Không ồn ào và bùng nổ theo kiểu “đại tiệc” như các chu kỳ trước, làn sóng M&A thời gian qua mang dáng dấp của một cuộc tái cấu trúc sâu, nơi dòng vốn tìm đến những tài sản có vị trí, pháp lý và triển vọng dài hạn rõ ràng, đồng thời buộc nhiều chủ đầu tư phải chủ động thoái lui khỏi những dự án đã vượt quá sức chịu đựng tài chính.

Bán để sống, mua để lớn

Điểm nổi bật của thị trường M&A bất động sản năm 2025 là sự lan tỏa trên nhiều phân khúc và địa bàn, từ Hà Nội, TP.HCM đến các đô thị vệ tinh và khu nghỉ dưỡng quy mô lớn. Các thương vụ không chỉ mang ý nghĩa chuyển nhượng đơn thuần, mà còn phản ánh sự thay đổi về chiến lược, năng lực và tầm nhìn của các chủ thể tham gia thị trường.

Tại Hà Nội, thương vụ Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) thâu tóm quyền kiểm soát dự án cao ốc tại khu đất 1A–1C–1D Láng Hạ là một ví dụ điển hình. Dự án nằm ở nút giao Láng Hạ – Đê La Thành, khu vực có giá trị thương mại hàng đầu, nhưng đã “đắp chiếu” nhiều năm do vướng mắc pháp lý liên quan đến phòng cháy chữa cháy.

Việc KBC tiếp quản dự án không chỉ mang tính đầu tư tài sản, mà còn thể hiện xu hướng các doanh nghiệp có năng lực tài chính và kinh nghiệm phát triển dự án sẵn sàng tiếp nhận những “tài sản dang dở”, tái cấu trúc để khai thác giá trị còn bỏ ngỏ.

Cũng tại Thủ đô, CTX Holdings rút lui khỏi dự án tổ hợp quy mô 2,5ha tại lô đất A1-2 khu đô thị mới Cầu Giấy, chuyển nhượng toàn bộ cho CTCP Xây dựng đầu tư bất động sản Việt Minh Hoàng.

Khu đất A1-2 được đánh giá là “kim cương” với ba mặt tiền, quy hoạch 5 tòa tháp cao tầng, song nhiều năm chưa thể triển khai. Thương vụ cho thấy sự sàng lọc khắc nghiệt của thị trường, những chủ đầu tư không còn đủ nguồn lực hoặc kiên nhẫn buộc phải nhường chỗ cho các nhà đầu tư mới.

Ở phía Nam, sự xuất hiện của các nhà đầu tư ngoại tiếp tục là điểm nhấn. United Overseas Australia Ltd (UOA) chi 68 triệu USD để mua lại khu đất thương mại tại trung tâm TP.HCM – khu vực được định hướng trở thành trung tâm tài chính quốc tế.

Việc UOA mua lại 100% vốn của pháp nhân sở hữu đất cho thấy niềm tin dài hạn của dòng vốn ngoại vào triển vọng bất động sản thương mại tại Việt Nam, bất chấp bối cảnh chi phí vốn toàn cầu vẫn ở mức cao.

Không còn “mua bằng mọi giá”

Không chỉ là sân chơi của các tập đoàn ngoại, M&A năm 2025 còn là “cuộc tự điều chỉnh” mạnh mẽ của các doanh nghiệp bất động sản trong nước.

Phát Đạt, DIC Corp, LDG Group hay Novaland đều có những thương vụ mua – bán đáng chú ý, phản ánh 2 xu hướng song song, bán tài sản để tái cơ cấu dòng tiền và mua lại những dự án chiến lược phù hợp với năng lực lõi.

Điển hình như DIC Corp chuyển nhượng nhiều phân khu thuộc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, qua đó thu hồi hàng nghìn tỷ đồng, giảm áp lực vốn và chi phí dở dang. LDG Group quyết định chuyển nhượng toàn bộ dự án LDG Sky nhằm tạo nguồn tài chính phục vụ hoạt động cốt lõi.

Những thương vụ này cho thấy M&A không còn là lựa chọn chiến lược mang tính “xa xỉ”, mà trở thành công cụ sinh tồn trong bối cảnh thị trường vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Ở chiều ngược lại, các thương vụ lớn như nhóm nhà đầu tư trong nước chi khoảng 300 triệu USD để nắm quyền chi phối dự án Cát Bà Amatina cho thấy dòng tiền vẫn sẵn sàng đổ vào những dự án quy mô lớn, có quỹ đất sạch và tiềm năng phát triển dài hạn.

Theo các tổ chức tư vấn quốc tế, trong 11 tháng năm 2025, tổng giá trị giao dịch M&A bất động sản tại Việt Nam đạt khoảng 2,4 tỷ USD, trong đó bất động sản nhà ở chiếm hơn 70%. Con số này không chỉ phản ánh sự phục hồi về lượng giao dịch, mà còn cho thấy trọng tâm của dòng vốn vẫn hướng vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực và phát triển đô thị bền vững.

Bước sang năm 2026, giới chuyên gia đều chung nhận định thị trường M&A bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng, nhưng theo hướng thận trọng và chọn lọc hơn. Chi phí vốn khó có thể quay về mức thấp như giai đoạn trước, trong khi tín dụng được kiểm soát chặt chẽ, buộc nhà đầu tư phải nâng chuẩn thẩm định dự án.

Theo chuyên gia của JLL và Savills, dòng vốn M&A trong năm 2026 nhiều khả năng sẽ ưu tiên các tài sản có khả năng “chống chịu” tốt trước biến động, như bất động sản công nghiệp, logistics, trung tâm dữ liệu, văn phòng hạng A và các dự án nhà ở có pháp lý hoàn chỉnh, phục vụ nhu cầu ở thực và đáp ứng tiêu chí xanh, bền vững. Các thương vụ mua cổ phần thiểu số hoặc liên doanh được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt với sự tham gia của nhà đầu tư Nhật Bản và các quỹ đầu tư châu Á.

“Thị trường M&A bất động sản Việt Nam năm 2026 sẽ tiếp nối đà tăng trưởng nhưng vận động thận trọng và có chọn lọc, khi các nhà đầu tư sẽ thẩm định dự án kỹ lưỡng và toàn diện hơn”, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam dự báo.

Một yếu tố quan trọng khác là tác động của khung pháp lý mới. Việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi dần đi vào thực tiễn sẽ giúp giảm bớt rủi ro pháp lý, tạo nền tảng cho các thương vụ M&A minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, thị trường cần thêm thời gian để những thay đổi này chuyển hóa thành thanh khoản và quy mô giao dịch lớn.

Nếu giai đoạn trước, M&A từng bị nhìn nhận như hoạt động mang tính cơ hội hoặc giải cứu ngắn hạn, thì trong chu kỳ hiện tại, đây đang trở thành bộ lọc tự nhiên của thị trường bất động sản. Những doanh nghiệp có năng lực, tầm nhìn và khả năng quản trị rủi ro sẽ tận dụng M&A để mở rộng quỹ đất, tái cấu trúc danh mục đầu tư. Ngược lại, các chủ thể yếu kém buộc phải rời cuộc chơi.

Hưng Nguyên