Thống kê trên 82 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết, tổng doanh thu thuần quý II đạt gần 78.800 tỷ đồng, tăng 115% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt hơn 36.600 tỷ đồng, tăng tới 228%. Biên lợi nhuận gộp toàn ngành cũng tăng mạnh từ khoảng 31% lên 58%, mức cao nhất kể từ quý I/2022.

“Nguồn thu khác” đóng vai trò không nhỏ

Tuy nhiên, đằng sau những con số tăng trưởng rất cao này là sự phân hóa đáng kể về nguồn hình thành lợi nhuận. Ngoài doanh thu từ bán và bàn giao bất động sản, nhiều doanh nghiệp ghi nhận những khoản thu nhập khác hoặc doanh thu tài chính tăng đột biến.

Điển hình, Quốc Cường Gia Lai (QCG) với hơn 917 tỷ đồng thu nhập khác trong quý II, tăng mạnh so với hơn 7 tỷ đồng cùng kỳ. Phần lớn khoản này đến từ việc chuyển nhượng nhà máy thủy điện, với doanh thu chuyển nhượng khoảng 903 tỷ đồng và giá vốn gần 660 tỷ đồng.

An Gia (AGG) cũng ghi nhận khoảng 145,2 tỷ đồng thu nhập khác, trong đó gần 139,5 tỷ đồng đến từ lãi giao dịch mua rẻ phát sinh khi hợp nhất kinh doanh công ty con. Hodeco (HDC) có gần 117,9 tỷ đồng thu nhập khác, chủ yếu là khoản thu nhập do xác định lại tiền sử dụng đất tại dự án The Light City.

Một số trường hợp khác có quy mô nhỏ hơn nhưng cũng cho thấy bức tranh tương tự. Intresco (ITC) ghi nhận hơn 43,7 tỷ đồng thu nhập khác; Đất Xanh Services (DXS) có 27,36 tỷ đồng, trong đó hơn 25 tỷ đồng đến từ tiền phạt vi phạm hợp đồng; Long Hậu (LHG) ghi nhận hơn 15,1 tỷ đồng thu nhập khác, chủ yếu từ tiền bồi thường đất.

Chiều ngược lại, không phải doanh nghiệp nào có “thu nhập khác” cũng được hưởng lợi. Khang Điền (KDH) ghi nhận khoảng 12,25 tỷ đồng thu nhập khác nhưng chi phí khác lên tới hơn 35 tỷ đồng, khiến hoạt động khác lỗ khoảng 22,8 tỷ đồng. Hà Đô (HDG) cũng ghi nhận chi phí khác hơn 45,6 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với thu nhập khác.

Đáng chú ý, nguồn thu bất thường không chỉ nằm ở khoản mục “thu nhập khác”. Một số doanh nghiệp còn có doanh thu tài chính lớn. Novaland (NVL) ghi nhận hơn 1.700 tỷ đồng doanh thu tài chính trong quý II, trong đó có lãi từ cho vay, hợp tác đầu tư và thoái vốn công ty con. Phát Đạt (PDR) ghi nhận hơn 474 tỷ đồng doanh thu tài chính, chủ yếu từ lãi thanh lý khoản đầu tư, trong khi DIC Corp (DIG) có gần 116 tỷ đồng doanh thu tài chính, phần lớn liên quan đến các đơn vị liên kết.

Như vậy, nếu chỉ nhìn vào tốc độ tăng lợi nhuận, nhóm bất động sản đang cho thấy một bức tranh rất sáng. Nhưng nếu bóc tách sâu hơn, không phải toàn bộ mức tăng đều đến từ việc bán được nhiều nhà ở hơn, bàn giao nhiều dự án hơn hay cải thiện hiệu quả kinh doanh cốt lõi. Đây chính là điểm nhà đầu tư cần lưu ý khi định giá cổ phiếu.

Bởi với doanh nghiệp bất động sản, một khoản lợi nhuận từ chuyển nhượng tài sản, mua rẻ, bồi thường hay thoái vốn có thể tạo ra mức tăng lợi nhuận rất lớn trong một quý, nhưng không đồng nghĩa khoản lợi nhuận đó sẽ lặp lại trong các quý sau.

Trong khi đó, lợi nhuận từ bàn giao dự án, doanh số bán hàng, quỹ đất và dòng tiền từ khách hàng mới phản ánh rõ hơn sức khỏe thực sự của doanh nghiệp.

Thực tế, sự phân hóa này đã được thể hiện khá rõ trên thị trường chứng khoán. Trong khi nhóm bất động sản từng có những nhịp tăng mạnh cùng VN-Index, diễn biến giá giữa các cổ phiếu lại không đồng nhất. Phiên 20/8, VN-Index tăng 7,55 điểm lên 1.734,24 điểm, trong đó ngân hàng và bất động sản tiếp tục là những nhóm nâng đỡ chỉ số. Tuy nhiên, dòng tiền vẫn tập trung đáng kể vào các cổ phiếu vốn hóa lớn và thị trường chưa thoát khỏi trạng thái phân hóa.

