Theo các số liệu được công bố gần đây, Việt Nam hiện có khoảng 447 khu công nghiệp đã thành lập, với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 134.600 ha, trong đó hơn 93.000 ha là đất công nghiệp có thể cho thuê. Một thống kê chi tiết trên 407 khu công nghiệp cho thấy 292 khu đã đi vào hoạt động, 115 khu đang trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng hoặc xây dựng cơ bản.

447 khu công nghiệp nhưng không phải một hệ thống đồng nhất

Tổng diện tích đất công nghiệp tại 292 khu đang hoạt động đạt khoảng 62.991 ha, trong đó khoảng 45.323 ha đã được cho thuê, đưa tỷ lệ lấp đầy bình quân lên khoảng 72%. Riêng khu vực miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy năm 2025 đạt khoảng 86%.

Những con số này cho thấy bài toán khu công nghiệp của Việt Nam không còn đơn thuần nằm ở số lượng. Khi yêu cầu của dòng vốn FDI đang thay đổi, vấn đề quan trọng hơn là chất lượng hạ tầng, năng lực cung cấp dịch vụ công nghiệp và khả năng hình thành những khu công nghiệp phù hợp với nhu cầu của thế hệ nhà đầu tư mới.

Nhưng không nên nhìn 447 khu công nghiệp như một hệ thống đồng nhất. Trên thực tế, hệ thống khu công nghiệp đang có sự phân hóa khá rõ thành ba nhóm. Nhóm thứ nhất là các khu công nghiệp chất lượng cao, có tỷ lệ lấp đầy lớn, tập trung chủ yếu tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Hà Nội và các địa bàn lân cận ở phía Bắc, TP.HCM, Đồng Nai và khu vực Đông Nam Bộ, cùng một số địa phương ven biển miền Trung.

Tại những khu vực này, quỹ đất công nghiệp có vị trí thuận lợi và hạ tầng đồng bộ ngày càng thu hẹp. Đồng thời, tiêu chí lựa chọn địa điểm của nhà đầu tư FDI cũng đang thay đổi. Thay vì chỉ quan tâm còn quỹ đất hay không, nhà đầu tư ngày càng chú trọng khả năng đáp ứng đồng bộ cả hệ sinh thái sản xuất, từ điện, nước, logistics, lao động, nhà cung ứng đến hạ tầng số và các yêu cầu về môi trường.

Nhóm thứ hai là các khu công nghiệp vẫn còn quỹ đất nhưng chất lượng hạ tầng và dịch vụ chưa đồng đều. Đây cũng là nhóm cần được nghiên cứu kỹ hơn bởi dư địa về đất chưa đồng nghĩa với khả năng đón được những dự án FDI có chất lượng cao.

Nhiều khu công nghiệp còn đất nhưng vẫn thiếu một hoặc nhiều điều kiện quan trọng như kết nối giao thông chưa thuận lợi, khoảng cách tới cảng và trung tâm logistics còn xa, nguồn điện chưa đủ ổn định, khả năng cấp nước chưa đáp ứng yêu cầu, hệ thống xử lý nước thải chưa đạt tiêu chuẩn cao. Hạ tầng xã hội và hệ sinh thái phục vụ sản xuất cũng còn những khoảng trống, từ nhà ở cho công nhân và chuyên gia, trường học, bệnh viện đến nguồn lao động kỹ thuật, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ và dịch vụ logistics. Tại một số địa bàn, thời gian thực hiện thủ tục hành chính vẫn là vấn đề cần tiếp tục cải thiện.

Nói cách khác, “còn đất” hoàn toàn không đồng nghĩa với “có năng lực thu hút FDI chất lượng cao”.

Nhóm thứ ba, đồng thời là nhóm có ý nghĩa đặc biệt đối với khả năng đón dòng FDI mới, là các khu công nghiệp thế hệ mới đang từng bước hình thành. Việt Nam đang chuyển từ mô hình khu công nghiệp truyền thống sang khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp thông minh, khu công nghiệp công nghệ cao và xa hơn là các mô hình tích hợp công nghiệp với đô thị, dịch vụ, logistics và nghiên cứu phát triển, hướng tới những hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh.

