Sự trở lại của thị trường bất động sản đang diễn ra rõ nét trên cả hai phương diện nguồn cung và giao dịch. Tuy nhiên, đằng sau bức tranh phục hồi là sự dịch chuyển mạnh mẽ về mặt giá, với khoảng cách ngày càng lớn giữa các phân khúc. Tại các đô thị lớn, bài toán nhà ở vừa túi tiền đang trở nên nan giải hơn bao giờ hết.

Căn hộ giá thấp tiếp tục vắng bóng

Thị trường nhà ở tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn ổn định hơn về thanh khoản, song cấu trúc giá cho thấy sự thay đổi mang tính dài hạn. Nguồn cung và giao dịch duy trì ở mức cải thiện, nhưng sự gia tăng này không đi kèm với việc mở rộng phân khúc giá thấp, đặc biệt trong nhóm nhà ở cao tầng.

Trên thị trường sơ cấp, căn hộ có mức giá dưới 55 triệu đồng/m² gần như không còn hiện diện. Đây không còn là hiện tượng cục bộ theo từng dự án, mà phản ánh sự dịch chuyển mang tính hệ thống của nguồn cung mới. Phần lớn sản phẩm gia nhập thị trường hiện nay thuộc nhóm trung - cao cấp, với tiêu chuẩn xây dựng, vị trí và tiện ích được nâng lên so với giai đoạn trước.

Mặt bằng giá chào bán trung bình tại Hà Nội đã duy trì ở vùng cao, với xu hướng tăng chậm dần theo thời gian. Diễn biến này cho thấy thị trường đang tiến gần hơn đến một trạng thái cân bằng mới, nơi giá không còn tăng mạnh theo chu kỳ ngắn, nhưng cũng khó có khả năng điều chỉnh giảm sâu trong bối cảnh chi phí đầu vào vẫn ở mức cao.

Đáng chú ý, sự phân hóa giữa các phân khúc ngày càng rõ rệt. Biên độ giá trên thị trường căn hộ cao tầng tiếp tục mở rộng, trong đó nhóm sản phẩm cao cấp và hạng sang giữ vai trò dẫn dắt mặt bằng giá chung. Trong khi đó, nhóm giá thấp gần như đi ngang, phản ánh sự hạn chế của nguồn cung mới dành cho phân khúc này.

Khoảng cách giữa mức giá cao nhất và thấp nhất trên thị trường đã được nới rộng đáng kể so với giai đoạn trước. Điều này cho thấy thị trường đang chịu tác động mạnh từ các dự án có giá trị lớn, đồng thời đặt ra thách thức về khả năng tiếp cận nhà ở đối với nhóm người mua ở thực.

Xét về không gian đô thị, nguồn cung có giá cao tập trung chủ yếu tại các khu vực sở hữu lợi thế về hạ tầng, vị trí và chất lượng sống. Các khu vực như Tây Hồ, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Long Biên hay Giảng Võ tiếp tục duy trì vai trò dẫn dắt về mặt bằng giá sơ cấp, phản ánh xu hướng phát triển đô thị theo chiều sâu.

Bước sang giai đoạn tới, thị trường Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục vận hành trên nền mặt bằng giá đã được thiết lập. Việc xuất hiện trở lại của phân khúc giá thấp trong ngắn hạn là không rõ ràng, trong khi nhu cầu đối với các sản phẩm có chất lượng cao vẫn giữ vai trò chủ đạo trong định hình thị trường.

TP. Hồ Chí Minh: Nguồn cung đổi trục, giá vận động theo

Tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường nhà ở cao tầng đang trong giai đoạn tái cấu trúc rõ nét, gắn liền với sự mở rộng không gian đô thị. Nguồn cung mới gia tăng đáng kể, nhưng không phân bổ đồng đều, mà tập trung chủ yếu tại các khu vực ngoài lõi trung tâm.

Phần lớn nguồn cung sơ cấp hiện nay đến từ các khu vực vệ tinh, đặc biệt là những địa bàn từng thuộc Bình Dương trước đây. Sự dịch chuyển này giúp cải thiện tổng nguồn hàng cho toàn thị trường, đồng thời làm thay đổi đáng kể cơ cấu phân khúc và mặt bằng giá chung.

Ngược lại, khu vực trung tâm cũ tiếp tục đối mặt với tình trạng hạn chế nguồn cung. Quỹ đất khan hiếm, chi phí phát triển cao và thời gian triển khai kéo dài khiến số lượng dự án mới gia nhập thị trường không nhiều. Điều này duy trì áp lực giá tại các khu vực lõi, dù không còn xuất hiện nhiều dự án siêu sang như giai đoạn trước.

Cơ cấu phân khúc trên thị trường TP. Hồ Chí Minh cũng ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt. Căn hộ hạng B đang trở thành nhóm sản phẩm chủ đạo, phản ánh nhu cầu ở thực chiếm ưu thế trong bối cảnh thị trường hướng tới sự ổn định. Phân khúc hạng A và hạng sang vẫn hiện diện, nhưng không còn đóng vai trò dẫn dắt như trước.

Sự thay đổi về nguồn cung kéo theo biến động về mặt bằng giá. Giá chào bán trung bình toàn thị trường có xu hướng điều chỉnh khi các khu vực có mức giá thấp hơn được đưa vào thống kê chung. Tuy nhiên, nếu tách riêng khu vực trung tâm cũ, giá vẫn duy trì xu hướng tăng theo thời gian, phản ánh đặc điểm khan hiếm mang tính cấu trúc.

Một điểm đáng chú ý là biên độ giá tại TP. Hồ Chí Minh đang thu hẹp so với giai đoạn trước. Việc thiếu vắng các dự án “hàng hiệu” tại lõi trung tâm khiến mức giá trần không còn duy trì ở vùng rất cao, trong khi nhóm giá thấp được kéo lên bởi chi phí phát triển ngày càng lớn.

Trong trung hạn, thị trường TP. Hồ Chí Minh được kỳ vọng sẽ vận hành theo mô hình đa cực, với khu vực trung tâm giữ vai trò neo giá, còn các khu vực mở rộng đảm nhiệm chức năng cung ứng chính cho nhu cầu nhà ở. Cách phân bổ này được xem là yếu tố quan trọng giúp thị trường duy trì sự ổn định khi bước sang giai đoạn phát triển tiếp theo.

Tiến Anh