Một trong những lực cản lớn nhất đối với nhóm cổ phiếu bất động sản hiện nay đến từ chính sách kiểm soát dòng vốn. Sau giai đoạn nới lỏng nhằm hỗ trợ tăng trưởng, định hướng điều hành tín dụng đang quay trở lại trạng thái thận trọng hơn, đặc biệt với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như bất động sản, đầu tư – kinh doanh thứ cấp và các dự án chưa đầy đủ pháp lý.

Áp lực từ "siết" tín dụng

Việc hạn chế tín dụng không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai dự án của doanh nghiệp mà còn tác động gián tiếp đến sức cầu trên thị trường nhà ở. Khi lãi suất cho vay mua nhà khó giảm sâu, thậm chí có xu hướng nhích lên ở một số ngân hàng thương mại, tâm lý người mua tiếp tục dè dặt, nhất là ở phân khúc trung – cao cấp và bất động sản đầu tư.

Ngoài tín dụng ngân hàng, kênh trái phiếu doanh nghiệp – nguồn vốn quan trọng của các chủ đầu tư – vẫn chưa phục hồi như kỳ vọng. Dù mặt bằng lãi suất phát hành đã hạ nhiệt so với giai đoạn căng thẳng, nhưng yêu cầu minh bạch thông tin, xếp hạng tín nhiệm và tài sản đảm bảo ngày càng chặt chẽ. Điều này khiến chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, quỹ đất sạch và uy tín thương hiệu mới có khả năng tiếp cận vốn thuận lợi.

Theo đó, rủi ro tập trung cao ở nhóm doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính lớn, phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngắn hạn hoặc các dự án chậm tiến độ pháp lý. Trong bối cảnh siết tín dụng, những doanh nghiệp này dễ rơi vào vòng xoáy thiếu vốn – trì hoãn dự án – suy giảm dòng tiền, tạo áp lực lên kết quả kinh doanh và giá cổ phiếu.

Trên thị trường, điều này phản ánh khá rõ qua diễn biến giá cổ phiếu. Nhiều cổ phiếu vẫn trong trạng thái tích lũy kéo dài, thanh khoản thấp hơn mặt bằng chung, cho thấy dòng tiền lớn chưa thực sự sẵn sàng quay lại. Các nhịp hồi phục chủ yếu mang tính kỹ thuật, thiếu sự lan tỏa toàn ngành.

Trong nhóm vốn hóa lớn, VHM (Vinhomes) thường được xem là đại diện có nền tảng vững nhất ngành, song cổ phiếu này cũng chưa tạo được xu hướng tăng rõ ràng khi “chấp chới” giá sàn nhiều phiên. Trên đồ thị kỹ thuật, cổ phiếu này chủ yếu dao động quanh các đường trung bình động ngắn và trung hạn. RSI duy trì quanh vùng trung tính (45–55), cho thấy lực mua – bán đang khá cân bằng. MACD đi ngang và chưa cho tín hiệu cắt lên mạnh, phản ánh tâm lý thận trọng của dòng tiền, dù rủi ro giảm sâu không quá lớn nhờ nền tảng cơ bản ổn định.

Ở nhóm doanh nghiệp trung cấp, NLG (Nam Long) và KDH (Khang Điền) là hai cái tên thường được đánh giá cao nhờ tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền và pháp lý dự án tương đối rõ ràng. Tuy vậy, diễn biến cổ phiếu cho thấy xu hướng phục hồi vẫn khá chậm. RSI của NLG và KDH nhiều thời điểm chỉ nhích lên khỏi vùng quá bán nhưng chưa tiến sâu vào vùng tăng mạnh, trong khi MACD mới chỉ cho tín hiệu hồi kỹ thuật ngắn hạn. Giá cổ phiếu thường xuyên kiểm định các đường MA20 và MA50, nhưng chưa đủ lực để bứt phá khỏi MA200 – ngưỡng xác nhận xu hướng tăng trung hạn.