Xu hướng này cũng phù hợp với định hướng phát triển công nghiệp theo hướng nâng cao hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng, từng bước dịch chuyển từ gia công, lắp ráp sang các lĩnh vực như bán dẫn, vi mạch, trí tuệ nhân tạo, thiết bị bay không người lái, hàng không và nghiên cứu phát triển. Song song với việc hình thành các khu công nghiệp mới, yêu cầu chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu theo hướng sinh thái, thông minh và tích hợp công nghiệp, đô thị, dịch vụ cũng ngày càng được đặt ra rõ nét.

Đây có thể xem là một bước chuyển đáng chú ý trong tư duy phát triển khu công nghiệp. Với mô hình truyền thống, quá trình phát triển thường bắt đầu từ quỹ đất, đầu tư hạ tầng, thu hút nhà đầu tư và tổ chức sản xuất. Trong mô hình thế hệ mới, cách tiếp cận cần bắt đầu từ chiến lược ngành, trên cơ sở đó xác định doanh nghiệp dẫn dắt, hình thành chuỗi cung ứng, phát triển năng lực nghiên cứu và phát triển, đồng thời chuẩn bị các điều kiện về nhân lực, logistics, năng lượng, dữ liệu, nhà ở và dịch vụ.

Từ tiêu chí lấp đầy đến năng lực dẫn dắt chuỗi cung ứng

Câu hỏi đặt ra là nhà đầu tư FDI thế hệ mới thực sự cần gì ở một khu công nghiệp tại Việt Nam. Có thể khái quát thành 11 nhóm tiêu chí. Trước hết vẫn là những điều kiện nền tảng có tính quyết định, gồm quỹ đất sạch, sẵn sàng bàn giao; điện ổn định, đủ công suất; năng lượng xanh; nguồn nước công nghiệp và hệ thống xử lý nước thải đạt chuẩn; kết nối logistics, cảng biển và sân bay thuận tiện.

Bên cạnh đó là những tiêu chí mang tính thời đại nhiều hơn như hạ tầng số, trung tâm dữ liệu và mạng 5G; nguồn nhân lực kỹ thuật trình độ cao; hệ thống doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ tại chỗ; năng lực nghiên cứu phát triển và đổi mới sáng tạo; cùng với nhà ở, dịch vụ và môi trường sống phù hợp cho cả người lao động lẫn chuyên gia nước ngoài.

Và cần nhấn mạnh thêm tiêu chí thứ 11, không kém phần quan trọng là khả năng kết nối doanh nghiệp FDI với doanh nghiệp Việt Nam ngay trong khu công nghiệp. Khi đó, giá trị của một khu công nghiệp không chỉ được đo bằng diện tích đất đã cho thuê hay tỷ lệ lấp đầy, mà còn ở khả năng hình thành mạng lưới sản xuất, tạo liên kết giữa các doanh nghiệp và đưa doanh nghiệp trong nước tham gia ngày càng sâu vào chuỗi cung ứng.

Tiêu chí thứ 11 cũng cho thấy một trong những hạn chế đáng chú ý của hệ thống khu công nghiệp Việt Nam hiện nay. Nếu một khu công nghiệp chủ yếu thu hút các tập đoàn nước ngoài đến đặt nhà máy, tổ chức sản xuất và xuất khẩu, trong khi doanh nghiệp Việt Nam ít có cơ hội tham gia vào chuỗi cung ứng, thì hiệu quả lan tỏa đối với nền kinh tế trong nước vẫn chưa tương xứng với quy mô vốn đầu tư và hoạt động sản xuất.

Một khu công nghiệp có thể đạt tỷ lệ lấp đầy 90%, thu hút lượng vốn FDI lớn và tạo ra kim ngạch xuất khẩu cao, nhưng những chỉ số đó chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực sự được giữ lại trong nền kinh tế. Vì vậy, cần phân biệt giữa “khu công nghiệp thu hút FDI” và “khu công nghiệp tạo ra hệ sinh thái công nghiệp Việt Nam”.

