên ngân hàng quê Hải Dương, sau gần 10 năm làm việc tại Hà Nội, cho biết vừa mua được một căn hộ 2 phòng ngủ, rộng hơn 60m2 tại Bắc Từ Liêm với giá chỉ 2,1 tỷ đồng.

Theo chị Giang, căn hộ này có giá gốc (thời điểm mở bán) vào khoảng 2,5 tỷ đồng, chủ nhà từng rao bán 2,8 tỷ đồng, nhưng nay vì “ngộp” tài chính nên buộc phải giảm sâu để thu hồi vốn, trả nợ.

Có thể thấy, bất chấp việc thanh khoản và nguồn cung chững lại, cơ hội cho những người mua chung cư để ở đang rất hiện hữu khi thị trường xuất hiện nhiều sản phẩm giá tốt, đặc biệt là sự trở lại của phân khúc căn hộ phổ thông. Nguồn cung nhà ở xã hội cũng được kỳ vọng tăng nhanh.

Trong bối cảnh thị trường chững lại, nhiều nhà đầu tư, người mua ở thực vẫn chờ giá giảm thêm. Tuy nhiên, theo chuyên gia, giá rất khó để giảm thêm bởi các yếu tố về chi phí vốn, cầu lớn hơn cung...

Bà Lương Đình Thúy Vân, CEO Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings cho rằng, rất khó dò đáy bất động sản trong bối cảnh hiện nay vì thị trường đang tràn ngập thông điệp môi giới chào bán cắt lỗ, hàng ngộp tài chính..., nhưng thực tế giá chưa giảm nhiều.

Phân khúc nhà hình thành trong tương lai, với trường hợp thanh toán nhanh, có chủ đầu tư chiết khấu giảm 40-50% so với trước. Tuy nhiên, người mua nhà cần quan sát và so sánh giá thị trường xem rẻ thật không. Vì nhiều trường hợp sau chiết khấu khủng, giá vẫn cao so với mặt bằng chung.

Rõ ràng, đây là thời điểm tốt để người dân mua nhà ở, cũng là thời cơ cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, khuyến nghị đưa ra là người mua phải thực sự thận trọng, lựa chọn kỹ sản phẩm có đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư uy tín, vị trí tốt để tránh “tốn tiền, mất thời gian”.

Hưng Nguyên