Sự việc không chỉ gióng lên hồi chuông cảnh tỉnh về hành vi sai phạm trong môi giới, mà còn đặt ra những câu hỏi sâu sắc về tính minh bạch, hiệu quả điều tiết thị trường và chi phí kinh tế mà xã hội đang phải gánh chịu.

Khi dự án chỉ là... trên giấy

Ngày 3.10, Sở Xây dựng tỉnh Hà Tĩnh công bố quyết định xử phạt hành chính đối với Công ty TNHH MTV Đông Quân LAND, có trụ sở tại tỉnh Nghệ An, với tổng mức phạt lên đến 505 triệu đồng. Doanh nghiệp này đã vẽ nên một “dự án đất nền ven sông” tại xã Toàn Lưu - nơi vừa được công bố quy hoạch cụm công nghiệp, để tận dụng làn sóng đầu cơ đang lên cao.

Cụ thể, Đông Quân LAND bị xử phạt vì nhiều vi phạm: sử dụng nhân sự không đủ điều kiện hành nghề, không có hợp đồng dịch vụ bất động sản bằng văn bản, cung cấp sai sự thật về hồ sơ môi giới, tự ý đặt tên dự án và phát hành thư mời, catalog quảng bá sai sự thật. Những bản thiết kế đường nội khu, đường ven sông hay sơ đồ phân lô được in màu đẹp mắt chỉ là sản phẩm của trí tưởng tượng.

Ông Nguyễn Thanh Hưng - nhà đầu tư cá nhân tại Hà Tĩnh cho biết: “Tôi suýt đặt cọc sau khi nhận được thư mời từ Đông Quân LAND. Khi tôi hỏi về giấy phép đầu tư, quy hoạch chi tiết 1/500 hay chủ trương của địa phương, họ nói đang trong quá trình chờ duyệt. May mà tôi chậm một bước, giờ nghe tin mà rùng mình”.

Đây không phải lần đầu một “dự án không có thật” gây sốt đất ở các tỉnh có thông tin quy hoạch. Theo giới chuyên gia, việc các công ty vẽ dự án trên giấy, mượn danh quy hoạch để tạo ra “niềm tin dẫn dắt” đang trở nên phổ biến, đặc biệt ở các khu vực nông thôn, nơi người dân dễ bị lôi kéo bởi hình ảnh hạ tầng viễn tưởng.

Ông Lê Văn Duy, một cựu chuyên gia định giá bất động sản tại Hà Nội nhận định: “Câu chuyện không chỉ là hành vi gian dối của một công ty, mà là hệ quả của một thị trường thiếu chuẩn hóa, thiếu minh bạch và quá lệ thuộc vào thông tin không chính thức.

Sau khi thông tin quy hoạch cụm công nghiệp phía Tây được công bố tại xã Toàn Lưu, thị trường đất nền tại đây biến động dữ dội. Giá đất bị đẩy lên từng ngày, hàng trăm “cò đất” từ khắp nơi đổ về, dựng lều tạm, phát tờ rơi, livestream chào bán... Chính quyền xã Toàn Lưu đã phối hợp công an địa phương xác minh và làm rõ sự việc ngay sau đó.

Sự việc tại Đông Quân LAND là ví dụ rõ nét cho xu hướng “đầu cơ dẫn dắt bằng cảm xúc”, khi giá trị thật của bất động sản chưa kịp hình thành, nhưng kỳ vọng đầu tư đã bị thổi phồng. Điều đáng nói là, chi phí thật cho những kỳ vọng sai lệch này không rơi vào doanh nghiệp, mà vào túi nhà đầu tư nhỏ lẻ và xã hội nói chung.

Dẫn dắt ảo nhưng hậu quả thật

Dưới góc độ kinh tế, vụ việc tại Hà Tĩnh cho thấy rõ mặt trái của “thị trường kỳ vọng”, nơi giá cả tài sản không phản ánh giá trị sử dụng thực tế mà bị dẫn dắt bởi thông tin, cảm xúc và tâm lý đám đông. Khi một dự án được đặt tên, được phát catalog in màu và kèm lời hứa hẹn “sắp có cụm công nghiệp”, nhà đầu tư cá nhân nhanh chóng rơi vào bẫy đầu cơ mà không có đủ công cụ xác minh độc lập.

Chi phí kinh tế của hiện tượng này là không nhỏ. Khi đất bị thổi giá, người dân địa phương và những người thực sự có nhu cầu mua đất ở bị đẩy ra khỏi thị trường. Chi phí đầu vào cho các doanh nghiệp đầu tư thật sự (xây dựng nhà máy, phát triển hạ tầng) cũng bị đội lên, khiến kế hoạch sản xuất kinh doanh dài hạn bị gián đoạn.

Đáng lo hơn, theo các chuyên gia kinh tế, là hiệu ứng “bong bóng tài sản vi mô” tại các địa phương. Khi một thị trường nhỏ như Toàn Lưu trải qua sốt đất ảo, người dân sẽ đổ tiền tiết kiệm vào đất nền thay vì đầu tư vào sản xuất hay giáo dục. Điều đó làm suy yếu sức cạnh tranh dài hạn của địa phương.

Ngoài ra, việc các doanh nghiệp bất động sản nhỏ tự ý phát hành thông tin dự án, dẫn dắt kỳ vọng thị trường, là dấu hiệu của lỗ hổng trong quản lý thông tin thị trường. Hiện nay, Việt Nam chưa có một cơ chế giám sát thông tin bất động sản công khai, tập trung và có thể truy cập minh bạch. Nhà đầu tư cá nhân gần như không có cách nào xác minh nhanh tính pháp lý của một “dự án” nếu không có kết nối với cơ quan chức năng.

Về dài hạn, hiện tượng này còn tạo ra một hệ lụy khó lường về niềm tin thị trường. Khi nhà đầu tư cá nhân liên tục rơi vào bẫy thông tin giả, họ sẽ rút lui hoặc trở nên phòng vệ quá mức. Điều này khiến thị trường bất động sản địa phương trở nên kém thanh khoản, làm giảm hiệu quả phân bổ nguồn lực trong nền kinh tế.

Một “dự án ven sông” không có thật nhưng đủ sức tạo ra làn sóng giá đất và rủi ro đầu tư diện rộng. Vụ việc tại Hà Tĩnh không chỉ là câu chuyện sai phạm của một doanh nghiệp, mà là lời nhắc nhở về nhu cầu cấp thiết của một thị trường minh bạch, có kiểm soát - nơi thông tin phải đi trước kỳ vọng và luật lệ phải đi trước lòng tham.

Tiến Anh