Theo số liệu thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đầu tư trực tiếp của nước ngoài năm 2017 thu hút 2.591 dự án cấp phép mới với số vốn đăng ký đạt 21,3 tỷ USD, tăng 3,5% về số dự án và tăng 42,3% về vốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2016. Đáng chú ý, năm 2017 có 5.002 lượt góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài với tổng giá trị góp vốn là 6,2 tỷ USD, tăng 45,1% so với năm 2016.

Vị trí đẹp hút M&A

Năm 2017, rất nhiều thương vụ M&A thành công trên thị trường bất động sản Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Những quỹ đầu tư hoặc DN nước ngoài M&A dự án bất động sản có thể kể đến như Warburg Pincus (Mỹ) hợp tác với VinaCapital liên doanh đầu tư khách sạn trị giá 300 triệu USD; Mapletree (Singapore) mua lại Kumho Asiana Plaza Saigon; Keppel Land (Singapore) liên doanh để phát triển khu đất trung tâm cạnh bờ sông tại khu đô thị mới Thủ Thiêm; Frasers Centrepoint, Hong Kong Land, Lotte E&C… với các thương vụ trị giá từ 20 triệu USD trở lên.

Lý giải về sự sôi động khi thực hiện M&A trong lĩnh vực bất động sản, Ts. Cấn Văn Lực cho rằng năm 2017, kinh tế trong và ngoài nước có nhiều chuyển biến tích cực. Sản xuất, kinh doanh, thương mại thế giới năm 2017 tốt hơn. Việt Nam đạt tăng trưởng GDP 6,81%, cao nhất gần 10 năm trở lại đây, lấy được niềm tin từ các nhà đầu tư nước ngoài. 

Thêm nữa, lượng kiều hối năm 2017 cũng tăng tưởng 16%, với 13,8 tỷ USD; vốn FDI đổ vào bất động sản khoảng 2,5 tỷ USD. Các nguồn vốn này đã tác động đến thị trường bất động sản, khiến thị trường này ấm lên. 

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, để thu hút được dòng vốn ngoại, nhất là M&A, các nhà đầu tư nước ngoài luôn quan tâm đến “Dự án đó ở vị trí như thế nào; Có hấp dẫn khách hay không; Tính thanh khoản ra sao; Nhu cầu của thị trường thế nào…”. 

Đơn cử như nhiều dự án tại những vị trí như gần biển, gần các địa điểm nghỉ dưỡng hay gần những khu vực trung tâm thành phố, hầu như đều được khởi động rất tốt. 

Nhiều dự án tại những vị trí giao thông không thuận tiện, xa trung tâm thành phố, sức hút khách hàng kém… sẽ không được các nhà đầu tư nước ngoài để ý tới. Do đó, hiện nay mới có tình trạng nhiều khu đô thị được xây dựng đã gần chục năm nhưng như một khu đô thị bỏ hoang, không có một bóng người. 

Như vậy, tỷ suất sinh lời vẫn là yếu tố quyết định thành công của những thương vụ M&A, cùng với sự minh bạch về thông tin và niềm tin từ những đối tác.

Hiện các thương vụ M&A trong ngành bất động sản đa phần là mua lại đất để phát triển hoặc mua lại các dự án mới được cấp phép để phát triển, con số này chiếm tới 80 – 90% tổng lượng giao dịch trên thị trường. 

Theo các chuyên gia bất động sản lý giải, việc nhà đầu tư nước ngoài M&A là do vướng vào Luật Nhà ở năm 2014 quy định tỷ lệ người nước ngoài sở hữu bất động sản, nên các nhà đầu tư này đa phần mua lại để phát triển. 

Các chuyên gia dự báo năm 2018 sẽ là thời kỳ vàng cho nhà đầu tư nước ngoài đẩy mạnh M&A trên thị trường bất động sản Việt Nam. 

Triển vọng M&A

M&A sẽ là xu thế tất yếu của nền kinh tế thị trường. Sự kết hợp giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài sẽ tạo nên một thị trường hoàn chỉnh bằng tiềm lực và kinh nghiệm của hai bên. 

Nền kinh tế vĩ mô được các chuyên gia dự báo tiếp tục tăng trưởng tốt theo đà của năm 2017. Tiến trình cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước đang diễn ra mạnh mẽ. 

Năm 2018, Bộ Xây dựng dự kiến sẽ sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS 2014 … Tất cả những yếu tố trên sẽ là lực hút cho các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài tiếp tục xu hướng M&A tại Việt Nam. 

Ở một khía cạnh khác, theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, việc Quốc hội thông qua Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu đã, đang và sẽ là một trong những nhân tố chủ lực thúc đẩy M&A trên thị trường nhà đất. 

Tính đến thời điểm hiện tại, bất động sản chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng nợ xấu toàn thị trường. Chưa kể, giá trị tài sản đảm bảo các khoản nợ tương ứng cũng chiếm tỷ trọng trọng yếu, tương đương 62% tổng tài sản đảm bảo tại VAMC.

Đặc biệt, sắp tới đây, Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong sau khi được Quốc hội bấm nút thông qua, sẽ trở thành ba đặc khu kinh tế có chính sách ưu đãi vượt trội, thời gian thuê đất lên tới 99 năm. Dự báo sẽ là lực hút chưa từng có đối với các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài.

Thực tế trong 10 năm qua, giá trị M&A tăng đều hàng năm. Với mức hấp dẫn hiện hữu, cùng nhiều tác động tích cực từ chính sách, các chuyên gia dự báo năm 2018 sẽ là thời kỳ vàng cho nhà đầu tư nước ngoài đẩy mạnh M&A trên thị trường bất động sản Việt Nam. 

Minh Trang