Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng dựa trên số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến cuối tháng 6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đã đạt mức hơn 2,5 triệu tỷ đồng. Chỉ riêng trong quý II, dòng vốn này đã tăng thêm 284.073 tỷ đồng, tương đương mức tăng trưởng 12,71% so với thời điểm cuối tháng 3.

Dòng tiền từ hệ thống ngân hàng đang cho thấy sự tập trung rõ nét vào những phân khúc có khả năng tạo nguồn cung thực tế và khai thác hiệu quả. Chiếm tỷ trọng lớn nhất hiện nay là các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở với dư nợ đạt 833.558 tỷ đồng, tăng 6,33% so với quý trước. Diễn biến này phản ánh xu hướng phân bổ vốn có chọn lọc khi các tổ chức tín dụng ưu tiên những dự án có pháp lý hoàn thiện và năng lực triển khai tốt.

Tuy nhiên, áp lực đối với thị trường đang gia tăng khi mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản vẫn duy trì ở mức cao. Các báo cáo nghiên cứu chỉ ra rằng lãi suất phổ biến đang dao động từ 12 - 14%/năm. Sau giai đoạn ưu đãi, nhiều khoản vay áp dụng lãi suất thả nổi lên tới 13 - 15%, thậm chí có ngân hàng áp dụng mức 15 - 16%. Chi phí vốn đắt đỏ không chỉ tạo gánh nặng cho các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn mà còn trực tiếp bào mòn sức mua của người dân.

Bên cạnh tín dụng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng đang lấy lại vị thế là kênh huy động vốn quan trọng. Trong quý II, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 38.764 tỷ đồng trái phiếu, trong đó phần lớn thuộc về các đơn vị quy mô lớn. Những cái tên tiêu biểu ghi nhận giá trị phát hành ấn tượng gồm Vinhomes với 17.000 tỷ đồng, Bất động sản Minh An 7.500 tỷ đồng, Tam Tài Lộc 5.700 tỷ đồng hay Thái Sơn 4.000 tỷ đồng.

Tính chung toàn thị trường theo báo cáo Thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý II/2026 của Công ty TNHH Chứng khoán ACB (ACBS), tổng quy mô trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành đạt khoảng 1,458 triệu tỷ đồng. Trong đó, trái phiếu bất động sản chiếm tỷ trọng áp đảo với 47,5%.

Tín dụng bất động sản được kiểm soát: Thị trường vốn sẽ tái cấu trúc ra sao?

Kiểm soát tín dụng bất động sản, mục tiêu lợi nhuận vẫn "bay cao"

Mặc dù thanh khoản trên thị trường thứ cấp đã cải thiện mạnh mẽ với giá trị giao dịch bình quân 6.700 tỷ đồng mỗi ngày, áp lực đáo hạn vẫn là một nỗi lo thường trực. Trong 12 tháng tới, dự kiến có khoảng 254.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, riêng lĩnh vực bất động sản chiếm tới 147.000 tỷ đồng.

Song hành với vốn nội, dòng vốn FDI tiếp tục là điểm sáng khi đạt mức thực hiện cao nhất trong vòng 5 năm qua. Tính đến cuối tháng 6, vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ. Lĩnh vực bất động sản thu hút khoảng 5,1 tỷ USD vốn đăng ký, chiếm gần 18% tổng lượng vốn và đóng góp 965,2 triệu USD vào lượng vốn thực hiện toàn nền kinh tế.

Dù nguồn vốn tổng thể tăng trưởng, khả năng tiếp cận tài chính của người mua nhà phân khúc bình dân vẫn gặp nhiều trở ngại. Câu chuyện của anh Minh Đức (Hà Nội)  là một ví dụ điển hình khi anh đủ điều kiện vay vốn ưu đãi nhà ở xã hội với lãi suất 5,4% nhưng phải chuyển sang vay thương mại do hết hạn mức giải ngân. Mặc dù các ngân hàng thương mại đưa ra các gói lãi suất từ 6,5 - 7,5% trong những năm đầu, người mua nhà vẫn lo ngại về rủi ro biến động lãi suất trong dài hạn.

Tính đến cuối tháng 5/2026, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân 32.059 tỷ đồng cho hơn 69.000 khách hàng. Tuy nhiên, nguồn lực này vẫn chưa thể đáp ứng hết nhu cầu khổng lồ từ thị trường. Đối với gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, dù đã có 9 ngân hàng tham gia nhưng doanh số giải ngân đến cuối tháng 4 mới đạt 11.300 tỷ đồng.

Sự chậm trễ này một phần đến từ nguồn cung dự án thực tế còn hạn chế. Dù cả nước đang triển khai 875 dự án nhà ở xã hội với quy mô hơn 773.000 căn, con số này vẫn chưa đủ để giải tỏa cơn khát nhà ở của công nhân và người lao động. Trong bối cảnh đó, tính minh bạch về pháp lý và tiến độ triển khai dự án sẽ là những yếu tố then chốt quyết định khả năng khơi thông dòng vốn cho toàn thị trường trong giai đoạn tới.

Thanh Hoa