Nếu như trong nhiều năm, sân chơi M&A từng bị ví như cuộc đua “cá lớn nuốt cá bé”, nơi các nhà đầu tư ngoại nắm lợi thế về vốn, kinh nghiệm và khả năng chịu đựng chu kỳ, thì nay cán cân đang nghiêng rõ rệt về phía doanh nghiệp trong nước.

Sự trỗi dậy của “thế hệ mới”

Sự chuyển dịch trên đường đua M&A không chỉ phản ánh quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ của khối nội, mà còn cho thấy một giai đoạn trưởng thành mới của thị trường bất động sản. Những thương vụ diễn ra dồn dập từ cuối năm 2025 sang đầu năm 2026 là minh chứng rõ nét.

Hàng loạt dự án nhà ở, khu công nghiệp, khu dân cư được chào bán và nhanh chóng tìm được Từ dự án chung cư quy mô vài ha tại Bình Dương cũ, các dự án đã xây xong phần hầm móng ở TP.HCM, cho tới cụm công nghiệp hàng chục ha tại Tây Ninh, dòng tiền trong nước đang đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Điều đáng chú ý là nhiều dự án được “hồi sinh” thông qua M&A sau khi được tháo gỡ các nút thắt pháp lý. Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đã trở thành cú hích quan trọng.

Việc cho phép chuyển đổi đất sản xuất, đất không phải đất ở sang phát triển nhà ở thương mại đã mở ra “nguồn cung pháp lý” mới cho thị trường, tạo điều kiện để các dự án từng nằm bất động nhiều năm được đưa trở lại bàn đàm phán. Trong bối cảnh quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, đây chính là mảnh ghép then chốt thúc đẩy làn sóng M&A.

Ở góc độ cấu trúc thị trường, M&A bất động sản hiện nay không còn đơn thuần là hoạt động “giải cứu” các dự án khó khăn. Ngược lại, nó đang trở thành chiến lược chủ động của nhiều doanh nghiệp nội nhằm mở rộng quỹ đất, cải thiện dòng tiền và tái định vị cho chu kỳ tăng trưởng mới. Các thương vụ được thực hiện ngày càng bài bản, chú trọng thẩm định pháp lý, tính toán hiệu quả dài hạn thay vì chạy theo quy mô hay giá trị bề nổi.

Một điểm chuyển biến quan trọng khác là sự nổi lên của lớp doanh nghiệp nội “thế hệ mới”. Không ít đơn vị trước đây hoạt động trong lĩnh vực môi giới, dịch vụ đã chuyển hướng sang phát triển dự án, trực tiếp đứng tên chủ đầu tư thông qua M&A.

Các doanh nghiệp mới nổi không sở hữu nguồn lực quá lớn như các tập đoàn hàng đầu, nhưng linh hoạt, nhạy bén với chính sách và sẵn sàng chấp nhận những dự án vừa và nhỏ, quy mô dưới 2 ha, tập trung vào phân khúc chung cư tầm trung, nơi nhu cầu ở thực còn rất lớn. Chính nhóm doanh nghiệp này đang góp phần tạo nên sức sống mới cho thị trường.

Không còn “cá lớn nuốt cá bé”

Ông Dương Minh Quân, Tổng giám đốc Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Phương Nam - đơn vị chuyên môi giới M&A dự án bất động sản phía Nam cho biết, từ năm 2025 đến nay đã M&A thành công 8 dự án cho các doanh nghiệp. Điểm chung là bên mua chủ yếu là doanh nghiệp trong nước, nhiều đơn vị mới nổi, chuyển hướng từ môi giới sang phát triển dự án và làm chủ đầu tư.

Sự trỗi dậy của khối nội thể hiện rõ ràng hơn qua các con số. Theo JLL, bất động sản tiếp tục là lĩnh vực thu hút nhiều hoạt động M&A nhất trong năm qua, với tổng giá trị giao dịch năm 2025 ước đạt khoảng 2,4 tỷ USD, thậm chí cao hơn nếu tính cả các thương vụ chưa công bố.

“Doanh nghiệp trong nước đã vượt lên trở thành bên mua chủ đạo, chiếm phần lớn các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD. Trong bối cảnh tài chính thắt chặt, nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng sang chiến lược M&A như một giải pháp then chốt nhằm duy trì đà phát triển”, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho hay.

Cần phải nhắc lại, nhà đầu tư nước ngoài vẫn giữ vai trò quan trọng trên đường đua M&A bất động sản, song chiến lược của họ ngày càng chọn lọc và dài hạn hơn. Các quỹ ngoại tập trung vào những dự án quy mô lớn, mang tính chiến lược, gắn với phát triển đô thị, khu công nghiệp hoặc các thành phố cảng, trung tâm logistics.

Trong khi đó, phần “đánh chiếm thị phần” ở phân khúc nhà ở, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh, đang được khối nội đảm nhận ngày càng rõ nét. Điều này phản ánh sự am hiểu thị trường bản địa, khả năng xoay xở pháp lý và mạng lưới quan hệ trong nước, những lợi thế không nhỏ của doanh nghiệp Việt.

Tuy vậy, bức tranh M&A không hoàn toàn chỉ có gam màu sáng. Một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay vẫn là bài toán vốn. Phần lớn doanh nghiệp bất động sản nội địa phụ thuộc đáng kể vào tín dụng ngân hàng. Trong bối cảnh lãi suất cho vay bất động sản đã tăng lên khoảng 14%/năm, cộng thêm chi phí hồ sơ và các khoản phí liên quan, chi phí vốn có thể “ăn mòn” đáng kể biên lợi nhuận của thương vụ M&A. Điều này buộc doanh nghiệp phải thận trọng hơn trong định giá, cấu trúc giao dịch và tiến độ triển khai.

Theo đó, xu hướng đàm phán kéo dài, kỷ luật tài chính chặt chẽ và sự dè dặt trong ra quyết định đang trở thành “luật chơi” mới trên thị trường. Những thương vụ thành công thường là các giao dịch có tính đột phá, nơi lợi ích của các bên được cân bằng hợp lý và dự án có khả năng tạo dòng tiền bền vững trong trung và dài hạn.

Nhìn tổng thể, thị trường M&A bất động sản Việt Nam đang bước sang một giai đoạn mới, nơi “cá nội” không còn là đối tượng bị thâu tóm, mà đã đủ lớn để chủ động đi săn, sắp xếp lại bàn cờ thị phần. Sự vươn lên của doanh nghiệp trong nước không chỉ giúp cân bằng lại cấu trúc thị trường, mà còn tạo ra nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn, dựa trên nội lực, hiểu biết pháp lý và nhu cầu thực của nền kinh tế.

Cuộc đua M&A vì thế không còn đơn thuần là câu chuyện “cá lớn nuốt cá bé”, mà đang dần chuyển hóa thành cuộc cạnh tranh về năng lực quản trị, tầm nhìn chiến lược và khả năng thích ứng chính sách.

Hưng Nguyên