Một khu công nghiệp có thể thành công trong thu hút FDI, nhưng nếu doanh nghiệp Việt Nam tham gia còn ít, hoạt động nghiên cứu phát triển hạn chế, công nghệ lõi chủ yếu do công ty mẹ nắm giữ, linh kiện và nguyên vật liệu vẫn phụ thuộc nhiều vào nhập khẩu, còn doanh nghiệp trong nước chủ yếu đảm nhận những công đoạn có giá trị gia tăng thấp, thì khả năng lan tỏa công nghệ và nâng cao năng lực sản xuất trong nước vẫn còn hạn chế.

Bởi vậy, thước đo đối với khu công nghiệp trong giai đoạn mới không nên chỉ dừng ở tỷ lệ lấp đầy. Quan trọng hơn là khả năng hình thành hệ sinh thái sản xuất, tạo liên kết thực chất giữa khu vực FDI và doanh nghiệp trong nước, từng bước đưa doanh nghiệp Việt Nam lên những vị trí cao hơn trong chuỗi cung ứng và xa hơn là hình thành những doanh nghiệp đủ năng lực tổ chức, dẫn dắt chuỗi.

Một xu hướng đáng chú ý khác là sự phát triển của mô hình kết hợp khu công nghiệp với đô thị, nhà ở và dịch vụ, thay vì chỉ tập trung vào hạ tầng phục vụ sản xuất. Một ví dụ trong năm 2026 là tổ hợp tại Phú Thọ, trong đó khu công nghiệp Thịnh Minh có quy mô gần 420 ha, được phát triển cùng cụm công nghiệp, khu đô thị sinh thái, nhà ở xã hội và hệ thống cấp nước, với tổng vốn đầu tư gần 7.600 tỷ đồng.

Mô hình này cho thấy hướng tiếp cận rộng hơn đối với phát triển khu công nghiệp, trong đó hoạt động sản xuất được đặt trong một hệ sinh thái gồm nhà ở cho người lao động, logistics, dịch vụ, đào tạo, y tế và giáo dục. Việc kết nối đồng bộ các chức năng này có thể từng bước khắc phục mô hình khu công nghiệp tách biệt với không gian đô thị và đời sống xung quanh, đồng thời tạo điều kiện hình thành những hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh hơn.

Song song với quá trình chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu, hệ thống khu công nghệ cao cũng đang tiếp tục được mở rộng. Năm 2026, Khu Công nghệ cao tỉnh Hưng Yên được thành lập với quy mô 496,1 ha, định hướng phục vụ nghiên cứu phát triển, công nghệ cao, công nghệ chiến lược, sản xuất thử nghiệm, đào tạo và chuyển giao công nghệ. Khu Công nghệ cao TP.HCM cũng được mở rộng thêm gần 195 ha, tạo thêm không gian cho nghiên cứu, phát triển công nghệ chiến lược, sản xuất thử nghiệm và thương mại hóa công nghệ.

Những bước đi này cho thấy hệ thống hạ tầng công nghiệp đang từng bước được nâng lên một cấp độ mới. Không gian phát triển không chỉ phục vụ sản xuất, mà ngày càng mở rộng sang nghiên cứu phát triển, chuyển giao và thương mại hóa công nghệ, qua đó tạo nền tảng cho đổi mới sáng tạo và những ngành có hàm lượng công nghệ, giá trị gia tăng cao hơn.

Từ bức tranh trên, có thể phân loại các khu công nghiệp theo 5 thế hệ phát triển. Thế hệ thứ nhất là các khu công nghiệp dựa nhiều vào lao động, tập trung vào gia công và lắp ráp, phổ biến trong giai đoạn đầu của quá trình công nghiệp hóa. Thế hệ thứ hai phát triển sản xuất công nghiệp gắn với xuất khẩu và logistics. Thế hệ thứ ba tiến thêm một bước khi hình thành công nghiệp hỗ trợ, chuỗi cung ứng và có sự tham gia thực chất hơn của doanh nghiệp Việt Nam.