Ở chiều rủi ro cao hơn, DXG (Đất Xanh) và PDR (Phát Đạt) phản ánh rõ nét sự phân hóa trong ngành. Đây là nhóm cổ phiếu có mức biến động lớn, chịu tác động mạnh từ câu chuyện tái cấu trúc tài chính và xử lý hàng tồn kho. Trên đồ thị, các nhịp tăng của DXG hay PDR thường đi kèm thanh khoản đột biến nhưng thiếu tính bền vững. RSI có thời điểm tăng nhanh lên vùng cao nhưng cũng nhanh chóng quay đầu, cho thấy lực cầu mang tính đầu cơ chiếm ưu thế. MACD thường xuyên cho tín hiệu giao cắt nhưng độ dốc thấp, phản ánh xu hướng chưa rõ ràng, tiềm ẩn rủi ro “bull trap” nếu dòng tiền rút ra đột ngột.

Định giá thấp và cơ hội chọn lọc trong chu kỳ mới

Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận rằng, chính những khó khăn kéo dài trong vài năm qua đã đưa mặt bằng định giá của nhóm cổ phiếu bất động sản xuống mức thấp hiếm thấy. Nhiều cổ phiếu đang giao dịch dưới giá trị sổ sách (P/B < 1), thậm chí thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước chu kỳ tăng nóng. Điều này phản ánh kỳ vọng rất thận trọng của thị trường, nhưng cũng đồng thời mở ra dư địa hồi phục nếu các điều kiện vĩ mô cải thiện.

Một yếu tố hỗ trợ khác đến từ kỳ vọng chính sách. Dù tín dụng bị kiểm soát chặt hơn, định hướng dài hạn vẫn là tháo gỡ vướng mắc pháp lý, khơi thông nguồn cung và tạo lập thị trường bất động sản phát triển bền vững. Việc hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ giúp nhiều dự án “đóng băng” có cơ hội tái khởi động, qua đó cải thiện triển vọng kinh doanh của doanh nghiệp.

Theo giới phân tích, cơ hội đầu tư của nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn hiện hữu, tập trung tại các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ; phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực (đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền); cũng như nhóm công ty có có bảng cân đối tài chính khỏe. Những đơn vị này được dự báo sẽ có nhiều dư địa tăng trưởng hơn trong giai đoạn 2026-2027, đồng thời hưởng lợi từ quá trình thanh lọc của thị trường.

Trong báo cáo mới đây, KBSV cho biết phần lớn cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản hiện đang giao dịch với mức P/B trung bình thấp hơn đáng kể so với bình quân 5 năm.

Trong bối cảnh nguồn cung có triển vọng cải thiện từ năm 2026, KBSV kỳ vọng kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản sẽ tăng trưởng tích cực nhờ 3 yếu tố chính: xu hướng tháo gỡ pháp lý và hoàn thiện cơ chế thị trường, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông kết nối và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức nền thấp nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Theo đó, nhóm cổ phiếu bất động sản được đánh giá có dư địa phục hồi trong trung và dài hạn. Nhà đầu tư có thể ưu tiên lựa chọn các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch lớn, pháp lý đầy đủ, năng lực triển khai dự án tốt và cơ cấu tài chính an toàn

Chuyên gia của Chứng khoán Kafi cũng đồng tình với nhận định các doanh nghiệp vẫn duy trì được kết quả kinh doanh tích cực, có cấu trúc tài chính lành mạnh và tỷ lệ nợ vay trong ngưỡng an toàn, mức giá chiết khấu hiện tại có thể mở ra cơ hội đầu tư giá trị đáng cân nhắc.

Ngay cả khi bị kiểm soát về dòng vốn tín dụng, thị trường nói chung và doanh nghiệp địa ốc nói riêng đang đứng trước nhiều cơ hội mới. Sự tháo gỡ về pháp lý, làn sóng đầu tư hoàn thiện hạ tầng, nguồn cung cải thiện cùng với nhu cầu sở hữu luôn có là những động lực cho thị trường.

Dự phóng từ Chứng khoán MBS cho thấy, năm 2026-2027, nguồn cung bất động sản được kỳ vọng tăng mạnh nhờ nhiều dự án lớn hoàn tất pháp lý và sẵn sàng mở bán, với sự tham gia của hàng loạt doanh nghiệp lớn ở cả hai miền.

Nhìn chung, nhóm cổ phiếu bất động sản đang đứng trước ngã rẽ quan trọng. Định giá thấp mang lại cơ hội, nhưng rủi ro tín dụng và sự phân hóa nội tại buộc nhà đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận. Thị trường khó có kịch bản “đồng loạt tăng” như các chu kỳ trước, thay vào đó là sự chọn lọc ngày càng khắt khe.

Hải Giang