Tuy nhiên, nhìn về 2026, bức tranh không phải là một chu kỳ tăng trưởng nóng, mà là giai đoạn sàng lọc, tái cấu trúc và định hình lại nền tảng phát triển dài hạn. Nếu 2025 là năm “khởi động lại”, thì 2026 sẽ là năm thử thách bản lĩnh của chủ đầu tư và nhà đầu tư trong một cuộc chơi đã thay đổi luật.

Những tín hiệu vui

Số liệu từ Công ty Cổ phần Bất động sản BHS cho thấy phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng năm 2025 đạt hơn 11.800 căn hộ, tăng gấp 2,5 lần so với 2024, với 12 dự án mở bán mới.

Nguồn cung tập trung tại các địa bàn du lịch trọng điểm như Quảng Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Khánh Hòa và TP.HCM. Tỷ lệ hấp thụ toàn phân khúc đạt 50,7%, lượng giao dịch tăng 2,8 lần so với cùng kỳ, giá bán tăng 4,5–10%.

Nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ bán trên 70% ngay sau khi ra hàng, cho thấy nhu cầu đầu tư và sở hữu vẫn tồn tại, dù tâm lý thị trường đã thận trọng hơn.

Ở phân khúc thấp tầng, nguồn cung năm 2025 khoảng 2.800 sản phẩm, tăng 4,5 lần so với cùng kỳ. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 33%, giá bán hầu hết đi ngang, chỉ tăng nhẹ ở một số khu vực.

Sự chênh lệch giữa tốc độ bung hàng và mức độ tiêu thụ phản ánh thực tế dòng tiền đã quay lại nhưng chưa thực sự bùng nổ, nhà đầu tư chọn lọc kỹ hơn và ưu tiên những tài sản có khả năng khai thác thực tế.

Động lực quan trọng nhất của đà phục hồi đến từ sự khởi sắc của ngành du lịch. Tỷ lệ lấp đầy khách sạn toàn quốc đạt khoảng 59%, một con số cho thấy thị trường lưu trú đang “ấm” dần lên theo cách bền bỉ thay vì đột biến.

Ngành ngân hàng và nỗi lo nợ có khả năng mất vốn phình to

Bán xong dự án trăm tỷ, CTX bất ngờ xin rời sàn, cổ phiếu lao dốc còn 5.600 đồng

Doanh nghiệp ôm “núi tiền” tỷ USD: Lãi lớn như ngân hàng giữa thời kinh tế biến động

Ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital, đánh giá những cải cách về thị thực, đặc biệt là việc kéo dài thời gian lưu trú lên 45 ngày và triển khai chương trình thị thực dài hạn là bước tiến đáng kể, tạo thêm sức hút cho dòng khách quốc tế.

Song hành với du lịch là hạ tầng. Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hệ thống cao tốc Bắc – Nam, các tuyến ven biển, cùng việc nâng cấp và mở rộng sân bay đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển đến các điểm đến. Điều này không chỉ nâng cao trải nghiệm du khách mà còn mở ra cơ hội cho các địa phương mới nổi, nơi quỹ đất còn lớn và chính sách thu hút đầu tư rõ ràng.

Khó có “cú hích” mạnh

Những tín hiệu hồi phục là rõ nét, tuy nhiên, giới phân tích nhìn nhận năm 2026 sẽ không phải là năm tăng giá mạnh. Theo BHS, giá căn hộ nghỉ dưỡng nhiều khả năng đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ, do thị trường vẫn trong pha hồi phục.

Phân khúc thấp tầng thậm chí chịu áp lực lớn hơn khi các vấn đề về pháp lý, hiệu quả khai thác và tổng vốn đầu tư cao chưa được giải quyết triệt để. Sau những bài học của giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây, niềm tin nhà đầu tư chỉ có thể được củng cố bằng pháp lý minh bạch và dòng tiền vận hành thực.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định 2026 sẽ là năm tối ưu hóa chất lượng tài sản. Các chủ đầu tư buộc phải nâng cấp, tái định vị dự án nếu muốn dẫn dắt chu kỳ mới. Ngược lại, những sản phẩm thiếu bản sắc, vận hành kém hiệu quả sẽ đối mặt áp lực thanh khoản ngày càng rõ rệt. Đây chính là bản chất của quá trình sàng lọc.

