Theo quy định, mỗi căn nhà (chung cư hoặc nhà riêng lẻ), bất động sản trong công trình xây dựng và cả phần diện tích sàn xây dựng đều được cấp mã định danh điện tử. Mã là chuỗi ký tự gồm chữ và số, tối đa 40 ký tự, cấu thành từ các nhóm thông tin như mã dự án hoặc công trình, mã định danh địa điểm (nếu có), mã thửa đất (đối với diện tích sàn) cùng một dãy ký tự tự nhiên.

Sau khi được gắn mã, quy trình giao dịch bất động sản về cơ bản có hai kịch bản. Thứ nhất, nếu giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản tập trung do Nhà nước quản lý (khi mô hình này được triển khai), người mua có thể tra cứu toàn bộ thông tin pháp lý, vị trí, giá bán thông qua mã định danh. Việc ký kết, hoàn tất nghĩa vụ tài chính và thủ tục sang tên sẽ thực hiện tại sàn, sau đó người mua chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định.

Thứ hai, với giao dịch không qua sàn tập trung – dự kiến vẫn là hình thức phổ biến từ ngày 1.3 do hệ thống đang hoàn thiện – người mua có thể giao dịch trực tiếp, qua môi giới hoặc chủ đầu tư. Hợp đồng được công chứng, sau đó thực hiện sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai, hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế và chờ cấp giấy chứng nhận. Khi hoàn tất, toàn bộ thông tin giao dịch sẽ được cập nhật và gắn với mã định danh trên hệ thống dữ liệu quốc gia.

Hiện nay, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản cũng như trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý vẫn đang trong quá trình nghiên cứu, triển khai. Vì vậy, trong ngắn hạn, quy trình thủ tục mua bán chưa thay đổi so với trước đây, điểm mới chủ yếu nằm ở việc số hóa và tập trung dữ liệu.

Trước đó, tháng 1.2026, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã đồng ý giao Đảng ủy Bộ Xây dựng báo cáo Bộ Chính trị về chủ trương xây dựng mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập, quản lý. Bộ Xây dựng đang khẩn trương phối hợp với các đơn vị liên quan xây dựng hệ thống phần mềm, kết nối và chia sẻ dữ liệu bằng mã định danh. Khi hoàn thiện, người dân có thể tra cứu toàn bộ thông tin liên quan đến dự án, tình trạng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh hay chưa.

Hệ thống cơ sở dữ liệu sẽ tích hợp đầy đủ thông tin dự án như tổng mức đầu tư, quy mô sử dụng đất, tiến độ thực hiện, hồ sơ pháp lý; đồng thời thống kê giá mua bán theo đơn vị triệu đồng/m2, tổng giá trị giao dịch, lượng tồn kho, dữ liệu giao dịch qua công chứng và chi tiết hợp đồng mua bán. Mỗi hợp đồng sẽ gắn với mã định danh của bất động sản và các bên tham gia, kèm thời điểm ký kết và hình thức giao dịch.

Theo cơ quan quản lý, khi dữ liệu được chuẩn hóa và cập nhật tập trung, Nhà nước có thể theo dõi diễn biến giao dịch ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, kiểm soát hàng tồn kho, nhận diện phân khúc dư thừa hoặc có nhu cầu cao. Đây được xem là nền tảng quan trọng để hoạch định chính sách phát triển thị trường bất động sản trong dài hạn, hướng tới quản trị thị trường bằng dữ liệu số.

Nhật Minh