Ở cấp độ cao hơn, thế hệ thứ tư là các khu công nghiệp công nghệ cao, gắn sản xuất với nghiên cứu phát triển và đổi mới sáng tạo. Thế hệ thứ năm hướng tới mô hình hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh, nơi kết nối đồng thời khu vực FDI, doanh nghiệp Việt Nam, nghiên cứu phát triển, công nghệ, nhân lực, năng lượng xanh, logistics, tài chính, dữ liệu và thị trường.

Cách phân loại này cho thấy yêu cầu phát triển khu công nghiệp trong giai đoạn mới không chỉ là mở rộng thêm diện tích. Trọng tâm cần từng bước chuyển lên các mô hình thế hệ thứ tư và thứ năm, đồng thời nâng cấp những khu công nghiệp hiện hữu từ chức năng cung cấp mặt bằng sản xuất sang hình thành hệ sinh thái công nghiệp có khả năng tạo ra công nghệ, liên kết chuỗi và giá trị gia tăng cao hơn cho nền kinh tế.

Điều này liên quan trực tiếp đến mục tiêu tăng trưởng hai con số mà Việt Nam đang theo đuổi. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia điều chỉnh năm 2026 đặt mục tiêu giai đoạn 2026-2030 GDP tăng bình quân từ 10%/năm trở lên, công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm khoảng 28% GDP và kinh tế số chiếm khoảng 30% GDP. Muốn đạt được những mục tiêu đó, khu công nghiệp không thể tiếp tục được nhìn nhận như một sản phẩm bất động sản công nghiệp thông thường, mà phải được xem là một công cụ thực sự của chính sách công nghiệp quốc gia.

Từ những dữ liệu hiện có, một bước đi cần thiết là xây dựng “Bản đồ hệ thống khu công nghiệp Việt Nam 2026” nhằm đánh giá không chỉ quy mô mà cả chất lượng và mức độ sẵn sàng của từng khu công nghiệp đối với dòng vốn FDI thế hệ mới.

Bản đồ này có thể được xây dựng trên 6 nhóm chỉ tiêu. Thứ nhất là số lượng và diện tích khu công nghiệp theo từng vùng, từng địa phương. Thứ hai là tỷ lệ lấp đầy, qua đó xác định những khu đã gần hết quỹ đất và những khu còn dư địa phát triển. Thứ ba là chất lượng hạ tầng, gồm điện, nước, logistics, khả năng kết nối cảng và sân bay, hạ tầng số và các tiêu chuẩn về môi trường.

Thứ tư là chất lượng dòng vốn FDI trong từng khu công nghiệp, được xem xét thông qua trình độ công nghệ, năng lực nghiên cứu phát triển, giá trị xuất khẩu và mức độ tạo ra giá trị gia tăng. Thứ năm là mức độ tham gia của doanh nghiệp Việt Nam, đặc biệt là doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ và những doanh nghiệp có khả năng tiến sâu vào chuỗi cung ứng. Thứ sáu là phân loại từng khu công nghiệp theo năm thế hệ phát triển, từ đó xác định khu nào cần nâng cấp, khu nào cần chuyển đổi mô hình và Việt Nam thực sự cần bổ sung những loại khu công nghiệp nào trong giai đoạn 2030 đến 2045.

Nếu hình thành được bộ dữ liệu theo sáu nhóm chỉ tiêu này, Việt Nam sẽ có một bức tranh đầy đủ hơn về thực trạng hệ thống khu công nghiệp năm 2026. Quan trọng hơn, đây có thể trở thành cơ sở để thiết kế chính sách thu hút FDI thế hệ mới, nâng cao mức độ tham gia của doanh nghiệp trong nước và từng bước hình thành những doanh nghiệp Việt Nam có khả năng tổ chức, dẫn dắt chuỗi cung ứng.

TS. Phan Hữu Thắng

Nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư, nay là Bộ Tài chính)