Thực tế cho thấy nhiều chủ đầu tư đã chủ động tái khởi động các dự án từng tạm ngưng vì vướng pháp lý, đồng thời nâng cấp tiêu chuẩn thiết kế và hợp tác với các đơn vị quản lý quốc tế. Xu hướng phát triển hiện nay không còn xoay quanh số lượng căn hộ hay biệt thự, mà tập trung vào trải nghiệm, chăm sóc sức khỏe, du lịch xanh và yếu tố bản sắc. Khái niệm “sản phẩm nghỉ dưỡng” đang chuyển dịch từ tài sản để bán sang tài sản để vận hành.

Sự trở lại của các “tên tuổi” lớn phần nào phản ánh niềm tin dài hạn vào thị trường. Xuân Cầu Holdings giới thiệu Alluvia City tại Hưng Yên, một thành phố sinh thái khoáng nóng quy mô gần 200 ha bên sông Hồng. Flamingo Holdings ra mắt Flamingo Majestic Island Resort tại Hồ Núi Cốc, định vị là khu nghỉ dưỡng 6 sao đầu tiên miền Bắc.

Trong khi MIK Group phát triển Imperia Holiday Hạ Long với gần 2.000 căn hộ sở hữu lâu dài, nhấn mạnh mục tiêu vừa gia tăng giá trị tài sản vừa tạo dòng tiền cho thuê ổn định. Những dự án này không chỉ bán sản phẩm, mà bán cả câu chuyện về trải nghiệm và vận hành.

Một điểm nhấn khác của giai đoạn 2025–2026 là sự sôi động của hoạt động M&A. Theo Savills Hotels, đà phục hồi của du lịch đã củng cố niềm tin nhà đầu tư, kéo theo sự gia tăng các thương vụ chuyển nhượng khách sạn và resort. Tỷ suất sinh lời 6–7,5% của các giao dịch gần đây đã tiệm cận kỳ vọng 8–9% của nhà đầu tư, cho thấy mức độ hấp dẫn đang dần cải thiện.

Đáng chú ý, hơn 68% nguồn cung khách sạn vẫn do chủ sở hữu tự vận hành, trong khi nhiều tài sản chưa được đầu tư tương xứng về trải nghiệm và hệ thống phân phối. Đây là “dư địa vàng” cho các quỹ đầu tư và thương hiệu quản lý quốc tế tham gia tái cấu trúc.

TS Lê Xuân Nghĩa dự báo từ 2026, cấu trúc nhà đầu tư sẽ thay đổi rõ rệt. Nhóm cá nhân sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn sẽ khó quay lại. Thị trường sẽ thuộc về nhà đầu tư dài hạn, chấp nhận lợi nhuận ổn định gắn với khai thác thực.

Vai trò của nhà đầu tư tổ chức, quỹ đầu tư và đơn vị vận hành chuyên nghiệp sẽ gia tăng, góp phần nâng chuẩn thị trường.

Nhìn rộng hơn giai đoạn 2026–2030, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng nhờ nền tảng du lịch tăng trưởng và vị thế điểm đến ngày càng rõ trên bản đồ khu vực. Nhưng dư địa tăng trưởng nóng gần như không còn.

Bức tranh 2026 vì thế mang hai gam màu song song. Một mặt, thị trường đã thoát khỏi trạng thái tê liệt, dòng tiền đang quay lại, hạ tầng và chính sách tạo nền tảng thuận lợi. Mặt khác, áp lực tái cấu trúc, yêu cầu minh bạch pháp lý và đòi hỏi vận hành chuyên nghiệp đặt ra tiêu chuẩn cao hơn cho mọi chủ thể tham gia.

Hưng Nguyên