Cuối năm 2025, sau gần 10 năm tích cóp, vợ chồng anh Trần Minh Tuấn (36 tuổi, kỹ sư xây dựng), quyết định tìm mua căn hộ tại khu vực Bình Dương (cũ), nay thuộc TP.HCM. Với tổng thu nhập khoảng 40 triệu đồng/tháng, và gần 1,3 tỷ đồng tích lũy, anh Tuấn dự tính mua căn hộ khoảng 3 tỷ đồng (số còn lại vay ngân hàng).

Giá nhà vùng ven leo thang

Thế nhưng, sau hơn nửa năm theo chân “cò” đi tìm nhà, anh Tuấn dần rơi vào tuyệt vọng. Các dự án từng được giới thiệu ở mức 48-52 triệu đồng/m² cách đây 2-3 năm, nay đều đã vượt lên mức hơn 60 triệu đồng/m², nhiều dự án mới chạm 68-72 triệu đồng/m².

Căn hộ 65m² mà anh Tuấn và vợ từng nhắm tới cách đây 1 năm đã tăng từ mức hơn 3 tỷ đồng lên gần 4,6 tỷ đồng. Nếu vay khoảng 3,3 tỷ đồng trong 25 năm, mỗi tháng số tiền trả gốc và lãi có thể lên tới gần 30 triệu đồng.

Sau nhiều lần tính toán, hai vợ chồng anh Tuấn buộc phải dừng kế hoạch mua nhà, tiếp tục thuê căn hộ gần nơi làm việc với hy vọng thị trường sẽ hạ nhiệt. "Chúng tôi chấp nhận đi xa để có nhà, nhưng nếu vừa đi xa vừa phải trả mức giá gần bằng nội đô thì không còn nhiều ý nghĩa nữa", anh Tuấn chia sẻ.

Dễ nhận thấy, trong nhiều năm, vùng ven TP.HCM phát triển mạnh nhờ một lợi thế giá thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm. Chính khoảng chênh lệch hàng chục triệu đồng mỗi m2 đã bù đắp cho những bất tiện về khoảng cách, thời gian di chuyển hay hệ thống tiện ích chưa hoàn thiện.

Thế nhưng, khi mặt bằng giá liên tục leo thang, lợi thế này đang mờ nhạt dần. Theo CBRE Việt Nam, mức giá khoảng 65-70 triệu đồng/m² là ngưỡng tâm lý rất quan trọng đối với căn hộ vùng ven.

Khi vượt mốc này, người mua sẽ không còn nhìn vào giá bán đơn thuần mà bắt đầu đặt lên bàn cân hàng loạt yếu tố khác như thời gian di chuyển, chi phí sinh hoạt, chất lượng hạ tầng, trường học, bệnh viện hay khả năng gia tăng giá trị tài sản trong tương lai.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định khi căn hộ vùng ven vượt 70 triệu đồng/m², sức hấp dẫn sẽ giảm đáng kể bởi khoảng cách giá với nội đô không còn đủ lớn để bù đắp cho những bất tiện trong quá trình sinh sống. Người mua sẽ cân nhắc nhiều hơn giữa một căn hộ mới ở xa trung tâm với một căn hộ cũ nhưng thuận tiện hơn về vị trí.

Thách thức cả người mua và chủ đầu tư

Những diễn biến từ thực tế cho thấy bài toán "đổi khoảng cách lấy giá rẻ" không còn hiệu quả. Sau khi sáp nhập vào TP.HCM, khu vực Bình Dương cũ trở thành tâm điểm nguồn cung mới của thị trường. Phần lớn dự án mở bán hiện nay đều có giá trên 60 triệu đồng/m², trong khi không ít dự án đã tiệm cận hoặc vượt ngưỡng 70 triệu đồng/m². Điều này cho thấy "chuẩn giá mới" đang hình thành nhanh hơn dự báo.

Tuy nhiên, giá tăng không đồng nghĩa sức mua sẽ tăng tương ứng. Điểm đáng lo ngại nhất nằm ở khả năng chi trả của người mua ở thực. Một căn hộ diện tích khoảng 60-70m² với đơn giá 70 triệu đồng/m² đồng nghĩa tổng giá trị lên tới 4-5 tỷ đồng.

Với các gia đình trẻ có thu nhập khoảng 50-60 triệu đồng mỗi tháng, khoản vay ngân hàng sẽ rất lớn, kéo theo áp lực trả nợ kéo dài hàng chục năm.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên phân tích rằng nếu vay mua căn hộ trị giá 4-5 tỷ đồng, nhiều gia đình sẽ phải dành tới 25-30 triệu đồng mỗi tháng để trả nợ. Đây là tỷ lệ khá cao trong cơ cấu thu nhập, khiến quyết định mua nhà trở nên thận trọng hơn rất nhiều so với giai đoạn giá còn thấp.

Điều này đồng nghĩa lực cầu thực, vốn là nền tảng của thị trường vùng ven, có nguy cơ suy giảm. Khi người mua ở thực rút lui hoặc trì hoãn quyết định xuống tiền, thanh khoản thị trường khó tránh khỏi bị ảnh hưởng.

Lướt sóng chung cư rục rịch thoát hàng vì sợ 'bão lãi suất'?

Rục rịch rót tiền ‘đón sóng’ căn hộ ven vành đai

Ở góc độ khác, sự "cao cấp hóa" quá nhanh của nguồn cung cũng đặt ra bài toán về cân đối cung - cầu. Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, cho rằng việc nguồn cung vùng ven nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp có thể tạo ra rủi ro thanh khoản nếu không phù hợp với nhu cầu thực tế.

Dù tầng lớp trung lưu Việt Nam đang tăng nhanh, phần lớn nhóm khách hàng này vẫn tìm kiếm sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp với mức giá phù hợp khả năng tài chính. Nếu thị trường chỉ tập trung phát triển sản phẩm cao cấp trong khi nhu cầu ở thực không theo kịp, nguy cơ mất cân đối cung - cầu sẽ ngày càng rõ nét.

Điều đáng chú ý là không phải mọi dự án đều chịu tác động như nhau. Những dự án nằm sát các tuyến metro, đường vành đai, quốc lộ mở rộng hoặc gần các trung tâm việc làm vẫn có nhiều cơ hội duy trì sức hút bởi người mua sẵn sàng trả thêm tiền để đổi lấy khả năng kết nối tốt hơn. Ngược lại, các dự án ở xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc thời gian di chuyển quá dài sẽ đối mặt áp lực lớn hơn khi lợi thế giá không còn.

Nói cách khác, thị trường đang bước sang giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng vị trí, hạ tầng và hệ sinh thái sống thay vì chỉ cạnh tranh bằng giá bán.

Xu hướng này cũng sẽ tạo ra sự phân hóa mạnh giữa các chủ đầu tư. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất đẹp, phát triển dự án đồng bộ, pháp lý minh bạch và có khả năng tạo lập cộng đồng cư dân sẽ giữ được sức hấp dẫn. Trong khi đó, các dự án chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ khó thuyết phục người mua trong bối cảnh áp lực tài chính ngày càng lớn.

Ở góc độ dài hạn, việc giá căn hộ vùng ven tăng không phải tín hiệu tiêu cực nếu đi cùng với chất lượng hạ tầng, dịch vụ đô thị và tốc độ phát triển kinh tế. Một đô thị mở rộng tất yếu kéo theo mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, nếu giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập của người dân và vượt xa khả năng chi trả của nhóm mua ở thực, thị trường sẽ đánh mất nền tảng phát triển bền vững.

Hưng Nguyên