Năm 2021, anh Dương Quốc Hiệp rót tiền mua căn shophouse Sala (Thủ Thiêm, TP.HCM) diện tích 7/24m, 1 trệt 3 lầu, trị giá gần 150 tỷ đồng. Hiện, căn nhà đang được cho thuê với giá 150 triệu/tháng, tương đương hơn 1,5 tỷ đồng/năm, tức biên lợi nhuận chỉ ở mức hơn 1%/năm.

Vắng bóng khách thuê

Nở rộ từ khoảng năm 2015, shophouse từng được ví là “gà đẻ trứng vàng” với lợi ích kép vừa có thể ở, vừa kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng nên được giới đầu tư ồ ạt xuống tiền.

Tuy nhiên, sau nhiều năm “làm mưa làm gió”, nhiều khu shophouse cả trong Nam, ngoài Bắc hiện đang rơi vào tình trạng ế ẩm, vắng bóng khách thuê. Ở TP.HCM, khảo sát dọc các con đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 7), Đồng Văn Cống (TP Thủ Đức)… nhiều căn shophouse vẫn đang vắng bóng khách thuê.

Đơn cử, tại một chung cư cao cấp nằm trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, các căn shophouse dưới sảnh tòa nhà thời gian qua vô cùng ảm đạm, chỉ có vài gian hàng tiện lợi, thương hiệu cà phê, đồ uống thuê mặt bằng, còn lại để trống treo biển cho thuê “siêu sale, siêu ưu đãi”.

Anh Hoàng Hải, chủ cho thuê ở đây cho biết, anh đã treo biển cho thuê nhiều tháng rồi nhưng không có khách thuê. Hiện tại, giá cho thuê đã giảm rất nhiều, một căn shophouse chỉ dao động 20-30 triệu đồng/tháng, trong khi giá trị thực của mỗi căn hộ này thường dao động 20-25 tỷ đồng/căn.

Tương tự, tại Hà Nội, hàng loạt căn shophouse có giá trị từ vài chục đến vài trăm tỷ ở các quận như Hoàng Mai, Hà Đông, Nam Từ Liêm... cũng đang treo biển cho thuê “đại hạ giá”.

Đơn cử như dự án khu đô thị mới Đại Kim trên đường Nguyễn Cảnh Dị, quận Hoàng Mai, dù sở hữu vị trí đắc địa nhưng đến nay còn không ít căn shophouse vẫn để trống chưa có khách thuê. Theo thông tin rao bán, mỗi căn tại đây có giá dao động 16 – 35 tỷ đồng, giá thuê 30 – 45 triệu đồng/tháng.

Đang sở hữu một căn shophouse tại khu đô thị Gamuda Garden, quận Hoàng Mai, anh Lê Minh cho biết khu này trước đây khá sầm uất, song đại dịch đã làm thay đổi tất cả.

“Trước dịch, cả 3 tầng của shophouse tôi chỉ mở quán cà phê. Nhưng sau khách quá ít, tôi gom quán lại chỉ ở tầng 1, 2 tầng còn lại cải tạo cho thuê làm văn phòng. Để tăng lợi nhuận, hầu hết chủ shophouse mà tôi quen đều đang phải thích ứng như vậy”, anh Minh kể.

“Cuộc chơi” đường dài

Nguyên nhân khiến thị trường shophouse rơi vào ảm đạm, theo các chuyên gia, là vì Covid-19 đã tái định hình thói quen của người tiêu dùng theo hướng giảm tiếp xúc trực tiếp, ưu tiên trải nghiệm tại các không gian rộng, đa dạng và thú vị. Vì vậy, shophouse có quy mô vừa và nhỏ chịu lép vế.

Khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, sau đại dịch, nhiều cửa hàng trở lại hoạt động có cơ hội tìm các mặt bằng mới với mức giá dễ chịu hơn và shophouse không nằm trong danh sách ưu tiên do sự bất tiện trong di chuyển, giá cao, cùng sự e ngại không đủ lưu lượng khách vãng lai.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng các shophouse ở Hà Nội, TP.HCM đang rơi vào tình trạng ế ẩm hiện tại hầu hết đều nằm ở những đô thị chưa đạt đến độ phủ kín dân cư, cũng như chưa đáp ứng đầy đủ hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng dịch vụ kèm theo của đô thị.

“Điển hình tại Hà Nội, một số quận huyện xa trung tâm như Hà Đông, Long Biên, Đông Anh..., xây dựng shophouse đang rất khó bán hoặc cho thuê. Bởi mật độ dân cư sinh sống chưa lớn, nhu cầu mua sắm, các dịch vụ thương mại còn chưa cao”, ông Đính chia sẻ.

Dù cảnh báo nhà đầu tư nên thận trọng khi xuống tiền trong thời điểm hiện tại, song vị đại diện của VARS nhận định về lâu dài, với tiềm năng của ngành bán lẻ cùng mức tăng trưởng hai chữ số trong nhiều năm qua, shophouse vẫn là một trong những phân khúc đầu tư tiềm năng.

Ở góc nhìn của nhà đầu tư, dù rất nhiều người nhận định shophouse đang bị “thất sủng”, nhưng nhiều “tay chơi” giàu kinh nghiệm khẳng định đây vẫn là phân khúc được giới đại gia ưa chuộng, với tiêu chí “mua kỳ vọng, bán tương lai”.

Anh Phạm Quốc Thái, nhà đầu tư có hơn 10 năm chinh chiến tại TP.HCM, từng chia sẻ trên VnBusiness rằng, nếu chỉ cho thuê, tỉ suất sinh lời của shophouse hiện chỉ trên dưới 1%/năm, thấp hơn gửi tiết kiệm 7 – 8 lần (lãi suất huy động tại các ngân hàng hiện tại ở mức bình quân 6 – 8%/năm).

Tỉ suất sinh lời từ cho thuê rất thấp nhưng giới nhà giàu vẫn đổ tiền đầu tư shophouse là bởi tiềm năng gia tăng giá trị của nó. “Có người bạn của tôi đầu tư một căn shophouse tại Vinhomes diện tích 150m2 (2 lầu), lúc mua chỉ 13 tỷ đồng, cho thuê 200 triệu/tháng, hiện giá căn này đã tăng lên 28 tỷ đồng, tính ra thì hơn gửi ngân hàng rất nhiều”, anh Trí kể.

Thực tế cũng cho thấy đa phần người đầu tư shophouse là những người trường vốn, không để tâm đến dòng tiền cho thuê, mà quan tâm đến mức tăng giá trị tài sản. Vì vậy, theo chuyên gia, shophouse hiện tại chỉ là cuộc chơi cho những người đi đường dài, không có cửa cho nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính.

Hiến Nguyễn