Cần nhắc lại, hồi tháng 7/2016, Sở TN&MT Tp.HCM đã công bố danh sách 77 dự án BĐS trên địa bàn đang thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng (tính đến ngày 8/6/2016). Trong số đó, riêng Vietcombank cho vay tới 8 dự án, Vietinbank cho vay 10 dự án.

Rút bớt tài sản thế chấp

Động thái công bố khi ấy được cho là nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng mua nhà ngay sau sự cố chung cư The Harmona (gồm 3 block nhà cao 19 tầng, quy mô khoảng 600 căn tại phường 14, quận Tân Bình) do công ty CP Vật tư Xuất nhập khẩu Tân Bình làm chủ đầu tư, bị BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn dọa siết nợ vào tháng 5/2016. Điều trớ trêu là các cư dân sống trong tòa nhà phát hiện căn hộ của họ bị chủ đầu tư thế chấp đến 2 lần.

Cùng cảnh ngộ vào thời điểm trên, là tại chung cư RubyLand (quận Tân Phú, Tp.HCM). Gần 300 hộ dân mua căn hộ ở chung cư RubyLand và dọn về ở đã nhiều năm nhưng vẫn chưa nhận được sổ hồng. Sau đó, họ bất ngờ phát hiện chủ đầu tư đã mang căn hộ của mình đi cầm cố ngân hàng cùng toàn bộ tài sản trong chung cư.

Trước diễn biến phức tạp xoay quanh tình trạng các chủ đầu tư dự án đem chung cư đi thế chấp, theo đề xuất mới đây của Sở Tư pháp Tp.HCM khi đệ trình lên UBND Thành phố, trong trường hợp chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi bán nhà ở đã thế chấp cho tổ chức, cá nhân, Sở TN&MT sẽ yêu cầu chủ đầu tư có văn bản thỏa thuận về việc thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp) với tổ chức tín dụng nhận thế chấp.

Mặt khác, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh Tp.HCM sẽ tạo điều kiện cho các bên đàm phán thỏa thuận để thay đổi, rút bớt tài sản thế chấp để hỗ trợ người mua nhà được cấp giấy chứng nhận.

Sau khi có kết quả đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp), Sở TN&MT sẽ phối hợp với UBND các quận, huyện thực hiện cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với chủ đầu tư và nhận bàn giao nhà.

Trường hợp chủ đầu tư, có tài sản riêng chưa được chứng nhận sở hữu trên giấy chứng nhận đã cấp, Sở TN&MT sẽ xem xét, cấp giấy chứng nhận đối với phần tài sản còn lại thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Đã có hàng loạt vụ chậm trễ cấp sổ đỏ cho các hộ dân chung cư do chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ cho ngân hàng

Kiểm soát rủi ro

Cũng theo đề xuất từ Sở Tư pháp, NHNN chi nhánh Tp.HCM sẽ yêu cầu tổ chức tín dụng và chủ đầu tư sử dụng tài sản riêng khác, để thay thế cho tài sản thế chấp là căn hộ mà chủ đầu tư đã bán cho người dân, nhằm giải chấp, tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức thực hiện thủ tục cấp giấy Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Trường hợp chủ đầu tư trì hoãn, cố tình không thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi (rút bớt tài sản thế chấp), Sở Xây dựng sẽ kiểm tra việc kinh doanh BĐS của chủ đầu tư và xử lý đối với các vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.

Sở TN&MT sẽ phối hợp với UBND các quận, huyện hướng dẫn cá nhân, tổ chức khởi kiện chủ đầu tư, yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc hủy hợp đồng (nếu thuộc trường hợp được hủy hợp đồng theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hoặc theo quy định pháp luật).

Theo giới chuyên gia, vấn đề sắp tới là chính quyền Tp.HCM cần thực thi các biện pháp bảo đảm khách quan đối với sự minh bạch của môi trường giao dịch BĐS, cũng như sự an toàn cho người mua, để những trường hợp các chủ đầu tư dùng căn hộ đã bán đem thế chấp ngân hàng, như vụ việc ở chung cư The Harmona, hay chung cư RubyLand, sẽ khó có điều kiện lặp lại.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), cho biết theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư dự án phải có 15%, 20% vốn chủ sở hữu, còn lại đến 80%, 85% vốn đầu tư dự án của DN BĐS phụ thuộc chủ yếu vào hai nguồn là vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng, mà trước hết là nguồn vốn tín dụng ngân hàng để thực hiện dự án.

Để kiểm soát rủi ro trên thị trường BĐS, bảo vệ NTD BĐS, ông Châu cho rằng pháp luật đã quy định cơ chế, chính sách bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng; phải xây dựng xong phần móng chung cư; phải được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn; phải giải chấp hoặc được ngân hàng nơi nhận thế chấp có văn bản chấp thuận trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Mặt khác, theo vị lãnh đạo HoREA, chủ đầu tư phải thực hiện nghiệm thu chất lượng công trình xây dựng, nghiệm thu công trình phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật trước khi bàn giao nhà ở cho khách hàng. Các biện pháp này đều nhằm mục đích bảo vệ NTD và xây dựng thị trường BĐS minh bạch, lành mạnh, bền vững.

Thanh Loan