Giữa năm 2025, khi mua vào, căn hộ 68m2 tại khu đô thị Linh Đàm (Hà Nội) của anh Trần Minh Tuấn, 38 tuổi, từng là niềm hy vọng về một thương vụ đầu tư “lướt sóng” nhanh. Với mức giá hơn 4,2 tỷ đồng, được cho là “hời”, anh Tuấn tin rằng đà tăng của thị trường sẽ giúp mình kiếm thêm 300-500 triệu đồng trong 6 tháng.

Nhà đầu tư mắc kẹt

Sau Tết Nguyên đán 2026, anh Tuấn chào bán căn hộ ở mức gần 4,7 tỷ đồng. Nhưng thị trường đổi chiều nhanh hơn dự tính. Những cuộc gọi thưa thớt, khách đến xem nhà cũng chỉ hỏi giá rồi im lặng. Sau 2 tháng không có giao dịch, anh hạ giá 200 triệu đồng.

Đến đầu tháng 7, anh Tuấn tiếp tục hạ thêm 200 triệu đồng, đưa giá bán xuống còn hơn 4,3 tỷ, nhưng đến căn hộ vẫn chỉ nằm trên các trang môi giới. Môi giới khuyên anh “cắt” thêm 100 triệu đồng để bán nhanh hơn.

Điều khiến anh Tuấn liên tục tìm cách thoát hàng nhanh là vì áp lực dòng tiền. Một phần tiền mua căn hộ của anh được vay ngân hàng, tiền lãi và các khoản chi tiêu vẫn đến hạn mỗi tháng. “Khi mua, tôi nghĩ chỉ cần giữ vài tháng là có người mua lại. Bây giờ khách cứ chờ giá xuống. Có người trả thấp hơn cả giá tôi mua”, anh Tuấn chia sẻ.

Thực tế trên thị trường thứ cấp cho thấy áp lực đang dồn mạnh nhất vào những người xuống tiền ở vùng giá cao, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính.

Nếu trước đây, việc “ôm hàng” được xem là chiến lược phổ biến của cả môi giới lẫn nhà đầu tư cá nhân, thì nay nhiều người đang tìm cách thu hẹp danh mục, giảm giá và thu hồi vốn. Thị trường đang từng bước chuyển từ tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội sang tâm lý chờ đợi.

Chị Linh, một môi giới bất động sản tại khu vực Linh Đàm, cho biết thời gian qua hàng chục căn hộ đang được rao bán tại nhiều dự án như Nam Rice City, CT2 Bắc Linh Đàm, CT1A1 Linh Đàm, CT2X2 Đại Kim hay HH Linh Đàm. Diện tích từ 45-86m2, mức giá dao động 2-5,6 tỷ đồng. Không ít chủ nhà đã điều chỉnh giá thấp hơn đầu năm nhưng giao dịch vẫn diễn ra chậm.

Sự thay đổi thể hiện rõ nhất, theo chị Linh, nằm ở phản ứng của người mua. Trước đây, một căn hộ có vị trí và mức giá phù hợp chỉ cần đăng tin vài ngày đã có khách xem, thậm chí nhiều người cạnh tranh đặt cọc. Nhưng nay, khách mua dành nhiều thời gian hơn để khảo sát, so sánh và mặc cả. Không ít người tin rằng giá có thể tiếp tục điều chỉnh nên chưa vội xuống tiền.

Hết thời cứ mua là lãi?

Theo khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhiều chủ sở hữu đã phải cắt lỗ 100-300 triệu đồng mỗi sản phẩm để thu hồi vốn. Áp lực lớn nhất thuộc về nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, khi thời gian ân hạn nợ gốc kết thúc và nghĩa vụ trả nợ tăng lên. Trong bối cảnh thanh khoản giảm, việc hạ giá trở thành lựa chọn gần như bắt buộc.

Đáng chú ý, sự thay đổi không chỉ diễn ra trên thị trường căn hộ cũ. Tại các dự án mới, chiến lược “ôm suất” cũng đang dần biến mất. Trước đây, môi giới và nhà đầu tư có thể sẵn sàng đặt cọc nhiều căn đẹp với kỳ vọng sang tay kiếm chênh lệch chỉ sau vài ngày hoặc vài tuần. Nhưng với những dự án có giá “trên trời” hiện tại, rủi ro vốn đã trở nên quá lớn.

Chị Linh cũng tiết lộ môi giới hiện nay chủ yếu quay về vai trò kết nối giao dịch. “Rất ít người dám dùng tiền cá nhân để ôm căn. Nếu không sang nhượng được thì khoản chênh không có, trong khi áp lực tài chính lại tăng lên từng ngày”, chị Linh nói.

Căn nguyên của bài toán thanh khoản nằm ở khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và khả năng chi trả thực tế. Sau nhiều đợt tăng giá liên tiếp, mặt bằng chung cư Hà Nội đã được đẩy lên mức khiến một bộ phận lớn người mua ở thực phải đứng ngoài thị trường.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng giá chung cư thời gian qua đã bị đẩy lên mức không còn phù hợp với quy luật thị trường. Khi giá tăng liên tục nhưng không dựa trên nhu cầu ở thực và khả năng thanh toán, thanh khoản suy giảm là hệ quả khó tránh khỏi.

Theo ông Võ, việc điều chỉnh giá là diễn biến tất yếu khi thị trường mất cân bằng. Nhà đầu tư từng mua ở mức giá cao hoặc đặt kỳ vọng quá lớn vào việc giá tiếp tục tăng sẽ phải đối mặt với nguy cơ bán thấp hơn kỳ vọng, thậm chí chấp nhận thua lỗ.

Toàn cảnh thị trường căn hộ vì thế đang thể hiện sự phân hóa ngày càng rõ. Giá sơ cấp vẫn neo cao do chi phí đầu vào, quỹ đất và cấu trúc sản phẩm. Nhưng thị trường thứ cấp bắt đầu phản ánh sát hơn sức mua thực tế và áp lực dòng tiền của nhà đầu tư.

One Mount Group dự báo giá căn hộ khu vực trung tâm Hà Nội vẫn có thể tăng khoảng 10-13% trong năm 2026. Đà tăng có thể chậm lại từ năm 2027 khi nhiều đại dự án cùng gia nhập thị trường. Điều đó cho thấy xu hướng chung không đơn giản là giá giảm hay tăng, mà là thị trường bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn.

Với nhà đầu tư cá nhân, thời kỳ chỉ cần mua là có lãi đang dần khép lại. Thị trường mới đòi hỏi khả năng lựa chọn vị trí, đánh giá giá trị thực, kiểm soát đòn bẩy và đặc biệt là dự phòng dòng tiền. Một căn hộ có thể tiếp tục tăng giá trong dài hạn nhưng vẫn trở thành khoản đầu tư thất bại nếu người mua không đủ sức chờ đến lúc thị trường hồi phục.

Hưng Nguyên