Ba quý đầu năm 2018, thị trường bất động sản đã có những con số ấn tượng. Nguồn cung các căn hộ đạt trên 100.000 sản phẩm, vượt trên 20.000 căn so với năm trước. Lượng giao dịch thành công đạt gần 70.000 căn, gần 70%, tỷ lệ hấp thụ của nhà ở năm 2018 rất tốt, một con số rất sáng của năm 2018.

Thiếu nguồn cung giá rẻ

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong các sản phẩm giao dịch thành công được phân bố rất đều, cao cấp, trung cấp và nhà ở giá thấp khớp với cung cầu. Phân khúc nhà ở giá thấp chiếm 30-40% tổng sản lượng đưa ra thị trường. Phân khúc cao cấp năm 2018 cũng chiếm trên 30% sản phẩm tung ra thị trường.

Điều mà ông Đính nhấn mạnh là thị trường bất động sản Việt Nam có mức độ hấp thụ trong thời gian tương đối ngắn. Theo một nghiên cứu của Viện nghiên cứu bất động sản Thái Lan, một dự án trong khu vực Đông Nam Á phải mất 2-3 năm mới bán hết hàng. Tuy nhiên, tại Việt Nam chỉ trong vòng 12- 15 tháng, số lượng căn hộ trong dự án được hấp thụ tốt, đặc biệt là những dự án có giá tiền trên dưới 25 triệu đồng/m2.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân, Tổng Giám đốc Phú Vinh Group, dẫn số liệu của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) gần đây cho thấy tỉ lệ căn hộ cao cấp, trung cấp và bình dân năm 2018 theo thứ tự xấp xỉ: 30%, 50% và 20%. Tại các quốc gia phát triển, tỉ lệ của ba phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân thường theo hình chóp nhọn với tỉ lệ: 20%, 30% và 50%.

"Điều này cho thấy thực trạng về lệch pha cung cầu năm 2018 là có. Để so sánh, chúng ta có thể dùng hình ảnh "cái chum" để minh hoạ cho thực trạng đang có và "cái chóp kim tự tháp" để minh hoạ cho cơ cấu sản phẩm lý tưởng trong một thị trường bền vững", ông Chánh nói.

Trước đó, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung căn hộ cao cấp tại Tp. HCM phong phú và có mức độ hấp thụ khá tốt. Trong khi đó, nguồn cung nhà giá rẻ khan hiếm, không đáp ứng được cầu, dẫn đến mất cân đối cung – cầu trong phân khúc căn hộ chung cư ở thành phố này.

Tại Hà Nội, cung – cầu cân đối hơn với tỷ lệ nhà ở siêu cao cấp, cao cấp, trung cấp và bình dân lần lượt là 1,3%, 22,2%, 18,4% và 58,1%, cho thấy các nhà phát triển bất động sản đã có những tính toán rất sát với nhu cầu của người tiêu dùng thực.

Đánh giá tổng quát về thị trường 2018, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng thị trường bất động sản giữ được sự phát triển ổn định và còn nằm trong chu kỳ phục hồi tăng trưởng. Trong tình hình kinh tế như hiện nay, thị trường bất động sản giữ được như thế là thành công rất lớn.

Phát triển phân khúc nhà giá rẻ

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2019, ông Lê Hoàng Châu, cho biết thị trường bất động sản sẽ đan xen thách thức và cơ hội. Thách thức tại Tp.HCM nguồn cung sụt giảm; phân khúc nhà ở cao cấp đang có hiện tượng thừa cung trên thị trường, dẫn đến mất cân đối giữa cung cầu nên thị trường thiếu bền vững.

Phân khúc nhà ở xã hội năm 2018 chưa triển khai được nhiều, đang rất yếu do vướng mắc nguồn vốn chính sách. Quản lý tài sản công thiếu mảnh ghép cuối cùng, do đó, năm 2019, thị trường bất động sản tiếp tục có nhiều thách thức.

Với góc nhìn lạc quan, ông Nguyễn Văn Đính đánh giá, năm 2019, dự kiến thị trường tiếp tục có những chỉ số ổn định và có tăng trưởng tốt hơn, tiếp tục có sự phân bổ đều cho các phân khúc, trong đó tỷ lệ nhà giá rẻ nhu cầu rất lớn (trên 80% dân có nhu cầu).

Tuy nhiên, nhà ở giá rẻ sẽ được phát triển tại các khu vực ven đô, xa trung tâm, và chúng ta thấy có bất cập là hạ tầng, tiện ích, dịch vụ còn đang rất yếu và thiếu.

Cùng góc nhìn với ông Đính, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc JLL tại Việt Nam, nhận xét năm 2019, chung cư giá rẻ, trung bình trở xuống với mức giá phù hợp với người tiêu dùng vẫn sẽ phát triển bền vững.

Bên cạnh đó ông Quang cũng nhấn mạnh về những khó khăn mà các doanh nghiệp bất động sản phải vượt qua trong năm 2019.

Thứ nhất, mặc dù Chính phủ hiện nay đã hỗ trợ được cho doanh nghiệp rất nhiều thủ tục hành chính, pháp lý nhưng khó khăn này vẫn tồn tại và cần phải cắt giảm bớt thủ tục hành chính và minh bạch hóa thị trường.

Thứ hai, đó là niềm tin của người tiêu dùng. Thời gian qua, chiến tranh thương mại giữa Mỹ – Trung Quốc và sự bất ổn trong sự điều hành của Tổng thống Mỹ đã ảnh hưởng rất lớn đến thế giới. Do đó, nó có thể tác động không tốt hoặc tốt đến thị trường Việt Nam, khiến mọi người lo lắng về biến động tỷ giá đô la và sự ổn định của thị trường.

"Tôi cho rằng thị trường bất động sản 2019 luôn có cơ hội cho những ai biết nắm bắt nhưng cũng sẽ cực kỳ khắc nghiệt và sàng lọc những ai không biết điều chỉnh cho phù hợp với thời cuộc", ông Quang khẳng định.

Phạm Minh