Đáng chú ý, trước đó nhóm bất động sản cũng trải qua các nhịp điều chỉnh mạnh khi lãi suất và áp lực bán gia tăng. Điều này cho thấy kết quả kinh doanh tích cực chưa đủ để tạo ra một xu hướng tăng đồng đều cho toàn ngành.

Cổ phiếu sẽ được định giá lại theo “chất” lợi nhuận

Điểm đáng chú ý nhất đối với nhóm cổ phiếu bất động sản trong nửa cuối năm 2026 không nằm ở việc doanh nghiệp có thể tạo ra một quý lợi nhuận đột biến, mà là khả năng biến lợi nhuận kế toán thành dòng tiền thực.

Theo MBS Research, trong quý II/2026, lãi suất huy động tại các ngân hàng tăng khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước, kéo lãi suất cho vay bất động sản lên khoảng 13-14%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Chi phí vốn cao khiến người mua nhà thận trọng hơn, đồng thời gây áp lực lên những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy lớn.

Đây là biến số đặc biệt quan trọng với cổ phiếu bất động sản. Một doanh nghiệp có thể ghi nhận lợi nhuận cao nhờ một thương vụ chuyển nhượng, nhưng nếu dòng tiền kinh doanh tiếp tục âm, hàng tồn kho lớn và dư nợ tăng, mức lợi nhuận đó chưa chắc đủ để cải thiện sức khỏe tài chính.

Giới chuyên môn cũng từng lưu ý nghịch lý đang xuất hiện ở nhóm địa ốc: nhiều doanh nghiệp báo lãi lớn nhưng dòng tiền kinh doanh vẫn âm, trong khi gánh nặng nợ tăng. Do đó, cổ phiếu bất động sản vẫn có triển vọng nhưng nhà đầu tư cần quản trị rủi ro và lựa chọn thời điểm phù hợp thay vì chỉ chạy theo con số lợi nhuận.

Ở góc nhìn dài hơn, triển vọng của ngành vẫn có những điểm sáng. Thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng theo hướng chọn lọc. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, thị trường đang dần vận động theo khả năng khai thác và nhu cầu ở thực thay vì chỉ dựa vào tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Điều này đồng nghĩa những doanh nghiệp sở hữu dự án pháp lý tương đối hoàn chỉnh, có khả năng mở bán và bàn giao, sản phẩm phù hợp nhu cầu thực và có năng lực tài chính sẽ có lợi thế lớn hơn.

MBS Research cũng cho rằng nhà đầu tư nên tích lũy cổ phiếu bất động sản trong những nhịp điều chỉnh, bởi lãi suất cao đang gây sức ép lên ngành. Trong nhóm được đánh giá hưởng lợi từ việc đẩy nhanh tiến độ mở bán, PDR và DXG được MBS lựa chọn nhờ các dự án có khả năng tạo động lực tăng trưởng trong giai đoạn 2025-2026.

Trong khi đó, một báo cáo của BSC Research hồi tháng 4 đánh giá VHM, NLG và KDH có tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận bền vững nhờ quỹ đất và chiến lược phát triển dự án; TCH và NLG được lựa chọn là hai cổ phiếu ưa thích theo các tiêu chí về thời gian nắm giữ và triển vọng dài hạn.

Cổ phiếu bất động sản trước ‘ngã rẽ’

Một yếu tố khác có thể tạo động lực cho nhóm bất động sản là câu chuyện nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam. FTSE Russell đã xác nhận lộ trình đưa Việt Nam từ thị trường cận biên lên thị trường mới nổi thứ cấp, dự kiến có hiệu lực từ tháng 9/2026, với việc đưa cổ phiếu Việt Nam vào các bộ chỉ số toàn cầu được triển khai theo 4 đợt từ tháng 9/2026 đến tháng 9/2027.

Các cổ phiếu vốn hóa lớn, có tỷ lệ sở hữu nước ngoài và thanh khoản phù hợp có thể được hưởng lợi trước tiên từ dòng vốn quốc tế. Danh sách cổ phiếu tiềm năng được FTSE Russell công bố trước đó có sự hiện diện của một số doanh nghiệp bất động sản lớn như VIC và VHM.

Tuy nhiên, câu chuyện dòng tiền ngoại không thể thay thế yếu tố nền tảng. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đối mặt với lãi suất cao, một số chuyên gia cho rằng sự phục hồi trong nửa cuối năm sẽ không diễn ra đồng đều. Các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt, giá bán hợp lý và khả năng tạo dòng tiền thực sẽ có lợi thế hơn.

Vì vậy, với cổ phiếu bất động sản, “lợi nhuận đột biến” có thể tạo ra chất xúc tác ngắn hạn, nhưng để duy trì một chu kỳ tăng giá bền vững, doanh nghiệp vẫn cần chứng minh ba yếu tố: bán hàng thực chất, dòng tiền cải thiện và lợi nhuận đến từ hoạt động cốt lõi.

Hải Giang