Đường cao tốc Bến Lức - Long Thành bắt đầu từ nút giao lộ cao tốc TP.HCM - Trung Lương (xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, Long An) và kết thúc tại nút giao với đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu (xã Phước Thái, huyện Long Thành, Đồng Nai).

Hàng loạt dự án “đón sóng”

Tuyến đường dự kiến dài 55 km, được xem là con đường thương mại triệu đô, giúp các doanh nghiệp giảm thời gian, chi phí vận chuyển hàng hóa, tận dụng lợi ích từ nhiều hệ thống hạ tầng giao thông đang phát triển tại khu vực.

Theo khảo sát của Vnbusiness, trong 3 năm qua, hàng loạt dự án mọc lên “đón sóng” con đường huyết mạch này. Điển hình, tại Long An, đoạn chạy qua hai huyện Cần Giuộc và Bến Lức, đang có các dự án vùng ven như The Sol City quy mô hơn 103ha, Five Star New City diện tích 20ha…

Cách đường cao tốc khoảng 2 km là dự án khu dân cư Hoàng Hoa (xã Phước Hậu, huyện Cần Giuộc) với quy mô hơn 14ha, quy mô dân số khoảng 2.500 người. Cạnh đó, khu dân cư Nhã Đạt tại xã Long Thượng (huyện Cần Giuộc) cũng đang trong quá trình hình thành.

Sự hình thành của loạt dự án khu đô thị, nhà ở đã thổi hơi nóng vào thị trường nhà đất khu vực vùng ven cao tốc. Theo đó, mức giá nhà nằm ở vị trí mặt tiền tuyến đường, đoạn chạy qua Long An, đang ghi nhận vùng đỉnh 150-230 triệu đồng/m2 (mức giá được rao bán).

Một dự án nằm liền kề tuyến song hành cao tốc (quy mô trên 3.000 căn chào bán kéo dài thành nhiều đợt từ năm 2019 đến nay) hiện có mức giá chào bán thấp nhất từ 40 triệu đồng/m2 và vẫn rao bán chênh lệch trên thị trường thứ cấp hàng trăm triệu đồng/căn.

Trên đoạn đường Nguyễn Hữu Thọ kéo dài, đoạn giao với cao tốc Bến Lức - Long Thành chạy qua sông Soài Rạp, một dự án khác cũng đang mang về cho các nhà đầu tư khoản lợi nhuận chênh lệch 250 - 500 triệu đồng chỉ trong thời gian ngắn.

Dự án trên gồm hơn 200 lô nhà phố liền kề. Một số căn nhà cao tầng liền kề vừa được xây dựng xong và chủ nhà đang treo bảng rao bán. Tại dự án này, giá đất bình quân khoảng 20 - 25 triệu đồng/m2.

Giá đất liên tục bị “thổi” lên

Nhìn thấy tiềm năng “đón sóng” tại vùng ven tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành, chị Hà Thị Thu Ngân, nhà đầu tư tại TP.HCM cho biết đầu tháng 1/2023, chị liên hệ theo số điện thoại của ông Đ., một chủ đất rao bán lô đất nằm ở mặt tiền đường tại xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.

Khu đất đăng bán có diện tích gần 2 sào, mức giá hơn 3 tỷ đồng. Nhưng khi chị Ngân đi kiểm tra tình hình thực tế thì khu đất này lại nằm cách đường vài km, hiện trạng của khu đất vẫn đang trồng cây lâu năm, có lác đác một vài đoạn đường được rải đá xanh, vô cùng hoang sơ.

Theo tìm hiểu, xã Mỹ Yên nằm gần nút giao huyết mạch nối cao tốc với tuyến Vành đai 3. Vị trí đẹp cộng với tiềm năng thu hút dân cư khiến nhiều người tin tưởng sau khi cao tốc hình thành, đô thị hóa sẽ phát triển và giá đất sẽ tăng mạnh. Nhiều nhà đầu tư theo đó cũng đổ về khu vực này thời gian qua.

Anh Hoàng Nam, một môi giới được mệnh danh là “thổ địa” tại Long An, cho hay trong thời gian qua, tại hai huyện Cần Giuộc, Bến Lức (nơi có tuyến cao tốc Bến Lức – Long Thành đi qua), giá đất liên tục tăng, dao động bình quân ở mức 6-8 triệu đồng/m2.

“Ở Cần Giuộc, đất thổ cư tại xã, ven đường nhỏ, nếu cách đây 3 năm chỉ có giá khoảng 1-3 triệu đồng/m2 thì hiện nay đã lên lên 7 - 8 triệu đồng/m2. Ở những tuyến đường lớn, giá đất hiện nay được rao bán ở mức 10 - 12 triệu đồng/m2”, anh Nam chia sẻ.

Nhiều khu vực đang hình thành những khu dân cư, khu đô thị mới “ăn theo” cao tốc, được quy hoạch bài bản, có hệ thống giao thông kết nối thuận tiện, giá đất được “cò” thổi lên mức 20-25 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, tại một số địa phương, chủ nhiều khu đất không bán nhưng “cò” đất vẫn rao bán, cắm biển quảng cáo, sẵn sàng nhận đặt cọc. Để “dẹp loạn”, chính quyền đã tiến hành kiểm tra, nhổ bỏ, treo biển cảnh báo nhà đầu tư từ các tỉnh đến.

Giá đất đang tăng nhanh, nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn đổ về các khu vực vùng ven cao tốc để tìm hiểu. Dù “nhiều khách hỏi, ít khách mua”, thanh khoản không cao như kỳ vọng nhưng theo các môi giới trong khu vực, hoạt động mua bán đất tại Long An thời gian gần đây đã “ấm” hơn đáng kể.

Theo chuyên gia, việc sốt đất cục bộ nổi lên khi có dự án hạ tầng, đặc biệt là các dự án đường cao tốc huyết mạch, là điều được dự báo trước. Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần phải xem xét thật kỹ yếu tố pháp lý của dự án đó và phải rà soát kiểm tra lại bản quy hoạch của địa phương.

Bởi, với những tuyến đường quy mô lớn như cao tốc Bến Lức - Long Thành sẽ có thêm những tuyến đường nhỏ kết nối vào đường lớn, nếu bỏ tiền đầu tư vào những dự án vướng vào vấn đề quy hoạch hay pháp lý sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Ở góc độ chuyên gia, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam, khuyến cáo ở giai đoạn nhiều biến động, nhà đầu tư cần xác định chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn, từ đó mới đảm bảo được lợi nhuận kỳ vọng, bởi các dự án hạ tầng giao thông lớn thường có thời gian hoàn thành kéo dài.

Cùng với đó, sự mạnh tay của cơ quan chức năng, chính quyền địa phương là yếu tố quan trọng trong việc ngăn chặn tình trạng sốt đất, thổi giá ảo.

Hưng Nguyên