Tuy nhiên, phía sau bức tranh nhiều màu sáng, những dấu hiệu lệch pha cung - cầu, áp lực hấp thụ và rủi ro “đu đỉnh” cũng bắt đầu lộ diện, đặt ra câu hỏi căn hộ Đà Nẵng còn là “món ngon” dễ ăn hay đã bước sang giai đoạn chọn lọc khắc nghiệt hơn?

Điểm sáng “lệch pha”

Dữ liệu từ CBRE cho thấy, đến quý I/2026, Đà Nẵng ghi nhận khoảng 16.000 căn hộ, giá mở bán sơ cấp trung bình vào khoảng 83 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, nếu trong năm 2025, gần 60% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp với giá 60-120 triệu đồng/m2, thì quý I năm nay, 100% giỏ hàng mở bán đều đã chạm ngưỡng hạng sang, trên 120 triệu đồng/m2, kéo giá trung bình tăng 12% so với cùng kỳ.

Việc 100% nguồn cung mới đều nằm ở nhóm đắt tiền không chỉ phản ánh kỳ vọng tăng giá của phân khúc căn hộ tại Đà Nẵng, mà còn cho thấy cấu trúc phát triển đang nghiêng mạnh về đầu cơ tài sản hơn là đáp ứng nhu cầu ở thực.

Khảo sát của Avison Young cũng ghi nhận trong khoảng hai năm qua, gần 20 dự án mở bán tại Đà Nẵng chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với giá sơ cấp khoảng 3.570 USD/m2. Nguồn cung tập trung dọc sông Hàn, tại Hòa Xuân và An Hải, nơi tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 60%, phần lớn đến từ nhà đầu tư Hà Nội và TP HCM.

Sự dịch chuyển của dòng tiền không ngẫu nhiên. Trong bối cảnh lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội và TP HCM phổ biến chỉ quanh 2-3%, việc Đà Nẵng xuất hiện mức sinh lời 8-9% khiến nhiều nhà đầu tư xem đây như “điểm sáng lệch pha” của thị trường.

Anh Đặng Trần Minh, nhà đầu tư đến từ Hà Nội, cho hay với hai căn hộ đang khai thác, một căn studio cho thuê dài hạn, một căn cao cấp vận hành lưu trú ngắn ngày, dòng tiền mang về tương đối ổn định, riêng căn cao cấp thu gần 18 triệu đồng/tháng.

Nhưng điều đáng chú ý không chỉ nằm ở con số lợi nhuận, theo anh Minh, lợi suất thực tế không phải lúc nào cũng đẹp như báo cáo bán hàng, nó phụ thuộc công suất thuê, chi phí quản lý, vận hành và khả năng tối ưu giá... tạo sự khác biệt giữa thực tế và kỳ vọng trên giấy.

Sự tỉnh táo của số ít nhà đầu tư thực chiến lại đang phần nào đối lập với tâm lý FOMO đang lan rộng trong nhiều nhóm đầu tư mới. Chị Lan, nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm tại TP HCM, cho biết thời gian gần đây liên tục nhận được bảng hàng, chính sách ưu đãi và quảng bá lợi suất 8-9%.

Nhưng thay vì lao theo đám đông, chị thận trọng hơn trước các con số “quá đẹp”. Sự dè chừng ấy có cơ sở. Trong lịch sử bất động sản, không ít chu kỳ tăng nóng đều bắt đầu bằng những câu chuyện lợi nhuận hấp dẫn, trước khi bị thử thách bởi cung tăng nhanh hơn cầu thực.

Không còn là "cuộc chơi dễ dãi"

Ông Trần Trọng Vũ, chuyên gia của VARS IRE, đưa ra ví dụ một căn studio 32m2 trị giá khoảng 2,5 tỷ đồng có thể cho thuê 19 triệu đồng/tháng, tương đương lợi suất hơn 9%. Đây là mức sinh lời hiếm gặp nếu so với nhiều đô thị lớn.

Nhưng lợi suất cao không tự nhiên sinh ra. Nó được chống đỡ bởi nền tảng du lịch đang bùng nổ của Đà Nẵng. Năm 2025, thành phố đón hơn 17,3 triệu lượt khách, doanh thu lưu trú, ăn uống và lữ hành khoảng 60.000 tỷ đồng. Chính dòng khách này là bệ đỡ cho bài toán cho thuê, đặc biệt với mô hình lưu trú ngắn ngày.

Vấn đề là liệu nền tảng ấy có đủ để hấp thụ một nguồn cung ngày càng phình to? Chuyên gia của Avison Young cảnh báo tỷ lệ hấp thụ đã có dấu hiệu chững lại so với đỉnh cuối năm 2025. Nhu cầu thực của nhóm người mua 23-39 tuổi còn lớn, nhưng không có nhiều sản phẩm vừa túi tiền để hấp thụ.

Chưa kể, thực tế thanh khoản hiện nay phần lớn dựa trên dòng vốn đầu tư ngoại tỉnh, chứ không phải nhu cầu ở thực bản địa. Đây vừa là động lực, vừa là điểm yếu của thị trường căn hộ tại Đà Nẵng nói riêng và các đô thị lớn nói chung.

Đại gia địa ốc chủ động giảm cung vì sợ ‘khủng hoảng thừa’?

4 động lực tăng trưởng của Đồng Nai khi trở thành thành phố trực thuộc Trung ương thứ 7

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng áp lực lãi suất đang là rào cản lớn nhất, trực tiếp tác động sức cầu căn hộ. Trong bối cảnh đòn bẩy tài chính đắt đỏ, bài toán hấp thụ sẽ ngày càng quan trọng, đặc biệt với thị trường mà phần lớn người mua mang động cơ đầu tư.

Nhìn ở góc độ này, thị trường căn hộ Đà Nẵng đang không chỉ vận động theo quy luật bất động sản, mà còn chịu logic của một thị trường tài sản tài chính, nơi tâm lý, lãi suất và dòng vốn quyết định rất lớn đến chu kỳ.

Triển vọng tới đây càng làm bài toán phức tạp hơn. DKRA dự báo quý II/2026 có thể có thêm 1.000-1.500 căn mở bán, chủ yếu tại Ngũ Hành Sơn. Thanh khoản có thể giảm so với năm 2025 khi người mua thận trọng hơn.

Trong khi đó, giá bán được CBRE dự báo vẫn tăng 10-12% mỗi năm nhờ chi phí đầu vào cao, quỹ đất trung tâm khan hiếm và kỳ vọng từ Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam, khu Thương mại tự do cùng loạt hạ tầng trọng điểm.

Một bên thanh khoản có thể chậm lại, một bên giá vẫn neo cao. Nghịch lý này rất dễ đẩy thị trường vào giai đoạn phân hóa mạnh.

Những dự án có vị trí thực sự tốt, gắn với hạ tầng, du lịch và khả năng khai thác bền vững sẽ giữ được giá trị. Ngược lại, những dự án dựa nhiều vào hiệu ứng truyền thông, thiếu năng lực vận hành thực tế, có thể chịu sức ép giảm giá hoặc co hẹp lợi suất.

Thị trường theo đó vẫn có cơ hội, nhưng không còn là cuộc chơi dễ dãi của số đông. Giá leo thang có thể tạo cảm giác cơ hội đang mở rộng, nhưng đôi khi cũng là tín hiệu thị trường bước vào vùng đòi hỏi kỷ luật đầu tư cao hơn.

Hưng Nguyên