Ở TP.HCM, số lượng giao dịch đã tăng trung bình 44%/năm trong vòng 5 năm qua, với đỉnh cao nhất năm 2018 là 49.000 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ cũng mới đạt 87%, đây là mức cao nhất trong 5 năm vừa qua. Sự phát triển có thể được nhìn thấy rõ nhất ở phân khúc nhà giá rẻ (tiêu chuẩn hạng C), phân khúc chính của thị trường trong giai đoạn 2014 – 2018, chiếm 60% tổng số giao dịch. Nguồn cung trong tương lai trong phân khúc này khá lớn, vì vậy dự kiến căn hộ hạng C sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Tại Hà Nội, trong năm 2018, số lượng giao dịch nhà ở tăng 20% so với năm 2017. Phân khúc trung cấp (tiêu chuẩn hạng B) chiếm 61% tổng số lượng giao dịch. Trong giai đoạn 2014 – 2018, phân khúc hạng B chiếm 43-61% số lượng giao dịch, trong khi phân khúc hạng C chiếm 31% thị trường, tăng 6% theo năm. Hạng A cung cấp 8% do giá bán cao và nguồn cung mới hạn chế.

Tình hình hoạt động của phân khúc cao cấp (hạng A) đã được cải thiện trong 3 năm gần đây, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước với mức định giá cạnh tranh và lợi suất cho thuê hấp dẫn. Số lượng người giàu trong nước ngày càng tăng và phân khúc trung cấp đang phát triển là bằng chứng cho tiềm năng của phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang. 

Năm 2018, giá bán trung bình ở TP.HCM là 1.600 USD/m2, tăng trung bình 10%/năm trong 5 năm qua do giá tăng trên tất cả các phân khúc. Hạng A ghi nhận mức tăng giá cao nhất nhờ nguồn cung mới đạt những tiêu chuẩn dự án cao hơn; hạng B và C cũng ghi nhận mức tăng giá nhưng với tốc độ chậm hơn.

Giá bán trung bình tại Hà Nội năm 2018 ở mức 1.300 USD/m2, tăng nhẹ (1%) so với 2017; hạng A cũng ghi nhận mức tăng giá cao nhất. Do nguồn cung hạng B dồi dào, các chủ đầu tư đã đưa ra những mức giá cạnh tranh để duy trì doanh thu. Số lượng giao dịch hạng C tăng nhờ nhu cầu nhà giá rẻ tăng, các chủ đầu tư cũng đưa ra các điều khoản thanh toán, chương trình chiết khấu và khuyến mãi linh hoạt hơn để thu hút khách hàng.

Liên quan đến khách hàng, người mua nhà ở TP.HCM và Hà Nội có hồ sơ khá tương đồng. Người có nhu cầu sử dụng thực có xu hướng chiếm đa số trong phân khúc hạng C, trong khi hạng B thu hút các khách hàng có nhu cầu nâng cấp nhà ở và các nhà đầu tư mua để cho thuê. Phần lớn người mua căn hộ hạng A là nhà đầu tư dài hạn.

Đồng thời, việc nới lỏng chính sách sở hữu bất động sản cho người nước ngoài cũng đã thu hút được một số lượng người mua nhất định trên thị trường quốc tế. Trong năm 2018, thị trường Hà Nội và TP.HCM ghi nhận một nguồn cầu lớn từ các khách hàng quốc tế; một số lượng lớn các dự án nhà ở hạng A đã nhanh chóng đạt ngưỡng 30% định trước ở thời điểm mở bán.

Qua số liệu trên cho thấy, tỷ lệ người mua nhà có nhu cầu sử dụng thật cao phản ánh sự phát triển lành mạnh của thị trường. Hiện nay, nguồn vốn mua nhà chủ yếu đến từ vốn chủ sở hữu bởi lãi suất cho vay tương đối cao và việc vay thế chấp nhà chỉ đáp ứng khả năng chi trả của một bộ phận nhỏ người mua. Hiện, Chính phủ đang tiếp tục kiểm soát tăng trưởng tín dụng thông qua nhiều chính sách tiền tệ.

Nhận định về thị trường nhà ở thời gian tới, Savills cho rằng, triển vọng kinh tế khả quan, mức FDI cao và các chính sách tiền tệ phù hợp tạo cơ sở cho thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển. Bên cạnh đó, nguồn cung dự kiến sẽ tăng ở các thành phố chính để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Đến năm 2020, phần lớn nguồn cung ở TP.HCM sẽ rơi vào phân khúc hạng C; còn hạng B dự kiến sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội.

Minh Sơn