Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, với nhiều quy định mới ảnh hưởng trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế. Dưới sự chỉ đạo của Thủ tướng, các văn bản hướng dẫn chi tiết cho ba luật này đã được các bộ, ngành địa phương xây dựng và ban hành khẩn trương để đồng thời có hiệu lực.
Tuy nhiên, sau hơn một tháng triển khai, việc thực hiện luật vẫn gặp nhiều khó khăn. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhiều văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của địa phương chưa được ban hành, gây ảnh hưởng lớn đến quá trình thực hiện luật do nhiều nội dung đã được phân cấp cho chính quyền địa phương. Nhiều cán bộ chuyên trách chưa được đào tạo đầy đủ về các quy định mới.
 |
|
Việc các địa phương không điều chỉnh bảng giá đất kịp thời hay điều chỉnh bảng giá đất tăng quá cao đều dẫn đến các nguy cơ tiềm ẩn với thị trường bất động sản và sự phát triển kinh tế - xã hội. |
Một trong những vướng mắc đầu tiên liên quan đến việc điều chỉnh bảng giá đất. Theo Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất hiện hành sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025, nhưng UBND cấp tỉnh có quyền điều chỉnh bảng giá đất nếu cần thiết. Việc chậm điều chỉnh hoặc điều chỉnh giá đất tăng đột biến có thể gây ra những tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản và phát triển kinh tế - xã hội. Một số địa phương đã sử dụng bảng giá đất hiện hành làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, dẫn đến giá khởi điểm không sát với giá thực tế, tạo ra sự chênh lệch lớn trong kết quả đấu giá.
Ngoài ra, việc triển khai nhà ở xã hội cũng gặp khó khăn do thiếu văn bản hướng dẫn. Theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP, văn phòng đăng ký đất đai phải xác nhận thông tin về người đăng ký nhà ở xã hội trong vòng 7 ngày, nhưng nhiều địa phương vẫn chưa giải quyết được vướng mắc trong việc xác nhận điều kiện nhà ở và thu nhập.
VARS cũng cho rằng một số địa phương chưa kịp điều chỉnh giá đất, gây tắc nghẽn hàng nghìn hồ sơ về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sang nhượng.
Ngân hàng chính sách xã hội chỉ xử lý hồ sơ vay mua nhà ở xã hội khi đã có hợp đồng mua bán, nhưng hiện tại ngân hàng chưa nhận đủ vốn từ nguồn cấp, dẫn đến việc xử lý hồ sơ vay vốn bị đình trệ.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 có một số thay đổi tích cực, như việc cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ nếu không vi phạm pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, các địa phương vẫn gặp khó khăn trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận này do thiếu văn bản hướng dẫn từ các cơ quan trung ương.
Trước tình hình này, VARS nhấn mạnh cần khẩn trương xây dựng và ban hành các văn bản hướng dẫn, tổ chức tập huấn để cán bộ hiểu rõ và thực hiện đúng quy định mới. Các thủ tục hành chính cần được công khai trên các cổng thông tin điện tử để người dân và doanh nghiệp có thể tiếp cận và giám sát việc thực hiện.
Việc tháo gỡ những khó khăn này là cần thiết để đảm bảo ba luật mới sớm đi vào thực tiễn và phát huy hiệu quả.
Đỗ Kiều
