Gần một năm qua, anh Võ Thành Đồng, một nhà đầu tư bất động sản sinh sống tại Bình Chánh, thường xuyên chạy xe về Dĩ An (Bình Dương cũ, nay là TP.HCM) để theo dõi căn nhà gần đường Vành đai 3, đồng thời cập nhật tiến độ những đoạn đường, nút giao và tuyến kết nối đang thi công xung quanh.

Biến số hạ tầng

Anh Đồng khẳng định giá trị căn nhà được anh rót gần 6 tỷ đồng đầu tư đang phụ thuộc đáng kể vào thời điểm hạ tầng Vành đai 3 chuyển từ bản vẽ quy hoạch thành khả năng lưu thông thực tế.

Sự kỳ vọng của nhà đầu tư đến từ Bình Chánh không phải không có cơ sở. Năm 2026 đang trở thành thời điểm bản lề đối với giao thông phía Nam khi nhiều dự án từng đình trệ hoặc kéo dài như Vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cầu Nhơn Trạch và Quốc lộ 13 mở rộng đồng loạt tăng tốc.

Khi mạng lưới kết nối dần hoàn thiện, những khu vực từng bị xem là xa trung tâm có cơ hội thay đổi vị thế trong bản đồ đô thị. Khảo sát tại Dĩ An cho thấy căn hộ đang được chào bán phổ biến khoảng 26-50 triệu đồng/m2, trong khi một số dự án gần tuyến giao thông ghi nhận mức khoảng 45-60 triệu đồng/m2.

Tại khu Đông TP.HCM, mặt bằng giá cao hơn đáng kể. Phân khu The Beverly Solari thuộc đại đô thị Vinhomes Grand Park, phường Long Bình, có giá chào bán khoảng 69-102 triệu đồng/m2; phân khu The Origami trong cùng dự án ở mức 68-96 triệu đồng/m2.

Ở phía Tây, Bến Lức có mặt bằng giá thấp hơn, nhưng nhà phố, biệt thự tại Waterpoint, LA Home và một số dự án lân cận cũng được chào bán ở mức vài tỷ đồng mỗi căn, tương đương khoảng 30-50 triệu đồng/m2. Các dự án căn hộ mới có giá trên dưới 30 triệu đồng/m2.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định hạ tầng từng là điểm trừ lớn kìm hãm thị trường bất động sản phía Nam. Khi các tuyến giao thông lớn dần thành hình, cách thị trường đánh giá khoảng cách cũng thay đổi. Thước đo không còn đơn thuần là số km đến trung tâm, mà là thời gian thực tế để đi làm, đưa đón con, tiếp cận bệnh viện và sử dụng các tiện ích thiết yếu.

Dẫu vậy, lợi thế về thời gian di chuyển chỉ phát huy đầy đủ khi công trình được kết nối đồng bộ. Một tuyến đường mới có thể giúp rút ngắn hành trình, nhưng nếu thiếu đường nhánh, phương tiện công cộng, trường học, cơ sở y tế và việc làm, khu vực hưởng lợi vẫn khó hình thành sức cầu ổn định. Đây là ranh giới giữa giá trị được tạo ra bởi quá trình đô thị hóa thực chất và mức giá hình thành chủ yếu từ kỳ vọng.

Cơ hội không chia đều

Sự dịch chuyển nhu cầu ra vùng ven đang cho thấy một thay đổi sâu hơn trong cấu trúc thị trường. Dữ liệu tìm kiếm trên Batdongsan.com.vn ghi nhận tại Hà Nội, khoảng 78% lượt tìm kiếm tập trung vào bất động sản vùng ven, trong khi khu vực trung tâm chiếm khoảng 22%. Tại TP.HCM, xu hướng tìm kiếm nhà ở ngoài lõi đô thị cũng tăng, dù mức độ phân bổ còn cân bằng hơn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam, cho rằng Hà Nội có lợi thế đi trước TP.HCM khoảng 5-7 năm về hạ tầng kết nối. Khi các tuyến vành đai, đường liên vùng và cao tốc dần hình thành mạng lưới, những khu đô thị từng bị coi là xa trở nên dễ tiếp cận hơn.

TP.HCM cũng đang bước vào giai đoạn mở rộng không gian phát triển với Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc, đường liên vùng và đường sắt đô thị.

Theo ông Kiệt, chất lượng sống ngày càng trở thành một bộ phận quan trọng trong giá trị bất động sản. Người mua không chỉ quan tâm diện tích căn hộ mà còn cân nhắc trường học, bệnh viện, nơi làm việc, không gian xanh, mua sắm, thể thao và giải trí. Việc chấp nhận sống xa trung tâm hơn để đổi lấy môi trường rộng rãi, mật độ thấp và tiện ích đầy đủ phản ánh nhu cầu ngày càng thực tế.

Lợi nhuận 9 tháng lao dốc 96%, Nhà và Đô thị Nam Hà Nội đối mặt áp lực dòng tiền âm

Tuy nhiên, xu hướng này không nên được diễn giải thành cơ hội đầu tư đồng đều tại mọi địa bàn vùng ven. Sự mở rộng địa giới hay công bố dự án giao thông không tự động tạo ra dân cư, việc làm và sức mua.

Một khu đô thị muốn vận hành bền vững cần có khả năng thu hút cư dân đến sinh sống, doanh nghiệp đến hoạt động và dịch vụ phát triển theo nhu cầu thường xuyên. Nếu chỉ có nhà ở mà thiếu sinh kế, khu vực đó khó duy trì thanh khoản khi làn sóng đầu cơ suy yếu.

Bởi vậy, việc đánh giá bất động sản hưởng lợi từ hạ tầng cần vượt qua cách tiếp cận dựa trên khoảng cách địa lý. Nhà đầu tư phải xem xét tuyến đường đã hoàn thành đến đâu, kết nối với những trục nào, thời gian di chuyển được rút ngắn thực tế bao nhiêu và khu vực có sẵn tiện ích gì.

Quan trọng hơn, cần xác định mức giá hiện tại đã bao gồm bao nhiêu phần kỳ vọng, đồng thời so sánh giá bán với thu nhập dân cư, giá thuê và khả năng khai thác.

Trong trung và dài hạn, hạ tầng vẫn là động lực quan trọng để tái cấu trúc không gian đô thị phía Nam. Khi các tuyến vành đai và cao tốc vận hành đồng bộ, doanh nghiệp có thêm lựa chọn về địa điểm sản xuất, logistics và phân phối; người lao động có thể tiếp cận thị trường việc làm rộng hơn; các khu dân cư mới có điều kiện phát triển. Những tác động này tạo nền tảng cho nhu cầu bất động sản thực chất thay vì chỉ thúc đẩy giao dịch mua đi bán lại.

Nhưng quá trình chuyển hóa cần thời gian. Với người mua nhà, ưu tiên nên là khả năng đáp ứng nhu cầu sinh sống, tổng chi phí sở hữu và mức độ phù hợp với thu nhập. Với nhà đầu tư, tỷ lệ vay, dòng tiền dự phòng, giá thuê và khả năng bán lại cần được đặt lên trước dự báo tăng giá. Một tài sản có thể tăng giá trong tương lai nhưng vẫn là khoản đầu tư rủi ro nếu chủ sở hữu không đủ nguồn lực đi đường dài.

Hưng Nguyên