Diễn biến thực tế cho thấy dòng vốn không biến mất khỏi địa ốc, nhưng cách lựa chọn đang thay đổi. Khi lãi vay cao và kỳ vọng tăng giá nhanh không còn đủ bù đắp chi phí nắm giữ, chiến lược lướt sóng để hưởng chênh lệch ngày càng khó vận hành.

Giới đầu cơ chậm lại

Theo Batdongsan.com.vn, khảo sát 530 môi giới cho thấy 48% ghi nhận lượng giao dịch giảm mạnh trên 50% so với quý trước, thấp hơn mức 50% của quý II.

Đà suy giảm chững lại, nhưng chưa thể xem là phục hồi vững chắc. Có tới 63% môi giới cho biết người mua vẫn quan sát, cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền. Lãi suất vay cao, lo ngại về chính sách và quy hoạch, cùng hạn chế dòng tiền khiến quyết định giao dịch bị trì hoãn.

Trong thị trường phụ thuộc vào kỳ vọng giá tăng, sự chần chừ của người mua có thể làm đứt mạch thanh khoản. Người bán khó tìm được người chấp nhận mức giá mong muốn, còn người mua không muốn trả tiền cho khoản lợi nhuận đã được tính trước vào giá.

Diễn biến thị trường địa ốc tại Hà Nội cho thấy sức ép thanh khoản chưa được tháo gỡ. Trong quý III, tỷ lệ môi giới ghi nhận giao dịch giảm mạnh trên 50% đã hạ từ 59% xuống 52%; nhóm nhận thấy giao dịch ổn định tăng từ 10% lên 16%.

Thị trường có dấu hiệu bớt xấu đi, nhưng chưa đủ kéo dòng tiền đầu cơ quay lại. Cùng kỳ, giá rao bán chung cư giảm 5% so với quý II, đất nền giảm 10%, biệt thự giảm 3%, trong khi nhà riêng đi ngang. Mức giảm sâu ở đất nền đáng chú ý bởi phân khúc này thường hấp dẫn nhà đầu tư kỳ vọng hưởng chênh lệch, nhất là tại khu vực gắn với câu chuyện quy hoạch hoặc hạ tầng.

Cơ cấu quan tâm cũng dịch chuyển. Trên phạm vi cả nước, chung cư chiếm 37% mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, vượt đất nền với 24% và nhà riêng với 21%. Tại Hà Nội, tỷ trọng quan tâm chung cư lên tới 52%, còn đất nền chỉ 13%, nhà riêng 18%.

Người mua ưu tiên sản phẩm có công năng rõ hơn, thay vì chỉ đặt cược vào khả năng tăng giá tương lai. Chung cư có thể phục vụ nhu cầu an cư hoặc cho thuê, trong khi lô đất chưa khai thác thường đòi hỏi chủ sở hữu chờ thị trường tạo ra người mua tiếp theo.

Sự phân hóa giữa chung cư sơ cấp và thứ cấp tại Hà Nội làm rõ xu hướng ưu tiên nhu cầu thực. Từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp giảm 15%, mạnh hơn mức giảm 9% của sơ cấp. Dù vậy, thị trường thứ cấp vẫn chiếm khoảng 54% giao dịch quý III, so với 46% của sơ cấp.

Đáng chú ý, nhu cầu ở thực chiếm 83% giao dịch thứ cấp, trong khi nhu cầu đầu tư chỉ 17%. Người mua tìm căn hộ giá phù hợp tại khu vực đã điều chỉnh, thay vì mua để bán nhanh. Ở thị trường sơ cấp, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc, lãi có tác động lớn tới quyết định mua, cho thấy khả năng chi trả và cấu trúc thanh toán ngày càng quan trọng.

Dòng tiền thận trọng

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng số liệu giảm quan tâm hay giao dịch không có nghĩa nguồn cầu đã biến mất, mà phản ánh sự thay đổi và dịch chuyển của thị trường.

Theo ông Tuyến, chiến lược mua tài sản chỉ để chờ tăng giá không còn được ưa chuộng như trước,nhà đầu tư phải tính thời gian nắm giữ, chi phí vốn, khả năng thanh khoản và hiệu quả khai thác. Vị trí, pháp lý, chất lượng công trình, tiện ích, nhu cầu thuê và khả năng tạo dòng tiền trở thành tiêu chí quan trọng hơn.

Bất động sản chờ sóng hạ tầng giữa sức ép lãi suất và thanh khoản

Lãi suất là phép thử với chiến lược lướt sóng dùng đòn bẩy. Theo giới phân tích, chi phí vay tăng khiến dòng tiền giảm hứng thú với bất động sản đầu cơ.

Với một lô đất mua bằng vốn vay, nhà đầu tư phải trả lãi trong suốt thời gian chờ bán; nếu giá tăng chậm hoặc không đạt kỳ vọng, chi phí tài chính sẽ bào mòn lợi nhuận. Khi thời gian thoát hàng kéo dài, lợi nhuận trên giấy có thể bị triệt tiêu bởi tiền lãi, phí giao dịch và khoản chi phát sinh.

Ông Bùi Văn Doanh, chuyên gia bất động sản, đánh giá vốn có thể phân bổ vào tiền gửi, trái phiếu, cổ phiếu hoặc hoạt động kinh doanh để tìm kiếm mức sinh lời phù hợp.

“Nếu bất động sản không tạo dòng tiền, vốn bị khóa lâu và triển vọng tăng giá thiếu chắc chắn, việc nắm giữ phải được cân nhắc như một quyết định đầu tư thực sự, thay vì mặc định đất đai luôn tăng giá”, ông Doanh phân tích.

Bản chất của đầu cơ là lợi nhuận phụ thuộc vào người mua kế tiếp. Nếu giá tài sản tăng nhanh hơn giá trị sử dụng, trong khi tiền thuê, thu nhập người dân và nhu cầu khai thác không tăng tương ứng, mức giá cao sẽ khó duy trì khi kỳ vọng đổi chiều. Vì vậy, dấu hiệu dòng tiền rời bỏ lướt sóng không chỉ nằm ở giá giảm, mà còn ở niềm tin suy yếu rằng có thể nhanh chóng chuyển tài sản thành tiền với khoản lãi đủ lớn.

Dẫu vậy, không nên diễn giải diễn biến hiện nay thành sự rút lui hoàn toàn của dòng vốn khỏi bất động sản. Tỷ lệ giao dịch giảm mạnh tại Hà Nội đã cải thiện phần nào, chung cư vẫn dẫn đầu mức độ quan tâm và thị trường thứ cấp chiếm tỷ trọng giao dịch đáng kể. Vốn đang chọn lọc hơn, hướng tới tài sản phù hợp khả năng chi trả, nhu cầu ở thật và triển vọng khai thác.

Hưng Nguyên