Thực tế triển khai thời gian qua cho thấy khoảng cách ngày càng lớn giữa mục tiêu chính sách và khả năng hấp thụ của thị trường, khiến hiệu quả của các gói tín dụng ưu đãi bị bào mòn đáng kể.

Lại khó vay ưu đãi

Anh Huỳnh Quốc Lâm, 31 tuổi, sống tại TP HCM, chia sẻ bắt đầu từ giữa năm 2025 đến nay, gia đình anh tính toán mua một căn hộ cũ trị giá 2,4 tỷ đồng, với số vốn sẵn có hơn 800 triệu đồng và dự định vay phần còn lại trong 20 năm.

Vào đầu tháng 7, mức lãi suất ưu đãi tại ngân hàng thương mại anh Lâm tìm hiểu vào khoảng 5,5%/năm, theo đó khoản trả hàng tháng chỉ dao động 15-17 triệu đồng (cả gốc và lãi), nằm trong khả năng chi trả của gia đình.

Tuy nhiên, đến giữa tháng 12 vừa qua, lãi suất ưu đãi bị điều chỉnh lên 8,5–9%, kèm dự báo lãi thả nổi có thể lên tới 12-13,5%. Khi đó, nghĩa vụ tài chính hàng tháng đội lên 22–24 triệu đồng, vượt quá “ngưỡng an toàn”, theo tính toán của anh Lâm.

“Tôi quyết định tạm dừng kế hoạch mua nhà không phải vì thiếu nhu cầu, mà vì rủi ro lãi suất đã trở nên quá lớn”, anh Lâm chia sẻ.

Trường hợp của anh Lâm không cá biệt. Thực tế cho thấy thời gian gần đây, hàng loạt ngân hàng thương mại đã thu hẹp hoặc tạm dừng các gói vay ưu đãi dành cho người trẻ, thậm chí sớm hơn nhiều so với thời hạn công bố ban đầu.

Điều này diễn ra trong bối cảnh nhu cầu mua nhà ở thực vẫn hiện hữu, cho thấy bản chất của các chương trình ưu đãi hiện nay chủ yếu mang tính thời điểm, phụ thuộc nặng vào nguồn lực và chiến lược riêng của từng ngân hàng, thay vì là một trụ cột ổn định của chính sách nhà ở.

Nguyên nhân sâu xa cho tình trạng đứt gãy gói vay ưu đãi cho người trẻ, theo chuyên gia, nằm ở áp lực chi phí vốn ngày càng gia tăng. Từ cuối quý III/2025, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất huy động, đặc biệt ở các kỳ hạn 6–12 tháng, do cạnh tranh dòng tiền và nhu cầu vốn cao vào cuối năm.

Khi chi phí đầu vào tăng, biên độ lợi nhuận bị thu hẹp, khiến các khoản cho vay ưu đãi lãi suất thấp trở nên khó duy trì. Trong bối cảnh tín dụng quý IV tăng tốc mạnh, ngân hàng buộc phải ưu tiên các khoản vay có khả năng sinh lời cao hơn và rủi ro thấp hơn, thay vì kéo dài các gói hỗ trợ trung, dài hạn.

Nguy cơ đứt gãy?

Trao đổi với báo giới, TS. Châu Đình Linh, Trường Đại học Ngân hàng TP HCM, nhìn nhận rằng ngân hàng thương mại vẫn là doanh nghiệp kinh doanh vì mục tiêu lợi nhuận, dù gắn với trách nhiệm xã hội.

Khi nguồn vốn huy động mới có chi phí cao hơn, việc duy trì các cam kết lãi suất thấp trước đó là điều gần như bất khả thi. Dừng hoặc điều chỉnh gói ưu đãi, xét trên góc độ quản trị, không phải lựa chọn cảm tính mà là phản ứng bắt buộc trước áp lực thanh khoản, tỷ giá và kỳ vọng lợi nhuận của cổ đông.

Tuy nhiên, vấn đề không chỉ nằm ở phía ngân hàng. Thực tế cho thấy các gói vay ưu đãi giải ngân chậm còn do một nguyên nhân mang tính cấu trúc, như giá nhà quá cao so với thu nhập của người trẻ.

Khi giá bất động sản liên tục leo thang, tỷ lệ vốn vay trên giá trị tài sản trở nên lớn, kéo theo nghĩa vụ trả nợ dài hạn nặng nề. Trong trường hợp này, lãi suất ưu đãi chỉ là một phần của bài toán, còn gánh nặng thực sự nằm ở quy mô khoản vay.

Thị trường hiện ghi nhận lãi vay mua nhà phổ biến 6,8–9%/năm trong thời gian ưu đãi 1–3 năm, sau đó thả nổi theo thị trường ở mức 11–14%. Một số khách vay phản ánh chỉ trong vài tháng, lãi thả nổi đã tăng từ 12,2% lên gần 14%, khiến chi phí hàng tháng đội thêm vài triệu đồng.

Các gói từng được coi là “mơ ước” như lãi suất 5–5,5% cố định 3 năm cho người dưới 35 tuổi cũng dần chấm dứt. Khoảng cách giữa quảng bá ban đầu và thực tế nghĩa vụ tài chính ngày càng lớn, làm xói mòn niềm tin của người vay.

Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia kinh tế, từ đầu năm đến nay lãi vay mua nhà đã tăng 1,5–2%. Với khoản vay 2 tỷ đồng, chi phí hàng tháng có thể tăng thêm khoảng 3 triệu đồng so với trước đây.

Quan trọng hơn, nhiều người vay chỉ nhìn vào lãi suất ưu đãi ban đầu mà chưa lường hết rủi ro của giai đoạn thả nổi kéo dài hàng chục năm. Khi lãi suất biến động, áp lực tài chính có thể nhanh chóng vượt quá khả năng chi trả, đẩy người vay vào nguy cơ đứt dòng tiền.

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính, cho rằng việc các ngân hàng điều chỉnh hoặc tạm dừng gói ưu đãi là hệ quả tất yếu khi chi phí vốn tăng và hạn mức tín dụng dần chạm trần.

Theo ông Lực, nếu điều kiện vĩ mô cải thiện, chi phí vốn ổn định hơn trong các quý đầu năm sau, các gói ưu đãi có thể quay trở lại. Tuy nhiên, ngay cả khi đó, câu hỏi lớn vẫn là làm thế nào để các gói vay này thực sự phát huy hiệu quả khi giá nhà chưa được kiểm soát.

Rõ ràng, trong bối cảnh hiện nay, các gói vay ưu đãi cho người trẻ đang đứng trước nguy cơ “đứt gãy”, một mặt chịu áp lực từ lãi suất tăng, mặt khác bị triệt tiêu hiệu quả bởi mặt bằng giá nhà quá cao. Nếu chỉ trông chờ vào tín dụng rẻ mà không giải quyết tận gốc vấn đề nguồn cung, cơ cấu sản phẩm và chi phí phát triển bất động sản, thì ưu đãi lãi suất chỉ mang tính xoa dịu ngắn hạn.

Hưng Nguyên