Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao và phụ thuộc lớn vào kênh trái phiếu, các doanh nghiệp địa ốc đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc sâu rộng để tháo gỡ những “quả bom” nợ đến hạn.

Chủ động “xoay trục”

Câu chuyện của Novaland không chỉ là nỗ lực tự cứu mình, mà còn phản chiếu bức tranh chung của thị trường trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn hậu khủng hoảng niềm tin.

Cụ thể, vào giữa tuần trước, HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) thông qua nghị quyết điều chỉnh giá chuyển đổi và tỷ lệ chuyển đổi lô trái phiếu quốc tế trị giá hơn 335 triệu USD. Đây được xem là một bước đi tiếp theo trong lộ trình tái cấu trúc tài chính đã được doanh nghiệp này theo đuổi suốt 2 năm qua.

Song song với việc điều chỉnh trái phiếu chuyển đổi, Novaland cũng đẩy mạnh hoán đổi nợ bằng cổ phiếu, với hơn 163,6 triệu cổ phiếu phát hành để xử lý khoản nợ hơn 2.577 tỷ đồng cho các cổ đông lớn.

Việc chấp nhận pha loãng vốn, giảm gánh nặng nợ vay và cải thiện bảng cân đối kế toán phản ánh lựa chọn chiến lược của NVL với ưu tiên ổn định tài chính dài hạn, thay vì giữ bằng mọi giá các chỉ số vốn chủ sở hữu ngắn hạn.

Trong bối cảnh thị trường vốn còn nhiều biến động, đây là quyết định không dễ dàng của Novaland, nhưng cần thiết để “mua thời gian” cho quá trình phục hồi.

Từ trường hợp NVL, có thể thấy một xu hướng chung đang hình thành trong nhóm doanh nghiệp bất động sản là chuyển từ thế phòng thủ bị động sang tái cấu trúc chủ động.

Khi bất động sản trở thành “con dao hai lưỡi” của ngành ngân hàng

Hết thời 'đại tiệc', M&A đang trở thành 'công cụ sinh tồn' cho đại gia địa ốc

Khi dòng tiền bán hàng chưa thể bứt phá mạnh, thị trường thứ cấp chưa thực sự khơi thông, các doanh nghiệp buộc phải quay lại “bài toán gốc” là xử lý nghĩa vụ nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu. Hoán đổi nợ, giãn kỳ hạn, điều chỉnh điều khoản trái phiếu hay đàm phán với trái chủ đang trở thành những công cụ phổ biến hơn, thay cho việc phát hành mới bằng mọi giá.

Sự “xoay trục” của các doanh nghiệp địa ốc diễn ra trong bối cảnh bức tranh toàn cảnh của thị trường trái phiếu vẫn đối diện áp lực khổng lồ. Dù năm 2025 ghi nhận sự hồi phục mạnh mẽ về quy mô phát hành, với tổng giá trị hơn 560.000 tỷ đồng, cấu trúc thị trường vẫn bộc lộ sự lệch pha rõ rệt.

Ngân hàng tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt khi chiếm hơn hai phần ba tổng lượng phát hành, trong khi bất động sản dù chỉ chiếm khoảng 23% giá trị phát hành, lại gánh phần lớn rủi ro đáo hạn trong giai đoạn tới.

Áp lực vẫn bủa vây

Báo cáo của FiinGroup cho thấy trong năm 2026, quy mô trái phiếu đến hạn của khối phi ngân hàng lên tới gần 78.000 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, gần 70% áp lực này thuộc về nhóm bất động sản.

Thực tế đang diễn ra đồng nghĩa với việc, dù thị trường phát hành có dấu hiệu “ấm” trở lại, bài toán thanh khoản thực sự của doanh nghiệp địa ốc vẫn chưa được giải quyết căn cơ.

Ở góc độ chi phí vốn, bức tranh càng trở nên thách thức. Lãi suất phát hành trái phiếu của nhóm bất động sản đã tăng lên mức trung bình hơn 10%/năm, cao hơn đáng kể so với nhóm ngân hàng.

Việc chấp nhận lãi suất cao để kéo dài kỳ hạn phát hành phản ánh thế yếu của doanh nghiệp trong đàm phán với nhà đầu tư, đồng thời đặt ra yêu cầu khắt khe hơn về hiệu quả dự án và khả năng tạo dòng tiền. Khi chi phí vốn tăng nhanh hơn tốc độ phục hồi của thị trường bất động sản, việc quản trị tài chính trở thành yếu tố sống còn.

Trong bối cảnh đó, những cảnh báo từ giới chuyên gia về kỷ luật thị trường trái phiếu càng trở nên có ý nghĩa. Chia sẻ với báo giới, ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao KIS Việt Nam, nhận định để thị trường phát triển bền vững, doanh nghiệp phát hành buộc phải giữ vững 3trụ cột, gồm trách nhiệm, kỷ luật và minh bạch.

Trái phiếu không chỉ là công cụ huy động vốn, mà là một cam kết tài chính dài hạn, đòi hỏi doanh nghiệp phải thẩm định dự án kỹ lưỡng, tính toán đầy đủ dòng tiền và biên lợi nhuận ngay từ khâu tiền khả thi.

Thực tế những năm trước cho thấy, không ít doanh nghiệp đã rơi vào khủng hoảng vì sự dễ dãi trong sử dụng vốn trái phiếu. Khi dòng tiền huy động không được phân bổ đúng mục đích, hoặc dự án thiếu tính khả thi, mọi kịch bản tài chính ban đầu đều sụp đổ.

Nếu kịch bản trên xảy ra, việc mất khả năng trả lãi hay hoàn vốn không chỉ gây tổn hại cho doanh nghiệp, mà còn bào mòn niềm tin của toàn thị trường.

Ngược lại, nếu tiếp tục xuất hiện những trường hợp trì hoãn, né tránh nghĩa vụ, hệ lụy không chỉ dừng ở một vài doanh nghiệp, mà có thể kéo lùi quá trình phát triển của cả kênh huy động vốn trung và dài hạn.

Có thể nói, cuộc “gỡ bom” trái phiếu đang tạo ra sự phân hóa rõ nét trong ngành bất động sản. Những doanh nghiệp có năng lực quản trị tốt, dự án thực chất và dòng tiền bền vững sẽ từng bước lấy lại vị thế trên thị trường vốn. Ngược lại, các mô hình kinh doanh manh mún, thiếu kỷ luật tài chính sẽ tự thu hẹp khả năng tiếp cận vốn trong tương lai.

Nhìn rộng hơn, thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn, nơi tăng trưởng không còn dựa trên quy mô phát hành, mà dựa trên chất lượng tín dụng và uy tín của đơn vị phát hành. Áp lực hiện tại, vì thế, không chỉ là thách thức, mà còn là cơ hội để sàng lọc, tái định hình lại chuẩn mực của thị trường.

Hưng Nguyên