Hiện tại, VRG được giao quản lý hơn 491.929 ha đất trồng cây cao su cả trong và ngoài nước. Trong đó, diện tích trong nước là hơn 342.364 ha, tập trung chủ yếu tại khu vực Đông Nam Bộ và Tây Nguyên, còn lại là hơn 149.564 ha tại Lào và Campuchia.
Vị thế của “tay ngang”
Theo chiến lược phát triển bất động sản công nghiệp giai đoạn 2021-2030, VRG có kế hoạch thành lập mới và mở rộng 39.177 ha từ chuyển đổi đất trồng cây cao su, bao gồm 48 khu công nghiệp (37.387 ha) và 28 cụm công nghiệp (1.789 ha).
 |
|
GVR đang có kế hoạch chuyển đổi toàn bộ diện tích 342.364 ha đất trồng cây cao su nội địa thành đất công nghiệp trong thời gian hơn 40 năm. (Ảnh: Int) |
Trong khi đó, tại dự thảo Báo cáo quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 của Bộ TN&MT dự báo cả nước cần quy hoạch từ 200.000-220.000 ha đất khu công nghiệp.
Mặc dù Báo cáo không chỉ rõ có tính đến quỹ đất của VRG hay không, song nhìn vào con số 39.177 ha ở trên đã cho thấy vị thế của “tay ngang” này trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới.
Được biết, VRG còn đang đầu tư vào 10 công ty (8 công ty con, 2 công ty liên kết) hoạt động trong lĩnh vực hạ tầng khu công nghiệp, tập trung tại các tỉnh Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Tây Ninh và Hải Dương với tổng diện tích lên đến 6.566 ha.
Kết thúc 9 tháng đầu năm 2021, VRG ghi nhận lãi ròng hợp nhất 3.816 tỷ đồng, tăng 88% so với cùng kỳ năm 2020 và hoàn thành 84% kế hoạch lợi nhuận cả năm.
Mặc dù mảng cao su tự nhiên và các sản phẩm liên quan là mảng chính nhưng không mang lại tỷ suất sinh lợi tương xứng với lượng tài sản đang nắm giữ. Trong khi đó, bất động sản công nghiệp lại là mảng có biên lợi nhuận gộp cao nhất trong các hoạt động của VRG (đạt trung bình trên 65%) nhờ lợi thế quỹ đất lớn sẵn có đã giảm được chi phí giá vốn (chi phí đất) khi phát triển dự án và gia tăng được năng lực cạnh tranh trên thị trường, nhất là khi các nhà phát triển khu công nghiệp khác đang gặp khó khăn vì giá đất trong xu hướng tăng như hiện nay.
Theo đó, VRG đã lên kế hoạch tiến hành chuyển đổi toàn bộ diện tích 342.364 ha đất trồng cây cao su nội địa thành đất công nghiệp trong thời gian hơn 40 năm với mục tiêu trở thành nhà phát triển bất động sản công nghiệp hàng đầu Việt Nam. Còn diện tích đất tại Lào và Campuchia tiếp tục được sử dụng để duy trì mảng cao su tự nhiên.
Nếu thành công, doanh thu đóng góp của mảng bất động sản công nghiệp được dự kiến sẽ tăng mạnh trong những năm tới. Ví dụ, tạm tính đến năm 2025, tổng doanh thu sẽ tăng lên mức 16,4%, đồng thời biên lợi nhuận gộp dự phóng cũng tăng lên mức 29,4%.
Cổ phiếu có “tài sản tiềm năng”
Đánh giá tiềm năng cổ phiếu GVR, công ty Chứng khoán Phú Hưng (PHS) cho rằng, GVR có thể được nhìn nhận như một cổ phiếu có “tài sản tiềm năng”.
PHS lý giải, bên cạnh đẩy mạnh phát triển mảng bất động sản công nghiệp nhằm khai phá tiềm năng quỹ đất công nghiệp thì việc có được một lượng tiền mặt lớn (chiếm 69% tổng tài sản ngắn hạn tính đến cuối năm 2020) sẽ giúp VRG chủ động hơn trong những giao dịch mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản công nghiệp khi xác định được mục tiêu.
So sánh với một đơn vị phát triển khu công nghiệp lớn nhất hiện nay là Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp - CTCP (BCM), thì việc chuyển đổi 15.000 ha đất cao su thành đất khu công nghiệp trong giai đoạn 2021-2025 sẽ giúp VRG “soán ngôi”, với diện tích đất khu công nghiệp vượt hơn 1,5 lần.
Đáng chú ý, việc GVR là cổ phiếu của công ty Việt Nam được MSCI (công ty nghiên cứu đầu tư cung cấp các chỉ số chứng khoán, rủi ro danh mục đầu tư và phân tích hiệu suất và các công cụ quản trị cho các nhà đầu tư tổ chức và các quỹ phòng hộ) thêm vào rổ MSCI Frontier Markets Index cùng với 2 cổ phiếu còn lại đến từ Jordan và Kazakhstan được các chuyên gia đánh giá cao.
“Nếu trong năm 2021, VRG duy trì được kết quả kinh doanh tích cực như năm 2020 (lãi ròng hợp nhất 3.770 tỷ đồng) và tiếp tục thoái vốn ở các công ty thành viên thì khả năng bứt phá của cổ phiếu GVR sẽ còn rộng mở, nhờ đó có thể gia tăng vị thế của một cổ phiếu bluechip đầu ngành”, các chuyên gia nhận định.
Dựa vào những luận điểm trên, chứng khoán MB (MBS) đã đưa khuyến nghị mua đối với cổ phiếu GVR với giá mục tiêu 46.900 đồng/cp.
Hiện tại, thị giá cổ phiếu GVR đã tăng khá mạnh từ mức 28.980 đồng/cp (ngày 4/1/2021) lên mức 38.800 đồng/cp (ngày 30/11/2021), tương ứng tăng gần 34% từ đầu năm đến nay.
Theo đánh giá từ các chuyên gia, ngoài tiềm năng của doanh nghiệp thì sự tăng giá này một phần đến từ kỳ vọng của nhà đầu tư về hàng nghìn hécta trồng cây cao su có khả năng chuyển đổi thành đất công nghiệp trong tương lai của VRG.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, việc chuyển đổi này cũng không dễ dàng vì vẫn còn nhiều những khó khăn và thách thức.
Trước hết, việc sở hữu quỹ đất lớn và phân bổ tại nhiều khu vực dẫn tới việc đền bù cũng như phân bổ tái định cư cho dân cư thuộc khu vực tái định cư sẽ tốn nhiều thời gian, công sức. Trong khi đó, giá đất đang có xu hướng tăng nhanh tại những khu vực có quy hoạch dự án và thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài sẽ dẫn đến chi phí đền bù tăng cao, ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của dự án.
Bên cạnh đó, theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 8/2/2021, doanh nghiệp không có quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai nhưng có tài sản gắn liền với đất thì có thể thỏa thuận với chủ đầu tư phát triển dự án để mua tài sản. Vì vậy, các khu đất trồng cây cao su của VRG được Nhà nước giao cho quản lý muốn được chuyển đổi thành đất công nghiệp thì phải thỏa mãn quy hoạch chung về phát triển khu công nghiệp, thỏa thuận đền bù với người dân và đặc biệt, phải được sự chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ.
Hải Giang
