Sau thời gian dài lộ dấu hiệu giảm tốc, dự báo về thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022, hầu hết chuyên gia đều tỏ ra quan ngại. Dòng vốn bị siết, pháp lý đình trệ, nguồn cung hạn chế, giá nhà đất ngoài tầm với của đa số người dân… có thể gây ra hiện tượng "vỡ bong bóng" cục bộ.
Bộc lộ nhiều ẩn số
Bất chấp tình trạng thanh khoản xuống thấp, thị trường địa ốc nửa đầu năm 2022 vẫn chứng kiến biểu đồ giá bán nhà đất tăng mạnh. Nguyên nhân đến từ sự lệch pha cung cầu đi cùng những rủi ro pháp lý.
Dữ liệu thống kê cho thấy, năm 2017, thị trường ghi nhận khoảng 30.000 căn nhà được chào bán. Tuy nhiên, kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung thị trường thường chỉ đạt trên dưới 16.000 căn được bán mỗi năm. Các chủ đầu tư ưu tiên nhà ở giá cao, thủ tục pháp lý kéo dài khiến hàng tồn kho nhiều.
Đáng chú ý, trong bối cảnh nguồn cung nhà ở cao cấp tăng nhanh thì các sản phẩm nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội liên tục giảm mạnh, nhiều thời điểm "rổ hàng" bằng 0. Nguồn cung thấp khiến giá bán tăng, trong khi người dân mất khả năng mua khiến thanh khoản èo uột.
Bên cạnh sự mất cân đối cung cầu, tình trạng sốt đất, đầu cơ găm hàng chờ tăng giá, các sản phẩm nhà đất thô (bỏ hoang, không phát sinh giá trị sử dụng) xuất hiện ngày càng nhiều, đất nền nông thôn được thổi giá… cũng đang khiến thị trường tiềm ẩn những rủi ro, khiến nhà đầu tư lo ngại.
 |
|
Bất động sản nửa cuối năm 2022 được dự báo sẽ đối diện với nhiều khó khăn về tính thanh khoản. |
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho hay, quy luật thị trường là càng nhiều người đổ tiền vào đầu tư thì giá cả của mặt hàng đó càng tăng. Bất động sản cũng không ngoại lệ, tuy nhiên có một hiện tượng đáng ngại là thị trường địa ốc đang có nguồn cung cầu ảo tăng quá nhanh.
Cụ thể, cung ảo là những dự án trên giấy, chưa ra thành phẩm nhưng đã tăng giá nhanh, tài sản thế chấp dự án lớn, phần lớn nằm trong tay giới đầu cơ. Còn cầu ảo là hiện tượng xuất hiện quá nhiều người mua để đầu tư, lướt sóng, găm hàng đẩy giá nhà lên cao khiến người mua ở thực không theo kịp.
“Thị trường bất động sản hiện như một tảng băng, nhà đầu tư cần thận trọng với những phần chìm. Có một thực tế là người người, nhà nhà đổ tiền đầu tư bất động sản nhưng các định chế đầu tư chuyên nghiệp còn thiếu. Sốt đất triền miên, thủ tục pháp lý kéo dài, mất cân bằng cung cầu, dòng tiền bất ổn… đang khiến thị trường địa ốc rơi vào một chu kỳ đầy thách thức”, ông Hiển nhấn mạnh.
Sẽ có “sóng” cắt lỗ?
Những ẩn số rủi ro khiến thị trường bất động sản kể từ đầu năm 2022 lộ dấu hiệu giảm tốc ở hầu hết các phân khúc. Đơn cử, trong báo cáo tháng 4/2022 của Batdongsan.com, nhu cầu tìm kiếm thông tin đất nền giảm 8% so với cùng kỳ năm 2021 (giảm 18% so với tháng 3/2022), nhà riêng giảm 9%.
Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho biết, trước những động thái kiểm soát dòng vốn, thị trường đang bắt đầu chậm lại, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. Các nhà đầu tư cá nhân lớn đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm theo hướng chú trọng tính thanh khoản thay vì lãi lớn.
Trong lúc thị trường trở về trạng thái an toàn, cân bằng giữa cung và cầu, thì những doanh nghiệp, doanh nhân hay nhà đầu tư cá nhân đang lướt sóng, dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ gặp nhiều khó khăn, thậm chí nhiều trường hợp phải “cắt lỗ” trước áp lực lãi suất vay vốn.
Những diễn biến thực tế chỉ ra 6 tháng cuối năm 2022 sẽ là chu kỳ chững lại của thi trường bất động sản, các nhà đầu tư ở tâm thế cẩn trọng hơn với các quyết định xuống tiền đầu tư. Giá được dự báo sẽ tiếp tục tăng nhưng thanh khoản sẽ ở mức thấp, nhiều dòng sản phẩm rất khó bán ra.
Điển hình như ở phân khúc căn hộ, áp lực thanh khoản và lãi suất đang khiến không ít nhà đầu tư có tài chính mỏng, dùng vốn vay phải chấp nhận “thoát hàng” dưới giá gốc. Dù mức “cắt lỗ” chỉ dao động từ vài chục đến trên dưới 150 triệu đồng, đây vẫn là tín hiệu cần đặc biệt lưu tâm của thị trường.
“Sản phẩm căn hộ, đất nền, nhà phố… đã đẩy giá lên quá cao sẽ mất thanh khoản. Vì vậy, việc một số nhà đầu tư bán hàng giảm 20-30% so với thị trường nhằm giảm áp lực tài chính, hoặc tái danh mục đầu tư là hoàn toàn có thể xảy ra trong thời gian tới”, một chuyên gia nói.
Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, nếu các nhà đầu tư làm tốt việc tái cơ cấu sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thị trường, thay vì “cố đấm ăn xôi” với các dự án xa và sang, thị trường có thể sẽ duy trì được sự ổn định trong 2 quý cuối năm.
Trong bối cảnh thị trường đầy biến động, những phân khúc được chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên chú ý trong nửa cuối năm 2022 là sản phẩm căn hộ đã bàn giao, có sổ; sản phẩm nhà phố trong trung tâm ở những thành phố lớn; đất nền của các tỉnh, thành, vùng ven có hạ tầng tốt, chưa bị thổi giá.
Hưng Nguyên
